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闫旭东:房地产30年 人比人疯狂

发布时间:2017/08/01 15:05 | 来源 :中国网·地产中国

1992年,邓小平的南巡讲话,像一枚引信,在那个以“一份工作做到老”为人生正轨的安逸年代,将一批有志青年埋藏在心底的理想水雷触发而起。

他们主动选择走出政府机构、科研院所、高校等体制单位,投身商海创业,成为中流砥柱的“92派”民营企业家。

彼时还在人民大学土地管理专业任教的闫旭东,也因这场讲话,迎来了人生的一大转折——虽未投身商海,但校办企业“北京仁达房地产咨询公司”的成立,带着他“沿海”而行,一步步激发了他经纶满腹以外的抱负。

作为行业内少有的、从房地产行业还未正式“出生”就已参与其中的“资深行家”,闫旭东参与了中国土地使用制度改革、中国第一份基准地价制定,在亲历孵化这些新事物时,他也意识到了“摸家底”——评估意义,它几乎能成为土地管理和房地产发展的核心与基础,决定了这个空间的价格与价值。

2000年脱钩改制后,闫旭东选择了正式下海,建立了中国最大的房地产评估公司——“北京仁达房地产评估有限公司”。

伴随着社会与行业的不断发展迭新,闫旭东开始思考评估之外的行业趋势:房地产行业发展重心会从增量市场走向存量市场、和房地产相关的金融会发生变化。

基于这两点思考,闫旭东组建了“信息数据部”,和“顾问咨询部”。他想利用信息数据,打造一本“楼盘字典”,将全国所有的楼盘都立起来,包括一手增量房,和二手存量房。他想通过这本“楼盘字典”,为政府、企业提供有效的专业分析,帮助他们制定下一步规划布局。

这大抵是“92派”的共有情怀,在自有事业已成一派的同时,依然难以完全摒弃为国而劳的起家初心,总想着能协助决策者做出更理性且适用的预判。

在闫旭东看来,中国房地产发展始于1986年土地使用费的征收,而在1998年房改后开始提速发展。虽然30年间几度起起伏伏,但大部分是不自然的短周期,“都是被强制性地打压,或者强制性地提升,并不是它内在的一个周期”。

而现在,伴随着2016年底新一轮调控周期的开始,行业走向下行的声音此起彼伏,闫旭东忧国忧民的情愫也再度被勾起——他的云房数据平台监测到的数据显示,在买房市场价格一片上涨的去年,租房市场却已出现了背离现象,不论住宅市场、写字楼、还是商铺,租金已经开始在走跌。闫老把这个现象理解为:真正的用家市场,已经支撑不住了。

他笑言自己是一个悲观主义者,在他眼里,以前的人很疯狂,在理论提出前就先实践,才推动了行业的改革和发展。但现在的人更疯狂,大家都是暴力主义者,都不按常理出牌,杠杆与价格,一个比一个“玩得狠”。

而“出来混总是要还的”,对于下一个30年,行业能否平稳过渡,闫老苦笑说:“我还真是没把握”。

中国房地产30年的起点与转折

Q:在您看来,中国房地产开始正式发展的起点是什么时候?

A:在很多人看来,1987年12月1日,深圳率先实行经营性土地的招拍挂,是中国土改的起点,也是中国房地产正式发展的起点。但其实,在1986年的时候,国家就已经开始区别土地的不同用途和不同等级,征收不同数量的土地税和土地使用费了。这也是当年,国家土地局成立之后,在进行土地有偿使用改革方面做的第一件事情,构成了后来土地使用制度改革的基础。所以在我看来,应该是从1986年的开始征收土地使用费开始。

Q:您是土改的参与者、亲历者,能不能和我们说说具体这个改革是如何一步步实现的?是否有遇到过哪些阻拦或者困难?

A:我们的土地制度改革核心是国有土地使用权的出让和转让制度。在1987年的时候,虽然我们迎来了第一次土地招拍挂,但在宪法里,还未有明确的定性说法,其实算是“违宪”的。到了1988年,宪法做了一个调整,肯定了土地使用权通过市场流动的必要性,赋予它以宪法地位,规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,但具体的出让转让规定,还是没有说。一直到了1990年5月,国务院发布了55号、56号令,一个是中华人民共和国国有土地使用权出让和转让的暂行条例,另一个是外商投资经营开发成片土地的暂行办法,这两个条令的出台,奠定了我国土地出让转让的基础,后来国家才在土地管理法的基础上,将土地出让转让放到了宪法里。以前只是国务院的条例,后面就上升为国家的基本条令,变成了土地管理法、房地产管理法,整个出让转让的体系才都完整地放进来。可以说80年的改革,都是试点在先,再一步步往前推至成功。

Q:在这30年里,除了起步事件,还有哪几项改革,您觉得对行业带来的影响最大?

