1992年，邓小平的南巡讲话，像一枚引信，在那个以“一份工作做到老”为人生正轨的安逸年代，将一批有志青年埋藏在心底的理想水雷触发而起。

他们主动选择走出政府机构、科研院所、高校等体制单位，投身商海创业，成为中流砥柱的“92派”民营企业家。

彼时还在人民大学土地管理专业任教的闫旭东，也因这场讲话，迎来了人生的一大转折——虽未投身商海，但校办企业“北京仁达房地产咨询公司”的成立，带着他“沿海”而行，一步步激发了他经纶满腹以外的抱负。

作为行业内少有的、从房地产行业还未正式“出生”就已参与其中的“资深行家”，闫旭东参与了中国土地使用制度改革、中国第一份基准地价制定，在亲历孵化这些新事物时，他也意识到了“摸家底”——评估意义，它几乎能成为土地管理和房地产发展的核心与基础，决定了这个空间的价格与价值。

2000年脱钩改制后，闫旭东选择了正式下海，建立了中国最大的房地产评估公司——“北京仁达房地产评估有限公司”。

伴随着社会与行业的不断发展迭新，闫旭东开始思考评估之外的行业趋势：房地产行业发展重心会从增量市场走向存量市场、和房地产相关的金融会发生变化。

基于这两点思考，闫旭东组建了“信息数据部”，和“顾问咨询部”。他想利用信息数据，打造一本“楼盘字典”，将全国所有的楼盘都立起来，包括一手增量房，和二手存量房。他想通过这本“楼盘字典”，为政府、企业提供有效的专业分析，帮助他们制定下一步规划布局。

这大抵是“92派”的共有情怀，在自有事业已成一派的同时，依然难以完全摒弃为国而劳的起家初心，总想着能协助决策者做出更理性且适用的预判。

在闫旭东看来，中国房地产发展始于1986年土地使用费的征收，而在1998年房改后开始提速发展。虽然30年间几度起起伏伏，但大部分是不自然的短周期，“都是被强制性地打压，或者强制性地提升，并不是它内在的一个周期”。

而现在，伴随着2016年底新一轮调控周期的开始，行业走向下行的声音此起彼伏，闫旭东忧国忧民的情愫也再度被勾起——他的云房数据平台监测到的数据显示，在买房市场价格一片上涨的去年，租房市场却已出现了背离现象，不论住宅市场、写字楼、还是商铺，租金已经开始在走跌。闫老把这个现象理解为：真正的用家市场，已经支撑不住了。

他笑言自己是一个悲观主义者，在他眼里，以前的人很疯狂，在理论提出前就先实践，才推动了行业的改革和发展。但现在的人更疯狂，大家都是暴力主义者，都不按常理出牌，杠杆与价格，一个比一个“玩得狠”。

而“出来混总是要还的”，对于下一个30年，行业能否平稳过渡，闫老苦笑说：“我还真是没把握”。

中国房地产30年的起点与转折

Q：在您看来，中国房地产开始正式发展的起点是什么时候?

A：在很多人看来，1987年12月1日，深圳率先实行经营性土地的招拍挂，是中国土改的起点，也是中国房地产正式发展的起点。但其实，在1986年的时候，国家就已经开始区别土地的不同用途和不同等级，征收不同数量的土地税和土地使用费了。这也是当年，国家土地局成立之后，在进行土地有偿使用改革方面做的第一件事情，构成了后来土地使用制度改革的基础。所以在我看来，应该是从1986年的开始征收土地使用费开始。

Q：您是土改的参与者、亲历者，能不能和我们说说具体这个改革是如何一步步实现的?是否有遇到过哪些阻拦或者困难?

A：我们的土地制度改革核心是国有土地使用权的出让和转让制度。在1987年的时候，虽然我们迎来了第一次土地招拍挂，但在宪法里，还未有明确的定性说法，其实算是“违宪”的。到了1988年，宪法做了一个调整，肯定了土地使用权通过市场流动的必要性，赋予它以宪法地位，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，但具体的出让转让规定，还是没有说。一直到了1990年5月，国务院发布了55号、56号令，一个是中华人民共和国国有土地使用权出让和转让的暂行条例，另一个是外商投资经营开发成片土地的暂行办法，这两个条令的出台，奠定了我国土地出让转让的基础，后来国家才在土地管理法的基础上，将土地出让转让放到了宪法里。以前只是国务院的条例，后面就上升为国家的基本条令，变成了土地管理法、房地产管理法，整个出让转让的体系才都完整地放进来。可以说80年的改革，都是试点在先，再一步步往前推至成功。

Q：在这30年里，除了起步事件，还有哪几项改革，您觉得对行业带来的影响最大?

