9月下旬以来，关于房贷松绑的消息满天飞。先是，央行组织开会，四大行将执行房贷新政，房贷余额还清就可按首套贷款。而后，工农中建四大行统一对外口径，并无否认也没肯定，只称如有消息将及时发布。接着，上海浦发银行和兴业银行在通知执行“认房不认贷”后当天又收回政策。最后，中国人民银行副行长刘士余对房贷松绑的问题简短回应记者说“具体内容要等文件”。

真是无风不起浪。最终果有“通知”落地。而这一通知的内容，却颇让人有些意外。主要是放松的力度比较大！比如，之前的消息以及少数城市新政中提出：购房人偿清购房贷款后再申请房贷时按照首套房认定。这其实属于“认房不认贷”，而之前执行是“认房又认贷”。结果“央四条”：针对二套普通房的支持力度更大，居然可以在已有一套房的前提下，二套也可执行首套房贷。还有，三套及以上重新可以放贷(原来停贷)也超出预期。另外，鼓励发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、专项金融债券等多种措施筹集资金用于放贷，相当很给力，等于是新设一个资金池子，以利益引导银行放贷。

总而言之，“央四条”力度超出很多业内人士的预期，更让那些对中国楼市持“大跌论”、“崩盘论”者感到费解和尴尬。在一定程度上，探究央四条出台的背景与逻辑，比理解央四条的内容更有价值。想要全面的理解这件事，必须明白四个因素：市场背景、政策方针、救市节奏、银行立场。

首先，关于市场背景。情况简单明了，当前我国房地产市场正在持续降温，几乎所有指标都在下滑，比如，前三季度全国商品房成交量、开发企业购地量、房屋新开工量皆同比下跌，全国70城房价指数从5月开始出现连续的环比下跌，下跌城市数量明显超过2008年四季度和2011年四季度(同样是两轮楼市低迷时期)。

今年9月底之前的房贷政策，基本上沿续了2010年以来的多轮调控升级之后的紧缩状态，而这种政策当初的功用是为了抑制市场过热、房价过快上涨。而当前房市低迷、房价下跌，当然需要放松贷政策。另外，诸多房地产指标的齐头下滑，致使房地产行业拖经济后腿，尤其是全国房地产开发投资增速连续数月低于固定资产投资增速，这个事实上的支柱产业，已经成为经济稳增长的“绊脚石”。从调结构的长期角度看，中央并不待见房地产；但从稳增长的短期角度分析，中央也不愿看到房地产深度低迷，严重影响经济稳定。所以，放松调控，松绑房贷，符合逻辑。

其次，关于政策方针。近几年，中央调控房地产时，经常强调“实行差异化的税收和信贷政策”。比如，最近的一次：2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》中提到：健全房地产市场调控长效机制，实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。这就意味着：未来相当长的时间内(规划至2020年)，压投资(投机)与保自住，是中央在房地产调控方面的指导方针。

所以，只要是合理的自住需求，国家政策都应支持，当然首套房、普通房，更是支持的重点。这属于“惠民生”的范畴，所以政策支持的力度即便大些，相关部门至少不会犯方向性错误，也不会动辄被舆论指责。去年下半年至今年，房贷持续收紧，连首套房贷利率都要上浮，明显违背中央方针。今年5月12日，人民银行召开住房金融服务专题座谈会，对商业银行提出五点要求，其中包括：合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。6月6日，中国银监会副主席王兆星表示要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性住房需求。央行与银监会的态度，重申和强调了中央的态度，就当前形势而言，放松房贷是政策导向。

再次，关于救市节奏。客观上，经济低迷需要刺激，楼市衰退需要救助，这些都属于经济与房地产周期性波动中政策应对的合理动作。但在当前特殊的社会舆论环境中，对经济实行刺激变得谨小慎微，官方不承认正在进行“刺激”；而对房地产实行“救市”，更是一件不光彩的事，甚至成了“过街老鼠”。于是，本轮房地产“救市”，远比2008年下半年和2009年复杂。笔者认为正在经历“三步走”。

第一步，城市政府救市。今年6月份，以呼和浩特市公开发文取消限购为标志性事件，多数限购城市已经全面废除限购，并同时出台了其他救市措施。第二步，省政府救市。今年8月8日，以福建省出台“闽八条”为标志性事件，省级政府开始出手救市，其后湘五条、鄂六条等，当前省级救市正在快速蔓延中。第三步，中央部委有动作。9月下旬，刘士余副行长所谓的“具体内容要等文件”，已明确发出将出台政策的信号，于是就有了央四条的出台。当然，需要明白一点：在经济转型的背景下，中央确实不可能像2009年那样强力刺激楼市了，但“微刺激”已难以避免。假如央四条仍没有效稳住楼市下滑的势头，接下去还可能有税收方面的放松政策。

值得关注的是，在中央出动作之前，地方政府层面的救市已“越权”涉及到房贷领域。比如，绍兴、福州、杭州、南京、青岛、福建、湖北、江西等地的新政中，都或多或少的要求商业银行放松房贷，比如购房人偿清购房贷款后再申请房贷时按照首套房认定、首套房贷利率最低可7折等。这些原本属于央行银监部门负责的领域，由于地方楼市低迷，地方政府已如热锅上的蚂蚁，光靠放松限购力度偏小，他们急切的希望房贷放松。有趣的是，当记者连连追问是否意味着今年可以出台相关政策时，央行副行长刘士余边走边称“各地都在行动了嘛。”也即，央行在一定程度是认可地方行为的。

还有，关于商业银行的态度。放松房贷，远比放松限购复杂和困难。限购只与政府有关，政府把道路上的石头搬走即可。但限贷除了与政府部门的央行和银监会有关，更与商业银行有涉，相当于路上挖坑再填平，这可比搬走石头麻烦。在商言商，而且很多大银行已经上市，商业银行必然会考虑商业利益，当前五年期以上贷款基准利率为6.55%，如果打七折，即4.59%，如果打八五折，即5.57%，与很多理财产品相近或更低，银行才不愿做这类微利或赔钱买卖。因此，银行会在首付比例方面遵守政策要求，但在利率方面却不会“流道德血液”。

央行和银监会在5、6月份进行座谈、表态、窗口指导后，其后商业银行并无显著改变，只是审批速度加快，少数银行小幅调整利率，离中央要求存在距离，离百姓期望就更远了。值得关注的是，当前很多行业萧条、风险较大，银行在有钱没有更好地方投的情况下，也会示好央行、银监会、地方政府，在房贷发放方面有所推进。

央四条中提出：“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”这条措施的目的，其实就是针对商业银行的“胡萝卜”政策，其性质类似之前定向小微企业和三农一样降低存款准备金率，创造条件允许商业银行额外筹集资金，拿这些低成本资金支持个人房贷，一方面没有占用商业银行原来的信贷指标，另一方面资金成本降低，从而增加了首套房贷利率打折的操作空间。在申批和管理商业银行筹资的过程中，预计央行和银监会将会设定一定的条件，比如要求商业银行对于首套普通房贷款打九折。在“胡萝卜加大棒”政策的恩威并举之下，未来几个月个人房贷在执行层面，将会切实松绑，首套贷的利率优惠幅度也将有所增加。