“我有300万元，想在五环以内买套房”，这句话放在两年前会十分平常，但时至今日，这句话有可能成为笑话。2015年，随着豪宅不断入市，土地价格再创新高，普通商品房逐渐淡出楼市，改善盘一步步“被豪宅”，买房门槛也进一步发生变化，以往100多万就能买房的底线已经攀升到300万左右，而1000万的房连豪宅的边儿都摸不着。因此，人们在都市中迷茫：我到底算哪个群体？刚需？改善？难道不知不觉成了豪宅的“俘虏”？2016年，买房人得摸摸兜里的钱，掂量掂量自己在无数楼盘面前的“身份”，才能找到符合自己的房产，从而通过房产的价值给自己贴上在这个城市中的身份标签……

刚需型 商住房大行其道

国家的相关政策条文中，没有刚需一词，其是房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求以自住为首要条件。目前，业界对刚需房普遍有两种理解：一、紧迫性需求。简单地说就是解决人居住的最基本需求，就像穿衣、吃饭、工作等一样。对于没有房子的人来说，能拥有一套住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。二、弹性需求。看似可有可无，具有一定的弹性空间，尤其随着物质基础的改善，人们对居住品质的要求逐渐提高。比如子女长大，原有的房子无法满足两代或者三代人同时居住，换套大房子，改善一下居住环境，这也是属于刚性需求。这一类型二套房居多，且房屋面积偏大。

在北京市场，有关刚需一词的由来应该是几年前万科长阳半岛开盘时叫响的。那时，位于房山区的长阳半岛，开盘时价格每平方米一万多元，而今年主推的户型为87平方米——125平方米的两三居，均价已经达到29000元/平方米——32000平方米之间。再举一个例子，通州刚需盘保利大都汇前不久开盘热销12亿，价格在35000元/平方米。

可以说，目前35000元/平方米以下的楼盘可以称作刚需盘，这些楼盘的真正需求者就是目前北京市场的刚需买房人。而在短短五年里，一套一百平方米的两居，基本从100万左右涨到了350万元左右，这就是刚需的现状。

据了解，由于近几年北京土地价格上涨迅猛，刚需盘显现出退出楼市迹象，3万元/平方米以下商品房凤毛麟角，取而代之的是如雨后春笋般涌现出来的商住房，据不完全统计，库存量加上2016年即将面市的新盘量，商住房总面积将达到惊人的600万平方米左右。

亚豪机构营销总监郭毅表示，商住楼供应规模大、供需不均衡，主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从政府规划的角度，为了丰富郊区的配套，商业公建类用地的供应主要集中在郊区。2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外，2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。

然而，五环以外、甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发商来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样的话，购房者的购房用途更综合，既可自住，也能办公，从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的销售压力，库存居高不下。

随着2015年尘埃落定，那么2016年的楼市将如何走向？明年房价会涨还是会跌？这无疑是众多房地产业内人士和购房者关注的问题。证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续；改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。