A：1998年朱镕基总理提出的房改。其实房改在1998年之前，也一直有。但和后来的思路不一样，1998年之前房改的思路，简单来说就是从单位免费分房，变成单位租房了。我花了点钱，向单位租用公房，后面我从普通职工，升职成为处长了，单位还可以给我换房子，比如从50平米换到更大的，面积增加租金也增加。这样的房改，是不给职工房本的，职工只有使用权，没有拥有权。

但是1998年的房改是一个什么概念呢?当时因为1997年时候亚洲金融危机爆发，中国需要刺激消费，拉动经济增长，就提出了三大改革：房改、医改、教改。这次的房改，是你买了房子后，这房子就一次性给你了，再和单位没有关系了，不存在福利分房或者租房了。这样一来，你不能倚靠单位了，得自己到市场上买商品房，刺激了我们市场需求，也导致了房地产市场的加速发展。

中国房地产的“周期论”

Q：您2008年从业，那个时候正值我国经济危机时期，2009年，四万亿上马后，极大的刺激了房地产的恢复与繁荣。您怎么看待2008年以后，中国房地产发展的这段历史?

A：我认为，严格意义上来讲，中国房地产这30年，是几乎是没有周期的。如果一定要说有，我认为只有一个。就是1992年、1993年，朱镕基主导宏观调控的那时候，那时候我们是真正经历过下跌，再慢慢爬坡，是一个自然周期。但后来的周期，你会发现，都特别短，而且几乎所有的周期，都是被强制性地打压，或者强制性地提升，并不是它内在的一个周期，所以说这些全是假周期。

Q：去年一系列的宏观调控密集出台后，您觉得接下来房地产行业会怎么走?还会不会像之前一样，出现短期内的大起大落?

A：我个人看市场，会更看重租赁市场，因为它是反映真实的需求。如果是买家市场，那可能会有投资等其他的需求。按照云房数据的监测，去年到现在为止，租金和价格是相背离的，价格在上涨，尤其是去年的楼市大年，但租金，实际上是在开始下跌了，一线城市二线城市基本都在下跌，不论是住宅、商铺，还是写字楼，租金都上不去了。也就是说真正的用家市场，已经支撑不住了。

当年的美国次贷危机，就是给很多买不起房的人发放贷款，引发了债务违约。现在，我们国家也一样，信贷增长是远超过GDP增长的，那这个钱后面怎么还呢?所以现在很多人说，中国的房地产是有泡沫的，我也认可，但泡沫会不会破，目前看来还不会，但后面会怎样，不好说。我希望它未来是能平稳过渡的，但现在的人都是暴力主义者，大家都玩狠的，都不按常理出牌，所以能不能平稳过渡，我觉得也很难说。

转型的意义与初衷

Q：随着行业的发展变化，您本人在这个行业里也做出了自我转型，算是“92派”里面的一员。据了解，您本来是人民大学土地管理专业的教授，后来是怎样的想法，选择了创业呢?

A：这期间其实是有好多个衔接的。我其实本科是同济大学测绘专业的，后来1988年读研究生了，才到人民大学学习土地管理。值得一提的是，人大的土地管理专业是1985年成立的，但国家土地局是1986年成立的，等于我们这个专业当时是很超前的。国家土地局成立以后，其中有一项工作任务叫“摸家底”，要清楚国家这些土地的价值。但在1986年之前，我们没有建立产权，我们的权属管理是不清楚的。要“摸清家底”，那首先就要先测绘，要把每一块地的具体位置、边界、四至搞清楚。所以测绘就成了土地管理的基础，我从测绘转学土地管理，并不是一个完整的跨行，还是基于相邻的一个衔接。

