半年报点评|中海地产:财务杠杆持续稳健 销售增速创新高

来源:中国网地产 2019-08-28 11:40:23

中国地产 易浠 2019年,在融资环境收紧、降杠杆的大背景下,作为央企地产商发力的典型样本,中海地产继续保持稳健的财务杠杆。8月22日,中海地产2019年上年报出炉。

年报显示,坚持贯彻“房住不炒”、向“开发+运营”主航道迈进的中海地产,2019年销售增速创五年新高,净利润维持行业领先。

销售额增速创新高

中期业绩报告显示,中海2019年上半年实现合约销售额1942亿港币,同比增长28.7%,增速创五年新高,也领先于其他同类开发商;商业收入同比增长15.6%至港币23.5亿元。根据公开资料,中海2019年定下的销售目标是3500亿港元,据此计算,中海地产上半年销售目标的完成度是55.5%。

不过,因过于保守的调性,中海往年增速数据并不好看。申万宏源数据显示,2016、2017年年两年,中海以同比增速17%和10%落后于同期板块平均增速的53%和54%,直至2018年才实现合约销售金额同比增长30%至3010亿港元。

事实上,自从颜建国入主中海之后,中海加大土地扩张力度,积极谋求开发+运营的转型,但业内仍然认为中海“过于保守”,这更多得体现在中海地产全年业绩目标的制定上。

2019年,虽然上半年已完成业绩目标的一半以上,但中海并没有上调年度目标的打算。针对市场形势,颜建国表示,“预期下半年内地房地产市场将保持平稳发展,2019年全年合约销售金额目标仍保持为3500亿港元。”

财务杠杆控制得当

与保守销售业绩目标不吻合的是,中海持续稳健的财务杠杆。上半年,中海经营溢利为港币366.1亿元,与去年同期港币357.5亿元,同比上升2.4%。毛利率为34.9%。

尽管因规模和基数问题,2018年,中海被迫将“净利润之王”的宝座让给恒大。但据年报来看,中海2019年上半年净利润继续保持行业领先。

年报显示,中海地产净利润同比上升7.4%至港币249.4亿元,净利润率达26.7%。业内认为,高额净利润折射出中海强势的财务管控能力。

在大多数房企财务费用上升之际,中海财务费用逆市而行。据中期业绩报告显示,中海财务费用上半年财务费用2019年为4.76亿港元,与去年同期6.9亿港元相比,有所减少。分销费用与行政费用占收入比重为3.1%,保持行业最低质疑。

于六月底,中海现金流充足,年报显示,中海地产银行结余及现金为港币1120.4亿港元,净借贷比率为35.0%;资产负债率为60.1%,在手现金为1120.4亿港币。上半年,中海进行了5笔融资,总额为390亿港元,平均利率仅为3%左右;上半年的平均加权借贷成本为4.28%。 

土储分布一二线城

2019年上半年,中海地产投入约90%的资源用于住宅开发,聚焦经济与人口增长潜力更大一二线城市。中期业绩报告显示,中海在内地和香港买入24幅地块,2019年上半年累计新增土地储备建筑面积464万平方米,权益建筑面积442万平方米,新购地权益地价港币574亿元。

其中,一线城市(北上广深)和香港新购地权益金额253亿港元,占44.1%。2019年上半年末,中海总土地储备为9175万平方米。商业资产业务也被中海寄予厚望。年报显示,中海地产配置7-8%的资源在商业资产业务,主要集中在写字楼,而购物中心则是另一个重点,并适度开发酒店物业和长租公寓。

与此同时,中海地产配置1-2%的资源于创新业务,战略性探索并布局教育、养老、物流等,培育新的利润增长点。其中,2019年上半年,在商业资产运营方面,中海的商业收入同比增长15.6% ,达到港币23.5亿元。

截至2019年6月底,中海持有并投入运营的商业物业总面积425万平方米,包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店,是中国内地最大的单一业权写字楼发展商和运营商

点评:2019上半年,中海地产在市场拓展积极的同时,引发了资本市场对其库存和短期内利润率面临压力的担忧。并且,尽管由于规模技术问题,中海“净利润之王”的交椅已被迫让位,但从2019年上年报显示:凭借较高的信用评级,中海依然具有强大的融资优势,财务费率与综合融资成本长期处于行业低位,使公司具备高净利润的基础,净利润仍然维持在行业领先水平。

然而,由于稳健、保守的调性由来已久,中海给2019年定下的全年业绩目标,在外界看来仍显得过于保守。未来,如想继续坐上“净利润之王”的宝座,中海不得不加快拿地速度力争规模。

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