原标题：专家：五重原因导致香港房价下跌 10年上涨后需要回归理性

经过十年的上涨，香港房价从今年开始将迎来中长期的萧条。

2月15日，香港金管局总裁陈德霖公开回应媒体称，香港经济面临挑战。而对于坏消息连连的香港楼市，陈德霖表示，金管局仍需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。

根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

事实上，自去年下半年以来，香港楼市迎来了房价下探的拐点。多家券商投行机构看空香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年将有极大可能会累计下跌30%。

国际评级机构标准普尔昨日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。

报告指出，香港房价自去年9月至今已明显回落9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。

图为：1992年—2015年香港房价走势。（数据：由第一太平戴维斯提供）

第一太平戴维斯香港住宅发展及投资部资深董事周德辉向人民网记者分析称：“从住宅市场来看，香港楼市整体来看处于供过于求的状态，房价经过13年的上涨出现了价格泡沫，目前楼市的成交量在逐步的下降；从内地的投资需求看，目前内地的一线城市房价都有很大的涨幅，以前内地投资香港作为避风港的资金会撤出转投内地一线城市，导致投资需求的下降；另外，一个明显的信号是港股的下跌，由此传导房价的下跌。”

周德辉指出，此次香港房价下跌意味着香港楼市进入新一轮的下行周期，从1992年至今，香港楼市经过3次周期调整，平均时间为7年左右，而从2003年至今，香港房价已经连续上涨长达13年。

而易居房地产研究院副院长杨红旭总结认为香港房价下跌主要基于五重原因：“首先，从资本面来看，港股和楼市的关系比较密切，一般是股市先变化，楼市后变化，而从去年年中开始港股就开始持续下跌，也陆续传导到香港楼市；第二，从经济基本面来看，香港的经济形势也持续走弱，进出口量同比下跌、零售业疲软，经济的下行也使得人们的消费购买力下滑；第三，从货币层面看，港币贬值导致资产价格下跌；第四，从政策来看，去年开始，港府主动调控楼市，除了强化额外印花税、推出“买家印花税”来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外，还计划加大土地供应遏制房价上涨；第五，从房价来看，香港房价已经经历了长达十年的上涨周期，房价产生了泡沫，需要回归理性。”

数据来源：易居研究院提供

杨红旭指出，由于香港楼市需求不足，购买力减退会长期影响香港本土开发商的销售业绩。

标普信用分析师Esther Liu表示，“在市场下达至触发降级之前，我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”标普强调，只有当香港住宅楼价暴跌逾50%，地产商的评级才会受到影响。

来源：人民网