但土地管理领域里，测绘只是一个技术，更重要的是要有法律支持，和运营到经济中。土地管理的基础是权属管理，但是土地管理的核心是在于它的土地利用管理，我们要让土地的利用价值更大，把它的效用发挥出来。后来转换为招拍挂出让，也是为了把土地的经济价值发挥更大。这个价值怎么来衡量呢，最主要方法就是用价格。当时招拍挂完大家都特别关注成交价格，因为这个价格决定了我政府把地卖出去我能不能变现，企业由要怎么去定义价格。这时候，评估的作用就凸显出来了。国内第一个基准地价的推出，是在石狮，因为当时它是沿海改革开发的重要城市，我当时在人大的校办企业“北京仁达房地产咨询公司”里，就参与做了。后来包括北京、石家庄、保定、青岛、南京、杭州、柳州、厦门等等，我们大概前前前后后做了几十个城市的基准地价。

再到后来，2000年时候，国家提出了要脱钩改制，挂靠单位与事务所要进行“四脱钩”(人员、财务、业务、名称)，虽然当时仁达公司不属于政府的，但是是属于学校，也算是事业单位，后来就说要脱钩。当时我觉得，自己也算在海里游过，在路边走过吧，心已经野了，就脱钩出来了，创办了仁达评估。

我们80年代的那代人吧，都是很有情怀和想法的，尤其是92年邓小平南巡讲话之后，很多人都走出体制做公司，我虽然在校办企业，但也算是在公司，我也是属于很幸运的，一步步做成了。不同的是，我一直觉得自己是一个知识分子，我觉得知识分子就要有自己的独立性，就觉得“我是一个专业人士，我就想做专业服务”，所以我就往这方面创业了。

Q：后来听说您是把“仁达评估”里面的信息数据库独立出来，成立了现在的“云房数据”。虽然现在大数据是行业的主流趋势了，但在当时大数据领域潜力还未被挖掘，您是基于什么考虑选择了这个领域?

A：我们原来是做评估，以估价为主的，但是做到后面呢，就发现一件事情，就是单纯的估计，还是太偏传统行业了。我们也一直在思考，未来行业会怎么变?在2010年时候，我们公司做了一次大讨论，我们很确定未来房地产行业一定会发生一些改变。以前的房地产行业，是没有任何技术含量的。以前的房地产企业能不能发展，关键就在于你拿没拿到地，你只要拿到地了，基本可以说是“傻 子也能挣钱”。所以以前的房地产它的价值链条，实际上是一个土地升值的价值链条，是没有任何技术含量的。但是呢，我们也看到未来的一个变化，有这么一个高速的发展，中国的房地产一定会从增量的市场走到存量市场。当时我们预判的是2013年，行业增量市场销售会达到顶峰，开始走向存量。现在呢，我们认为，即使是一二线城市，也是不缺房子的，三四线城市更不用说的，是过剩的，已经是开始走向存量市场了。

第二个讨论结果呢，是我们认为和房地产相关的金融会发生变化。在中国房地产金融这个领域，70%的资金是来自银行的资金，其他的30%来自开发公司自有资金，但这30%可能还有相当一部分是来自于银行。但是在国外，房地产的资金有70%-80%是来自于REITs、房地产债券等等。你比方说美国或者欧洲，退伍军人的资金，包括其他各种各样的养老基金、保险资金等等，都是证券化的。所以未来这点也一定会发生变化。

还有我们还看到，人群需求会发生变化。原来只是满足住的一个需求，但后面，在城市发展变化过程当中，我们先是解决住，然后解决生产、工业，然后随着消费的升级，人们就需要各种各样的生活，各种各样的商业服务。

讨论之后，我们觉得，不能够只把自己定位为一个评估公司，一定要转型，要改革、要发展。

往什么方向转呢?因为我是学土地管理的，我注意到，我们改革开放后，在土地行业我们有两次革命。第一次革命是农用地改革，80年代初期我们设置了农村的联产承包制度，解决了农地问题，那是我们改革开放的基础。第二个改革，是国有土地使用权的出让转让的创新。我们土地分成两种类型，国有的、集体的，国有的有“国有土地使用制度改革”，集体土地，我们有一个联产承包责任制，但是集体建设用地还没改。我们看到土地利用业务，尤其是集体土地利用业务，未来有非常大的空间。所以我们就想往土地利用业务方面转。

尤其是现在，我们能看到包括北京、上海在内的城市，给批多少地，就决定了这个城市房价涨多少。所以说，我们在经过讨论之后，我们认为，我们要成立投资部门，要做信托投资基金的服务，为房产金融的未来发展做服务。我们要专门成立土地利用业务部门。另外，更重要的是，不论未来的消费的升级，城市利用房地产的利用，它都需要对信息数据的掌握。比如说，我找个人群数据，我要掌握房屋的数据，各种各样的配套的信息数据。所以“大数据”，成为了我们转型的核心业务。

大数据的现在与未来

Q：您觉得大数据能给行业带来哪些变化?