A:1998年朱镕基总理提出的房改。其实房改在1998年之前,也一直有。但和后来的思路不一样,1998年之前房改的思路,简单来说就是从单位免费分房,变成单位租房了。我花了点钱,向单位租用公房,后面我从普通职工,升职成为处长了,单位还可以给我换房子,比如从50平米换到更大的,面积增加租金也增加。这样的房改,是不给职工房本的,职工只有使用权,没有拥有权。

但是1998年的房改是一个什么概念呢?当时因为1997年时候亚洲金融危机爆发,中国需要刺激消费,拉动经济增长,就提出了三大改革:房改、医改、教改。这次的房改,是你买了房子后,这房子就一次性给你了,再和单位没有关系了,不存在福利分房或者租房了。这样一来,你不能倚靠单位了,得自己到市场上买商品房,刺激了我们市场需求,也导致了房地产市场的加速发展。

中国房地产的“周期论”

Q:您2008年从业,那个时候正值我国经济危机时期,2009年,四万亿上马后,极大的刺激了房地产的恢复与繁荣。您怎么看待2008年以后,中国房地产发展的这段历史?

A:我认为,严格意义上来讲,中国房地产这30年,是几乎是没有周期的。如果一定要说有,我认为只有一个。就是1992年、1993年,朱镕基主导宏观调控的那时候,那时候我们是真正经历过下跌,再慢慢爬坡,是一个自然周期。但后来的周期,你会发现,都特别短,而且几乎所有的周期,都是被强制性地打压,或者强制性地提升,并不是它内在的一个周期,所以说这些全是假周期。

Q:去年一系列的宏观调控密集出台后,您觉得接下来房地产行业会怎么走?还会不会像之前一样,出现短期内的大起大落?

A:我个人看市场,会更看重租赁市场,因为它是反映真实的需求。如果是买家市场,那可能会有投资等其他的需求。按照云房数据的监测,去年到现在为止,租金和价格是相背离的,价格在上涨,尤其是去年的楼市大年,但租金,实际上是在开始下跌了,一线城市二线城市基本都在下跌,不论是住宅、商铺,还是写字楼,租金都上不去了。也就是说真正的用家市场,已经支撑不住了。

当年的美国次贷危机,就是给很多买不起房的人发放贷款,引发了债务违约。现在,我们国家也一样,信贷增长是远超过GDP增长的,那这个钱后面怎么还呢?所以现在很多人说,中国的房地产是有泡沫的,我也认可,但泡沫会不会破,目前看来还不会,但后面会怎样,不好说。我希望它未来是能平稳过渡的,但现在的人都是暴力主义者,大家都玩狠的,都不按常理出牌,所以能不能平稳过渡,我觉得也很难说。

转型的意义与初衷

Q:随着行业的发展变化,您本人在这个行业里也做出了自我转型,算是“92派”里面的一员。据了解,您本来是人民大学土地管理专业的教授,后来是怎样的想法,选择了创业呢?

A:这期间其实是有好多个衔接的。我其实本科是同济大学测绘专业的,后来1988年读研究生了,才到人民大学学习土地管理。值得一提的是,人大的土地管理专业是1985年成立的,但国家土地局是1986年成立的,等于我们这个专业当时是很超前的。国家土地局成立以后,其中有一项工作任务叫“摸家底”,要清楚国家这些土地的价值。但在1986年之前,我们没有建立产权,我们的权属管理是不清楚的。要“摸清家底”,那首先就要先测绘,要把每一块地的具体位置、边界、四至搞清楚。所以测绘就成了土地管理的基础,我从测绘转学土地管理,并不是一个完整的跨行,还是基于相邻的一个衔接。

