二、存量房市场的范围

更加广义的存量房市场应该包括：（1）在售和待售新房库存、二手房、商办的交易市场及交易衍生服务；（2）房屋租赁、管理以及衍生服务如搬迁、保洁、维修等；（3）存量土地和房屋的更新改造；（4）围绕交易和资管的房地产金融服务。

从资产端估计，中国存量房市场的资产价值约为245万亿，按照2016年市价评估，住宅约为180万亿，商办约为50万亿，已售待开发土地约为12万亿，已建成待售库存约为3万亿。

从资产的使用或者说围绕存量房市场的服务以及货币化收入情况估计，我们可以重点估算以下几类已经初具一定规模的市场（这里的测算只考虑了住宅）：

在售新房交易市场：2016年新房交易11万亿，围绕交易的媒体广告、代理服务、一二手联动等加总的货币化率约3%，由此产生的收入约3300亿。

二手房交易市场：2016年二手房交易约6.5万亿，围绕交易的佣金、评估、过户等综合费率约2%左右，并考虑机构渗透率估算，合计产生1000亿左右的收入。

租赁市场：这个市场的收入比较多元，包括租金、中介费用、房屋委托管理服务以及搬迁、保洁及维修等，大致估算，合计约1.3万亿，其中租金1.1万亿，佣金约300亿，但是机构化运营的渗透率目前仍然很低，不足5%，产生的运营服务收入可以忽略。

物业管理： 2015年全国物业管理面积达174.5亿平方米，按照物业管理费1.91元/月/平方米，2015年物业管理收入规模约为4000亿元。

城市更新：广义上的城市更新包括土地更新、商办更新与住宅更新。如果参照日本，粗略估计住宅更新，180万亿的存量资产，更新率约1.5‰，更新净收入约10%，合计约270亿规模。

即使把这些收入加在一起，围绕住宅类资产的服务及其收入规模，或者说是机构收入规模也只有万亿左右，考虑到超过200万亿的资产规模，未来的盘活空间仍然极大。

总有人问，中国房地产市场的未来机会在哪里？

试想，面对16万亿的增量、245万亿的存量，以及只有万亿的机构渗透能力，这个问题已经不言自明，我们相信中国已正式迈入存量房的“黄金十年”、“黄金二十年”——这是一个没有终点、永续的市场，让资产流通起来、流动起来，这便是所有的机会。

（来源：链家研究院微信公众号，作者杨现领系链家研究院院长）