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半年报点评|五矿地产:下半年销售任务艰巨 优财务与滚规模之间的央企抉择

发布时间:2018/09/07 15:23 | 来源 :中国网地产 | 作者: 佩奇

在主业为房地产的央企里,五矿一直是低调得几乎要没了声音的那个,和其他兄弟姐妹,毫不相同。说它“小而美”,它其实并不甘于“小”,2017年,五矿地产实现销售额80.5亿元,2018年,它提出了150亿元的年度目标150亿元,但上半年里,这个目标的完成率,并不怎样。说它美吧,确实,利润与融资成本上,它依然显露着央企的大家之风。

半年销售28.12亿元 年度目标完成率不足两成

今年上半年,五矿地产实现签约销售额28.12亿元人民币,签约销售面积18.7万平米,平均签约售价15006元/平米。三个数字相比去年同期,分别上升了1.99%、28.97%和下降了21.18%。对于平均售价的下降,五矿方面表示乃由于本集团签约销售面积主要源自二线及三线城市之房地产发展项目所致(车库占比比例变化)。

同比上来看,五矿今年上半年的签约销售额与去年同期相若,但不同的是今年五矿的销售目标可是比去年高了近一倍——五矿今年的签约销售目标可是150亿元,如此算来,其上半年的目标完成率相当于只有18.75%。而要完成目标,下半年五矿要实现比上半年多出4倍有余的销售额。

换做其他房企,这个完成率,大概要被烙下一个“全年目标完成无望”的标签,但五矿方面却主动豪气地表示:根据销售计划,大部分开发项目将集中在下半年开盘预售,公司有信心完成今年150亿元人民币的签约销售目标。

今年上半年五矿在售项目共有9个,分别分布在北京、营口、南京、长沙和惠州。其中南京和长沙分别占了3个。从业绩贡献来看,长沙的沁园金城项目销售业绩最佳,上半年签约金额为10.23亿元,其次为北京如园项目项目,为9.69亿元。而从单价来看,南京晏山居以82225元/平米位居榜首,其次为75628元/平米平均售价的北京如园。

半年报点评|五矿地产:下半年销售任务艰巨 优财务与滚规模之间的央企抉择-中国网地产

而下半年里,广州万樾台、惠州五矿•哈施塔特、武汉万境水岸、武汉五矿•澜悦云玺、长沙五矿•沁园金城、南京浦口项目、南京五矿•澜悦方山等项目,都将进入预售环节。

上半年未有新增土储 土地投资过于谨慎

其实五矿地产的项目布局很广,在环渤海、长三角、华中、珠三角地区(包括香港)均有布局,截至2018年上半年,五矿地产旗下有20个房地产发展项目,分布北京、营口、廊坊、天津、南京、长沙、武汉、惠州、佛山、广州及香港等十一个城市,合共可开发土地储备总楼面面积约为425万平米。

而其中于2018年前六月新增的项目,则为零。对此,五矿方面表示,虽然上半年内先后参与了多个一线及核心二线城市地块的土地竞拍活动,并参与了香港地块的投标,但鉴于当前较为动荡的土地市场环境,五矿决定采取较为审慎的投资原则,出价并不十分进取,故未成功投得地块。

相比去年上半年,五矿首进武汉获得盘龙城地块,又在7月时候又以联合拿地方式拿下南京江浦区及河西区两块住宅用地。今年前7月的五矿,在投资方面,算是谨慎至极,以至于颗粒无收。

至于下半年的投资计划,五矿方面预计下半年房地产投资增速将继续放缓,开发商审慎买地的态势将延续,土地市场也将进一步降温及分化。五矿表示将密切关注土地市场后续动态,并抓住近期可能出现的价格相对合理之优质投资机会。

毛利率约40% 债务管控持续位列行业前位

今年上半年,五矿的营收约为59.53亿港元,基本为去年的销售结算,营收数额同比增加了36%。其中,房地产发展经营分部之收入因交付予买家之物业面积及平均售价增加而上升42.3%至54.92亿港元。

但上半年其销售成本也提高到了35.83亿港元,同比增加了30%。相抵后,今年上半年五矿地产实现毛利23.7亿港元,毛利同比增长了45.8%,由于较高利润的产品获确认入账,综合毛利率由37.2%上升至39.8%。另外,由于部分物业的市场估值同比去年有显着上升,五矿的净利润由去年同期的3.95亿港元增加80.4%至7.13亿港元。

五矿地产一直最突出的优势,大概是在债务管控方面。尤其是其借贷成本,能排名行业里的前几位。今年上半年,五矿地产的加权平均借贷成本保持在约4.26%,虽然比去年年底时候的3.81%略有增加,但依旧是行业大部分企业所不能及。

今年上半年五矿的借款总额进一步下降,由去年同期的151.03亿港元降至今年上半年的140.81亿港元。其中一年内到期的债务占比为13.9%,约为19.62亿港元。短期债务水平较去年同期有明显优化。

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这也保证了去负债水平的继续降低。今年上半年,五矿的净负债率为57.8%,比去年同期降低了3.8个百分点,比去年年底降低了4.6个百分比,持续处于行业低位。

但今年上半年,其现金水平方面则出现了不小波动。截至上半年,五矿的现金及银行存款(不包括受限制现金及银行存款)为43.57亿港元,而去年同期时候为83.95亿港元。

此外,五矿一直以来的借款都以港元为主,且大部分借款以浮动利率计息,在其借贷货币中,港元占比为82.8%,人民币和美元分别占比10.3%和6.9%。今年上半年,人民币汇率的持续走低,也增大了五矿利息方面的支出。

为减轻利率风险,五矿方面已订立利率掉期合约,据此,五矿会收取一个月港元银行同业拆息计算之利息,及根据名义金额36亿港元按固定利率每月付息。于2018年6月30日,五矿地产借款中约32.5%以固定利率计息,余款则以浮动利率计息。

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(责任编辑:陈伊颖)
中国网地产

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