但土地管理领域里,测绘只是一个技术,更重要的是要有法律支持,和运营到经济中。土地管理的基础是权属管理,但是土地管理的核心是在于它的土地利用管理,我们要让土地的利用价值更大,把它的效用发挥出来。后来转换为招拍挂出让,也是为了把土地的经济价值发挥更大。这个价值怎么来衡量呢,最主要方法就是用价格。当时招拍挂完大家都特别关注成交价格,因为这个价格决定了我政府把地卖出去我能不能变现,企业由要怎么去定义价格。这时候,评估的作用就凸显出来了。国内第一个基准地价的推出,是在石狮,因为当时它是沿海改革开发的重要城市,我当时在人大的校办企业“北京仁达房地产咨询公司”里,就参与做了。后来包括北京、石家庄、保定、青岛、南京、杭州、柳州、厦门等等,我们大概前前前后后做了几十个城市的基准地价。

再到后来,2000年时候,国家提出了要脱钩改制,挂靠单位与事务所要进行“四脱钩”(人员、财务、业务、名称),虽然当时仁达公司不属于政府的,但是是属于学校,也算是事业单位,后来就说要脱钩。当时我觉得,自己也算在海里游过,在路边走过吧,心已经野了,就脱钩出来了,创办了仁达评估。

我们80年代的那代人吧,都是很有情怀和想法的,尤其是92年邓小平南巡讲话之后,很多人都走出体制做公司,我虽然在校办企业,但也算是在公司,我也是属于很幸运的,一步步做成了。不同的是,我一直觉得自己是一个知识分子,我觉得知识分子就要有自己的独立性,就觉得“我是一个专业人士,我就想做专业服务”,所以我就往这方面创业了。

Q:后来听说您是把“仁达评估”里面的信息数据库独立出来,成立了现在的“云房数据”。虽然现在大数据是行业的主流趋势了,但在当时大数据领域潜力还未被挖掘,您是基于什么考虑选择了这个领域?

A:我们原来是做评估,以估价为主的,但是做到后面呢,就发现一件事情,就是单纯的估计,还是太偏传统行业了。我们也一直在思考,未来行业会怎么变?在2010年时候,我们公司做了一次大讨论,我们很确定未来房地产行业一定会发生一些改变。以前的房地产行业,是没有任何技术含量的。以前的房地产企业能不能发展,关键就在于你拿没拿到地,你只要拿到地了,基本可以说是“傻 子也能挣钱”。所以以前的房地产它的价值链条,实际上是一个土地升值的价值链条,是没有任何技术含量的。但是呢,我们也看到未来的一个变化,有这么一个高速的发展,中国的房地产一定会从增量的市场走到存量市场。当时我们预判的是2013年,行业增量市场销售会达到顶峰,开始走向存量。现在呢,我们认为,即使是一二线城市,也是不缺房子的,三四线城市更不用说的,是过剩的,已经是开始走向存量市场了。

第二个讨论结果呢,是我们认为和房地产相关的金融会发生变化。在中国房地产金融这个领域,70%的资金是来自银行的资金,其他的30%来自开发公司自有资金,但这30%可能还有相当一部分是来自于银行。但是在国外,房地产的资金有70%-80%是来自于REITs、房地产债券等等。你比方说美国或者欧洲,退伍军人的资金,包括其他各种各样的养老基金、保险资金等等,都是证券化的。所以未来这点也一定会发生变化。

还有我们还看到,人群需求会发生变化。原来只是满足住的一个需求,但后面,在城市发展变化过程当中,我们先是解决住,然后解决生产、工业,然后随着消费的升级,人们就需要各种各样的生活,各种各样的商业服务。

讨论之后,我们觉得,不能够只把自己定位为一个评估公司,一定要转型,要改革、要发展。

往什么方向转呢?因为我是学土地管理的,我注意到,我们改革开放后,在土地行业我们有两次革命。第一次革命是农用地改革,80年代初期我们设置了农村的联产承包制度,解决了农地问题,那是我们改革开放的基础。第二个改革,是国有土地使用权的出让转让的创新。我们土地分成两种类型,国有的、集体的,国有的有“国有土地使用制度改革”,集体土地,我们有一个联产承包责任制,但是集体建设用地还没改。我们看到土地利用业务,尤其是集体土地利用业务,未来有非常大的空间。所以我们就想往土地利用业务方面转。

尤其是现在,我们能看到包括北京、上海在内的城市,给批多少地,就决定了这个城市房价涨多少。所以说,我们在经过讨论之后,我们认为,我们要成立投资部门,要做信托投资基金的服务,为房产金融的未来发展做服务。我们要专门成立土地利用业务部门。另外,更重要的是,不论未来的消费的升级,城市利用房地产的利用,它都需要对信息数据的掌握。比如说,我找个人群数据,我要掌握房屋的数据,各种各样的配套的信息数据。所以“大数据”,成为了我们转型的核心业务。

大数据的现在与未来

Q:您觉得大数据能给行业带来哪些变化?

