改善型 你“被高端”了

你能说出目前北京哪些楼盘叫做改善型楼盘吗？亦庄金茂悦、中冶德贤公馆、天恒公园懿府、翡翠山、燕西华府……估计业内人士数得着的也就这些位于亦庄、大兴、丰台等地的热销盘。的确，这些单价在4万元左右，总价不超过1000万元的楼盘目前在京城能成为一房难求的代表性产品，道理很简单。

据专家介绍，从目前状况看，一、二线城市的改善型住房需求有望继续占主导地位

首先，国内现有的住房普遍户型较小（平均面积80平方米，三居或以上的户型占比不到40%），20%左右的住房质量不好，加上二孩政策的全面放开、央行持续降准降息带来的货币宽松影响，预计2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。

其次，调查显示，国内约有45%的住房存量是1999年以前建造的，当时房地产市场并没有商业化，这些住房的居住者很有可能还从未购买过住房，因此将有更强的动力去改善居住条件。此外，已拥有一套住房的改善型购房者的住房负担能力要比首次购房者高得多。从北京市场可以更透彻地看出这一点。

虽然说改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型楼盘不知不觉地“被高端”，致使本就货量不多的改善盘市场供应捉襟见肘。由此产生的联动效应就是，所有的改善盘都在涨价，只因越来越稀缺。

最具代表性的楼盘是紫辰院、福熙大道等项目，连续数月排名豪宅排行榜前列。而仅仅在一年前，此类项目还徘徊在高端改善与豪宅之间。但随着地王楼盘不断推出，被豪宅包围着的高端盘成为了左右区域价格的风向标。一来原本卖得不温不火的产品被抢购，二来只要提升产品品质便可以追求高利润率，因此，高端改善楼盘稍微一使劲儿就杀入豪宅行列。

豪宅型 你会挑花眼

几乎所有的业内人士都承认，2016年将是豪宅元年，北京楼市罕见地将出现豪宅遍地的局面，据中原地产首席分析师张大伟统计，今年超过10万元/平方米的豪宅将达到50个左右。亦有业内人士公开指出，这50个豪宅中，只有5——10个销售预期看好，剩下的都会举步维艰，不出意外的话很可能会出现烂尾豪宅。

目前在售的10万元均价以上豪宅中，只有中赫万柳书院、龙湖西宸原著真正达到实际价格并能热销的，其余绝大多数号称10万+的豪宅要么价格明高暗低，要么销售速度太慢。究其原因，买房人就那么多，不增不减，但豪宅太多了，多到了连他们自己都不知道怎么卖的地步。

最近一段时间，在各种年底年初分析会议上，有一个共同的话题：2016年的顶豪市场将会怎样？各路不同的研究机构给出了以下分析：