A：“云房数据”成立的其中一个愿景，就是我希望能够把城市的房子都“立起来”，要知道它的配套数据、物理数据，还要把价格数据等各种数据放进来。比方说我们现在这个写字楼群，我们想知道它有多少栋楼，多少个单元，用途是什么，租金是多少，卖价是多少，挂牌价格是多少，一手房价格多少，二手房成交价多少…我们希望把全国的房屋都这样做起来。这就是我们想做的事。

这个事情做成了呢，它可以为交易服务，为买卖双方服务。我们希望未来行业的信息更加透明，不会再信息不对称，能把那些不规范的行为都抑制住。

另外我们还可以跟银行合作，银行要抵押，我可以告诉他们真实的价格，防范金融风险。还可以和房地产税收关联。我们现在很大一部分工就是和税务合作，和政府合作。我们现在在全国已经有1.2亿户的楼盘信息了，能帮助政府建立“核价系统”，把市场的价格告诉政府，政府在这个基础上定一个征税的最低价格，避免政府税收的流失。其实这也是维护社会的公平正义。包括未来要收房产税，也需要对房子做评估。其实这方面我们现在已经在做了，北京、南京、广州、天津、成都、银川、石家庄我们都有在做交易环节和保有环节的房价模拟评税。通过大数据呢，还可以和电商合作，了解这个区域的消费习惯。最简单的，你要想开个店，你要选消费人群，就需要数据分析，从我们这里获取数据。包括政府规划各种各样的布局，我们这里有人的数据，有人的居住、消费、交通行为数据等等，政府应该往哪个方向去建设，哪个地方配套全，我们这边都可以提供，可以分析得出来。换句话来讲，地上所有的配套我们都知道，然后人在哪边活动、活动的范围、习惯我们也都知道，这个区域缺什么我们自然也就知道了。我们就可以给规划者做产业布局，去调整，引导消费，去导流人群。所以我觉得大数据行业还是非常有意义的。

Q：目前有哪些是您希望达到，但还没有达到的?

A：我们的数据获取还是很难。比方说在国外，所有的交易信息、房屋物理信息都是可以公开查询的，但是在我们国内交易信息是不能查询的，房屋的物理属性信息公开的也很少。比方我们现在所在的写字楼，它外立面上竖的牌子是ABCED，但是在房产证上，却是12345，而且这12345还不是按着ABCDE的顺序来排的，就很混乱。这样在我们建“楼盘字典”时候，就会需要额外花很大的精力和金钱，去将这些信息一一对应上。而且现在做大数据的公司很多，大家的标准不一样，就会导致数据的出入很大。但如果政府可以主导，公开这些基本信息，那就能省去很大的麻烦。

Q：您觉得大数据行业，未来的竞争点在哪里?

A：数据是需要一个不断的持续更新。链家也说过，“我们会看近静态数据，但是我们更关心的是动态数据”。不断更新的动态数据，价值量更大。所以对我们来讲，我们现在最大的一个问题，和我们现在最需要做的一件事情，就是要不断地更新，不断地获取动态的数据，要做到每日更新，包括我们的价格数据、交易数据，各方面数据都要不断做更新。我认为，未来大数据公司的发展前景，不是看你是不是有1.2亿户的数据，而是要看你能不能不断地、持续地获取数据。

还有一个是在于我们的数据分析能力。比方说我们把楼立起来了，然后价格附上去了，我们能通过估值系统，实时知道这个区域的房子、地块值多少钱。但是这只是我们价格的一个静态算法，假如我们把这些跟人的行为、标签在一起的时候，算法就不同了。这个区域消费能力怎么样，这个区域应该建什么样的购物中心、什么样的商铺，它的档次应该是什么样，然后它消费的总额能力、租金的支付能力是怎样的，都会对这个区域的地价产生影响，对我们的数据分析产生影响。也就是说，大数据公司到后面的话，一定要跟各种场景的应用算法相结合。有一个说法，大数据公司能走多远，要取决于你跟这些应用场景能结合多少。这是我对未来大数据公司的看法。