主持人：感谢范老师的精彩演讲！接下来有请国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家 李佐军先生，带来《十九大后的经济形势解读》的主题演讲。有请李司长。

李佐军：各位领导、企业家朋友大家下午好，很高兴有这次机会给大家进行一个半个小时的交流。今天主要跟大家讲三个问题，第一个是十九大后的经济形势；第二个问题是房地产行业或者企业关注的几个重大的结构变化；第三个是房地产企业怎么办。

先讲第一个问题，十九大后的经济形势，我们把时间拉的更长一点看，1978年到2010年，高速增长的阶段，第二个阶段是2010到2020年经济换挡的节，2020年到2025年是经济中低速增长的阶段。

我们说目前的这十年，这个第二阶段又可以分三个小阶段，第一个阶段是10年到16年，第二个阶段是17年，第三个阶段是18年之后，10年到16年，中国经济增长持续下行的阶段，GDP增速2010年10.6%，11年9.5%，12年7.9%，13年7.8%，14年7.3%，15年6.9%，16年7%。

还有很多的指标，我们再看第二阶段，2017年，说两个问题，第一个是2017年中国经济的表现，第二个看一下2017年中国经济是不是已经探底，先看2017年总的表现，2017年中国经济总的表现，用一句话来说就是表现亮丽，超出预期。我们看总数据，2017年主要指标，GDP一二季度6.0%，三季度6.8%。三架马车，出口一月份17.9%，二月份下降1.3%，三月份增长16.4%，四月份增长5.8%，五月份增长2.7%，六月份增长11.3%，七月份增长7.2%，八月份增长5.5%，九月份增长8.1%，十月份增长6.9%，十一月份增长12.3%，十二月份增长10.9%。前年增加7.9%，2016年是下降前期，反转期。

投资，2017年一二月份8.9%，三月份9.2%，四月8.5%，五月8.6%，六月8%，七月8.3%，八月7.8%，九月7.5%，十月7.3%，十一月7.2%，什么概念呢，2016年是8.1%，下降了0.9%。

消费，17年一到二月份9.5%，三月10.5%，四月、五月份10.7%，六月11%，七月10.4%，八月10%，九月10.3%，十月10%，十一月10.2%。

我们再看房地产投资，2017年一到二月份是8.9%，三月9.1%，四月9.3%，五月8%，六月8.7%，七月7.9%，八月7.9%，九月9.1%，十月7.8%，十一月7.5%。7.5%什么概念，是跟前年的6.9%相比还是高几个百分点。

工业增加值，2017年一二月份是6.3%，三月7.6%，四五月份6.5%，六月7.6%，七月6.4%，八月6.0%，九月6.6%，十月6.2%，十一月6.1%，2016年是多少，6.0%，上升0.1%。

还有金融类的指标，有两个，一个是新增贷款和M2，我们只看M2，2017年一月2.03万亿，二月1.7万亿，三月1.02万亿，四月1.00万亿，五月1.11万亿，六月1.4万亿，七月8255亿，八月1.09万亿，九月1.27万亿，十月6632万亿，十一月1.12万亿，十二月份5844亿。整个2017年是13.53万亿，2016年是12.65万亿，多了很多。说明我们的流动性的释放2017年还是比较宽松的。

M2，2017年一月11.3，二月11.3，三月11.6，四月10.5，五月9.5，六月9.6、七月9.2，八月8.9，九月9.2，十月8.8，十一月9.1，十二月8.2，说明连续半年多来，M2都是低于10%的，这是过去多年没有的，说明我们的货币政策收紧了。

当然还有很多的指标，因为三年之后才可以完整的掌握，这些反应大部分指标在2017年大部分的表现亮丽，超出预期。

2017年第二个问题，中国经济是不是已经探底，去年的一二三季度出来之后，国务院对中国经济存在两派观点，一派观点认为中国的经济已经探底，最坏的情况已经过去。还有一派观点说中国经济底部尚未探明，之所以有指标反弹，只不过回光返照而已，中国经济还将继续面临压力。