A:“云房数据”成立的其中一个愿景,就是我希望能够把城市的房子都“立起来”,要知道它的配套数据、物理数据,还要把价格数据等各种数据放进来。比方说我们现在这个写字楼群,我们想知道它有多少栋楼,多少个单元,用途是什么,租金是多少,卖价是多少,挂牌价格是多少,一手房价格多少,二手房成交价多少…我们希望把全国的房屋都这样做起来。这就是我们想做的事。

这个事情做成了呢,它可以为交易服务,为买卖双方服务。我们希望未来行业的信息更加透明,不会再信息不对称,能把那些不规范的行为都抑制住。

另外我们还可以跟银行合作,银行要抵押,我可以告诉他们真实的价格,防范金融风险。还可以和房地产税收关联。我们现在很大一部分工就是和税务合作,和政府合作。我们现在在全国已经有1.2亿户的楼盘信息了,能帮助政府建立“核价系统”,把市场的价格告诉政府,政府在这个基础上定一个征税的最低价格,避免政府税收的流失。其实这也是维护社会的公平正义。包括未来要收房产税,也需要对房子做评估。其实这方面我们现在已经在做了,北京、南京、广州、天津、成都、银川、石家庄我们都有在做交易环节和保有环节的房价模拟评税。通过大数据呢,还可以和电商合作,了解这个区域的消费习惯。最简单的,你要想开个店,你要选消费人群,就需要数据分析,从我们这里获取数据。包括政府规划各种各样的布局,我们这里有人的数据,有人的居住、消费、交通行为数据等等,政府应该往哪个方向去建设,哪个地方配套全,我们这边都可以提供,可以分析得出来。换句话来讲,地上所有的配套我们都知道,然后人在哪边活动、活动的范围、习惯我们也都知道,这个区域缺什么我们自然也就知道了。我们就可以给规划者做产业布局,去调整,引导消费,去导流人群。所以我觉得大数据行业还是非常有意义的。

Q:目前有哪些是您希望达到,但还没有达到的?

A:我们的数据获取还是很难。比方说在国外,所有的交易信息、房屋物理信息都是可以公开查询的,但是在我们国内交易信息是不能查询的,房屋的物理属性信息公开的也很少。比方我们现在所在的写字楼,它外立面上竖的牌子是ABCED,但是在房产证上,却是12345,而且这12345还不是按着ABCDE的顺序来排的,就很混乱。这样在我们建“楼盘字典”时候,就会需要额外花很大的精力和金钱,去将这些信息一一对应上。而且现在做大数据的公司很多,大家的标准不一样,就会导致数据的出入很大。但如果政府可以主导,公开这些基本信息,那就能省去很大的麻烦。

Q:您觉得大数据行业,未来的竞争点在哪里?

A:数据是需要一个不断的持续更新。链家也说过,“我们会看近静态数据,但是我们更关心的是动态数据”。不断更新的动态数据,价值量更大。所以对我们来讲,我们现在最大的一个问题,和我们现在最需要做的一件事情,就是要不断地更新,不断地获取动态的数据,要做到每日更新,包括我们的价格数据、交易数据,各方面数据都要不断做更新。我认为,未来大数据公司的发展前景,不是看你是不是有1.2亿户的数据,而是要看你能不能不断地、持续地获取数据。

还有一个是在于我们的数据分析能力。比方说我们把楼立起来了,然后价格附上去了,我们能通过估值系统,实时知道这个区域的房子、地块值多少钱。但是这只是我们价格的一个静态算法,假如我们把这些跟人的行为、标签在一起的时候,算法就不同了。这个区域消费能力怎么样,这个区域应该建什么样的购物中心、什么样的商铺,它的档次应该是什么样,然后它消费的总额能力、租金的支付能力是怎样的,都会对这个区域的地价产生影响,对我们的数据分析产生影响。也就是说,大数据公司到后面的话,一定要跟各种场景的应用算法相结合。有一个说法,大数据公司能走多远,要取决于你跟这些应用场景能结合多少。这是我对未来大数据公司的看法。

(责任编辑:段文平)

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