今年上半年对于中粮地产和中粮地产的投资者来说，都算是不错的半年——147亿入主大悦城，完成重组；停牌8个月后回归资本市场，每股收益同比明显丰厚。

半年业绩刚破百亿 深圳成为业绩与毛利贡献主力

上半年，中粮在商品房销售方面实现签约金额106.07亿元，较上年同期增长31.08%；签约面积42.80万平米，较上年同期增长13.17%。

从在售项目来看，2018年上半年里为中粮带来签约销售额的项目约有31个，分布在北京7个、上海1个、深圳5个、成都8个，沈阳1个，天津1个，南京3个，长沙1个，苏州1个，杭州1个，重庆1个、烟台1个。其中深圳天悦壹号的业绩贡献最多，为15.34亿元。

从毛利率来看，上半年中粮商品房销售的营收毛利达到了47.47%，其中深圳甚至达到了58.87%。成都和北京分别为36.88%和34.8%，但苏州仅为28.5%，拉低了平均毛利率。

投资收益贡献过半净利 拉高多项利润指标

整体营收方面，商品房销售带来的结算收入44.02亿元，较上年同期增长5.39%；结算面积17.87万平方米，较上年同期减少32.00%；已售待结转面积119.75万平方米。

而房屋租赁实现收入2.92亿元，比上年同期增长13.43%。物业管理实现收入2.6亿元，比上年同期增长250.46%。

此外，还有一部分营收来自于其他业务，约为4044.75万元，较上年同期减少50.28%，主要是本期投资性房地产处置收入减少。

几项业务2018年上半年为中粮地产合计带来的总营收合计49.94亿元，同比略增了8.85%。

利润上，上半年，中粮地产实现归属于上市公司股东的净利润6.24亿元，较上期增长301.84%，主要是本期结转商品房资源毛利率较高，净利润同比增加；得益于本期净利润同比增加，半年基本每股收益0.34元，较上年增长277.78%，加权平均净资产收益率也较上年同期增加6.33个百分点，达9.03%。

值得注意的是，上半年中粮净利润的暴增，与其“投资收益”的增长有很大关联。财报显示，中粮地产上半年投资收益共计4.74亿元，同比增加113%。其中，仅“关联方企业借款利息”收益就高达4.42亿元，占公司上半年净利润的一半以上。

截至6月30日，中粮地产其他应收款共218.29亿，占总资产25.56%。而这其中，仅关联方的其他应收款就为212.68亿元，占总额的97.4%。

资产负债率连续3年突破80% 盈利增速不及借款增速

中粮地产目前较大的问题，在于负债水平的把控。自2015以后，中粮地产的资产负债率就突破了80%，且逐年攀升。

截至2018年6月30日，中粮地产总资产为854.02亿元，同比增长32.66%；总负债731.23亿，同比增长36.93%；公司所有者权益122.78亿元，同比增长11.84%；资产负债率85.62%，净负债率为183.33%。（短期借款：60.13亿元，长期借款：162.96亿元，一年内到期的长期借款：66.49亿元，应付债券：34.83亿元，货币资金：99.32亿元）

今年前8月，中粮地产还公司通过发行中期票据，募集资金27亿元;通过设立“华夏资本-中粮购房尾款1号资产支持专项计划”，发行资产支持证券，募集资金15亿元，继续扩宽融资。

新增土储以一二线为主 多个深圳城市更新项目未来毛利可观

2018年上半年，中粮地产在土地储备方面，共新增8个项目，合计计容建筑面积122.42万平米。新增项目分别位于北京、天津、杭州、南京、苏州、沈阳、嘉兴等城市。

此外，央企背景，也助力中粮地产获得了诸多城市更新项目。除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创芯公园等城市更新项目外，中粮还申报了深圳宝安25区城市更新项目、深圳金帝食品厂城市更新项目、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目、深圳宝安区航城街道长营地块城市更新单元项目等项目，未来这些项目将成为中粮毛利的重要输血来源。