大家都在分析造成部分指标的反弹原因是什么？有五点：

第一，出口反转带来经济的增长。

第二，PPP项目遍地开花，拉动经济增长。

第三，房地产房价上涨使得投资仍然比较高，拉动了经济增长。

第四，信贷投放比较多，拉动经济增长。

第五，新动能的增长也拉动了经济增长。

这五个原因可不可以持续？如果可持续的话，我们说中国经济已经探底，如果不可持续还要谨慎的判断。

我们看一下，去年下半年出口增幅已经下行，美国反倾销以后，2018年的出口可能达不到2017年的水平，但是比前年好，总的来说具有不可持续性。PPP项目有关部门已经在整顿，通过高房价拉动经济可以吗，十月份开始对一二线城市进行严控，下一步到三四线城市了。

通过大部分的释放流动性拉动经济增长可以吗，我们加强金融监管要去泡沫，也不能持续。

那唯一可以持续的就是新动能，新技术，新产业，新业态，新模式，但是新技术的增长可能需要一个过程，所以综合来看，2017年中国经济的底部还没有探明，2018年我们还将面临经济下行的压力。

这是2017年简单说到这些。

大家关心十九大之后18年到2020年，乃至更长的时期，要想把这几年的情况说清楚，必须回答几个问题，比如说中国经济究竟处在什么阶段？会不会探底？跟以往有什么不同？什么时候探底？探底的表现形式是什么？平稳探底的表现形式怎么样？探底之后如何走？

目前处在增速换挡的阶段，快到新平台的阶段还没有到新平台，除了增速放缓，还有周期波动，短周期就是38个月到4年左右，库存周期，2014年年底开始启动，2017年6月份处于顶部回落阶段。中期就是十年左右的产业周期，2009年开始，现在进入到中期尾部的阶段了。长周期就是20年左右的房地产周期，金融周期，房地产中国从2003年才开始真正的有市场，20年，其中有上升阶段，也有下降的阶段，下降到13年前后处于上升阶段，14年之后总体下行，16年又上来了，那是因为供需改革带来的。第四个是超长周期，50到60年，超长周期的起点良好，71年开始的话，现在处于尾部阶段，还有说91年开始的，那现在就处在顶峰的阶段。目前我们究竟处在什么阶段，是由经济发展阶段转化和四种周期叠加出来的，结论就是中国经济处于将要探底，还没有探底，快要探底的阶段。

要分析未来的大势，关键分析探底的形状，第一种就是平缓的，但愿如此，第二种是勺底，先到勺底，再反弹到勺沿，还有一个说法是断崖式的下跌，一方面排除了探底的可能，一方面也排除了反弹的可能。大家注意这是，形状不是随便你说说，但是实际的情况应该是勺型的。

第三种是捺型，一瞥一捺的捺，这三个模型哪一个可能性比较大，取决于探底之后的反应模式：

第一种，探底一下就撞墙上了，一撞就清醒了，就出现了很多的改革，清醒之后才出现反弹的模式。

第二种模式，一撞墙上就傻了，进一步的加强管控，把握不到常态化，未来的活力就扼杀了，就傻了。

第三种模式，一半清醒一半模糊之间。

哪一种可能性比较大，第三种完全撞清醒不可能，完全撞死也不可能。所以U型的也有，捺型的也有，但是要实现勺型的增长态势，必须要做出三个方面的努力，第一个方面的努力有三个关键“自信、相信和敬畏”，第二个是培育新的动能，过去靠三架马车拉动，投资、消费和出口，现在这三架马车不行了，所以我们必须培育三大新的动力，就是三大发动机，哪三大变动机：制度变革、结构优化、要素升级。制度变革就是改革，结构优化就是新形势变化，新兴城镇化，区域经济一体化，国际化。要素升级包括技术进步，信息化。这三大发动机中央强调的改革、转型、创新三个方面。如果三大新的动力及对应着是中央改革创新，如果三大新的动力及时有效的培育起来，就可以实现一个好的未来的态势。如果三大新的动力不能建立，那么中国是危险的，所以当下培育三大新动力任务时间紧迫。

