华创证券研究所新产业趋势部总经理杨现领

【地产中国网·原创报道】随着房地产行业整体利润的下滑，传统模式面临困境，行业陷入集体焦虑。过去的商业模式，终究会过去。未来的规则，还未成型。企业回归起点，如何跑，走哪条跑道?二手房经纪行业，无疑是完美的投资“赛道”。

兼并、合作、布局、谋划、转型……近两年来，以链家为首的传统经纪公司率先在行业大势巨变之下寻求未来发展的诸多可能性，从而掀起着一场没有硝烟的行业大战。如果说2014年这种变革尚在公司与公司之间，那么2015年便提升到公司与平台之间，2016年则必定会是平台与平台之间的竞争。在这个过程中，互联网无疑成为加速了这一进程，从而成为行业爆发的“火山口”。

然而，一切并不完美。共享经济的鼻祖之一Airbnb进军中国市场后，人们开始担忧你可能面临的监管问题，而长租市场，以you+为代表的企业也在遭遇成长烦恼。二手房行业的未来在哪里?互联网将带给经纪行业哪些改变?哪些企业将在这一次行业转型中获胜?airbnb杀人中国是否就意味着行业一大风口出现?

近日，借第二届中国城市镇运营商大会暨2015中国城市镇运营商百强大会之机，地产中国网专访了经济学博士、华创证券研究所新产业趋势部总经理杨现领。近一两年来，他专注研究互联网对房地产行业的渗透、影响。他曾花费数月时间，系统梳理了美国、澳大利亚、英国等国外经纪行业的演变历史，挖掘出经纪行业兴衰更替以及产业链重塑的历史规律，并把它推演到中国。同时，他也花费了一个多月时间进行深入的产业链调研，包括互联网公司、传统中介以及尚未浮出水平的创业公司，他的观点亦得到企业家的验证，同时对这些公司也有所裨益。

在经过一系列的研究之后，杨现领认为，规律不会改变，只是换了一种方式，在不同的时间和空间重新演绎。

2015年经纪行业无惊喜

地产中国网：之前听您说过，未来在中国可能会出现MLS(Multiple Listing Service即多重上市服务)模式和E2E电商(End to End)模式，据您观察，MLS模式或E2E电商模式是否会在中国出现?链家更接近于哪种模式?

杨现领：美国房地产经纪行业有三大支柱：第一，以MLS为核心的信息平台；第二，美国已有成熟的三大规则体系：独家委托房源规则、买房卖房佣金分配规则、以特许经营品牌为经纪人建立品牌、口碑、信用背书的规则；第三，相对独立的经纪人。

美国已建立三位一体完备的体系，但中国比较欠缺：一、没有MLS信息平台；二、没有成熟的规则体系：1、经纪人的准入没有门槛。2、佣金分配体系在2014年之前都倾向于以经纪公司为核心，经纪佣金分成不高。3、房源多家委托。

在这些方面条件都不具备的基础上，中国真正意义上的未来玩家，都需要重新塑造这一套体系：一、以互联网的方式实现信息的发布、传播和匹配；二、规则体系的建立。因此，包括链家，还是其他房地产电商平台，需要做更多的事，才能在某种程度上达到“增加效率和体验”的效果。

现阶段的链家更像是E2E电商模式(类似于京东模型)，需要掌控更多的交易流程和交易链条，并在这基础上，最大限度地提升交易效率，然后改进服务体验，实现以经纪人为核心，最终导向用户的一种垂直电商模型。未来，如果链家在更多城市占据绝大多数市场份额，就可以考虑开放性。

地产中国网：在过去的一年，房产电商领域出现了很多商业模型，其中包括主打uber式的分享经济，对此，您是如何看的?

杨现领：国内的房产电商可以分为几类：第一，从新房切入，以房多多、吉屋网、好屋中国等为代表；第二，从租房切入二手房交易，以爱屋吉屋为代表；第三，新出现的其他创业模型，类似uber，各种零佣金、免费、C2C服务模式。

在过去一年出现很多商业模型，最终导向跟链家的方向一致，走向更开放、效率更高、体验更好的平台。这样带来的好处是：第一，在这一平台下，经纪人可以按自我的约束、规则的约束和时间的约束，在一个既定的规则体系下，按照自我相对自由的作业时间，提供有质量的服务；第二，这一体系下会最大限度地聚集客源。在未来客户的来源里，线上会占据越来越高的比重。而在房源来源上，线上委托的比例也越来越高。在客源和房源上，互联网和移动互联网能发挥更大的作用；第三，规则、数据的建立。能够基于用户的行为和交易的数据，最大限度提高交易匹配的效率，这是大家都会迈向的方向。

地产中国网：您曾说2014年是互联网房地产变革的元年，今明两年则是屠城之年，一大批企业会死亡。2015年已过去一大半，您如何总结2015年“互联网+”给房产经纪行业带来的变革?

杨现领：总体来说，2015年房地产经纪行业的变化，可以用四字来概括，就是“没有惊喜”。

第一，今年没有出现真正的、移动互联网、颠覆的商业模式。无论是爱屋吉屋还是搜房，都在走一个更重、更传统、更线下的路子，我不认为这是真正意义上的互联网公司，没有实现一个完全不同于传统的商业模式。

第二，链家更链家，非链家链家化，大家都在链家化。模式越来越像链家，甚至有些企业越来越像过去几年前的链家，我认为这是资本支撑下的倒退，没有找到更好的切入点。

第三，看起来经纪人的收入有所提高，市场整体状况还不错，但不论卖房体验还是卖房体验，用户体验没有实质性提升，行业效率也没有明显改善。互联网公司宣称人均开单是传统的数倍，搜房说是0.8、0.9，爱屋说1.0以上，但这在很大程度上不是因为互联网带来的效率提升，而是通过很高的广告投放，包括一些非常规的手段得到的。所以说，目前互联网在各个角度带来的变化都是有限和微不足道的。