另外是解决三个问题，一个关键问题是解决多年来产生的各种各样的的问题，第二个问题是培育新技术，新产业，新业态，新模式。三个问题是解决新旧转换过程中的风险控制问题。

把风险控制在可控的范围内，如果通过以上的三个方面的努力，把这些问题都解决了，最终建设成为富强、民主、文明、和谐、美丽的现代化强国。第一个问题说完了。

下面说第二个问题，关注重大的结构变化，所有的结构变化对在座的各位都会产生直接或者间接的影响，结构变化也很多的方面。

第一个结构变化是要素投入结构变化，原来我们主要依靠一般的要素，今后更多的依靠人才、知识、技术、信息，尤其是新技术，新人才，新信息的高级要素，房地产行业也是，信息化时代，人工智能时代，也要朝着这个方向走。

第二个是排放结构的变化，要关注排放结构，怎么变化呢，也就是要减少不好的排放，废水废气等排放减少，增加水蒸气这样好的排放。房地产行业要建设绿色低碳的建筑，这是第二个。

第三个结构变化是产业结构变化，包括消费结构的变化。消费结构就是衣食住行用，学乐康安美，学习的需求，快乐的需求，健康的需求，安全的需求，美丽的需求，这就是新的需求，房地产原来搞住宅，商业地产等等，下一步要跨地产领域，地产养老，地产休闲等等，就符合消费结构升级的方向。

要关注消费者，同时关注产业结构的变化，产业结构怎么变化呢，那就有很多的变化产业特色化，产业集群化，产业品牌化，产业绿色低碳化，产业国际化，产业融合化，产业信息化，产业智能化。实现这些产业结构，实际上房地产也是一个产业，也适应这个方向。

第四个结构变化就是区域结构的变化，两个方面，一个方面是城乡结构，还有一个是区域结构，城乡结构的变化，现在的我们城镇化进入到加速阶段，城镇化现在是57%，正处在加速阶段下半场，城镇化真的还有比较高的速度，但是速度没有以前那么快了，现在要提高城镇化的质量和品质了。

人口的流动也发生了新的变化，区域结构还有一个，就是大区域结构，这些区域变化也在发生新的变化，过去的十多年区域差距有所缩小，下一步要发展高端的产业，我们看到东北、华北、西北原来很多资源密集型的地方经济出现了麻烦。

第五个结构变化就是增长动力结构在发生大的变化，一个是主要依靠三大旧动能转到三大新的发动机的转变，三架马车也发生着变化，原来依靠外需转到依靠内需，原来主要依靠投资，转到依靠消费，原来主要依靠政府投资转到依靠社会投资。总之，增长的动力结构也正在发生变化，房地产行业也一样要适应这个动力结构的变化，一样的壮大新动力，实现新旧动能的加速转换。

第六个方面的结构是分配结构的变化，财富分配的结构变化，过去的高速增长，造成了贫富差距拉大，大家注意到十九大以后把公平放在更加重要的位置上，所以我们要精准脱贫，实现共同的富裕，意味着收入分配结构要发生很大的变化。

第七个方面的结构变化就是主体结构的变化，范老师已经说了，老龄化等等，还有住房的主体结构变化，原来都是50、60后是购房主体，现在是以80、90后为主，他们都是独生子女，这些人买房子的时候，父母有两套，爷爷奶奶还有两套，他们都不要了，因为还要交房产税。这样的主体结构，对房地产也有很大的影响。

最后一个结构就是制度结构的变化，除了整个国家大的关系之外，还有具体到房地产，我们说要建成长效机制，制度变化会对房地产带来重大的影响。

第三个大的问题，房地产接下来怎么办，给大家提一些建议，第一个建议，认清新形势，认清十九大后中国经济先探底，后小幅反弹的形势，认清十九大之后经济结构继续优化，认清十九大之后中国经济先探底后小幅反弹的形势，要认清十九大以后经济结构将继续优化的新形势，要认清十九大后整体价格走势平稳的新形势，要认清十九大以后经济增长动能加速转换的新形势；要认清十九大后经济风险和泡沫将加速排出和挤出的新形势；要认清十九大后宏观政策在短期会总体偏紧的新形势。

总之，要知道经济增长的高点和低点，尤其重大的拐点，低进高出发大财，高进低出赔大了。因为这个大势影响到你的投资的实际选择。

第二个建议，抓住新机遇。新机遇很多，消费结构带来了新机遇，城镇化进入新阶段带来了新机遇，区域经济一体化带来的新机遇，全面改革深入推进。

具体来说哪些行业有机会呢，第一个节能环保产业，第二生态产业，第三，新能源行业，第四，大文化产业，第五，大健康产业，第六，新兴金融业，第七，现代农业，第八，信息智能化有关的产业，第九，军民融合行业，第十是妇女儿童产品行业，2016年我们的新增人口依然不大，但是总的来说，根据一些专家测算，发展中国家一对夫妇要生2.3个孩子，才可以保持代际之间的总体平衡，但是我们现在达不到，奉劝在座的年轻朋友，看在党和国家，中华民族可持续发展都要生二胎。第十一个是信息产业和上下游产业；第十二个跟人工智能相关的产业；第十三个是绿色制造业；第十四个是物流行业。

以上十四个行业是潜力比较大的，有机会大家要重点抓住。如果你所在的行业，你要判断这个行业有没有发展，你就按照这个来看，你看你的行业符合不符合信息化、智能化的方向，符合不符合绿色低碳的世界潮流，符合不符合政策鼓励的方向。

第三个建议，迎接新挑战，挑战有很多，经济面临一定的探底压力带来的挑战，新旧动能转换带来的挑战，具体哪些行业会带来挑战，不符合政策方向的房地产行业会有挑战，第三个是三高行业，高排放高污染的行业会带来挑战，第三个是资源重的行业，钢铁等行业，第四个是受移动互联网冲击比较大的行业，第五个是受反腐败冲击比较大的行业，宾馆这些等。

第四个建议，培育新意识，对客户要有服务意识，对员工要有信任意识，对家人要有感恩意识，对政府要有核心意识，对自己要有良知意识，对父母要有孝顺的意识，对于企业要有抱团意识。

第五个建议，找准定位，定位很重要，两句话概括，定位决定成败，在我看来细节决定成败是有前提的，一定要先定位好，围绕目标客户的核心需求提供所需要的产品和服务，然后定位供应链等等。

第六个建议，开发新的产品和服务，在新形势下围绕新的定位开发新的产品和服务。

第七个建议，制定新的战略，战略很重要，比如说创新战略，产品服务转型升级的战略，降低成本，抱团去的战略。

第八个建议，开拓新的市场，市场有国际市场，有国内市场，国际市场率先去欧美发达国家市场，开拓具有后发优势的新兴国家的市场，开拓“一带一路”沿线的市场。国内市场也要重点开拓，第一个是开拓沿海发达市场，第二开拓国家鼓励的市场，第三产业集群和经济一体化比较先进的市场，第四是开拓中西部的市场，第五开拓生态环境比较好的市场。

第九个建议，培育新的要素，人才、技术、知识、信息等等。

第十个建议，立足新的空间，可以把企业的总部、研发中心延伸到更大的范围内，整合资源，为你所用。

第十一个建议，塑造绿色低碳的品牌，因为符合世界潮流，符合政策的方向，也符合消费者的偏好。

第十二个建议，建立完整的组织，要设立一些临时性的领导小组，第二个是在移动互联网时代我们要把中间不必要的组织架构，通过网络化，扁平化，瘦身健体，降低成本。

第十三个建议，建立新的制度，在经济相对低迷的时候，两件事情优先做，第一个事情是参加今天这样的学习，练内功。创新优化企业制度，培育可持续竞争力。

第十四个建议，探索新的模式。

第十五个建议，探索新的管理，特色化管理，精细化管理，标杆管理和自我管理。

总之，这15个方面，每个方面单独的不一定重要，重要的是分析框架，基本上代表了所有的行业需要考虑的问题，只是排序不同而已，谢谢！