后调控时代的房企生存命题:走向“丛林法则”

来源:地产中国网 2016-10-17 08:06:00

(原标题:后调控时代的房企生存命题:走向“丛林法则”)

十一以来,一线城市与核心二线城市相继推出限购、限贷为主的调控政策,这也为近期走向火热的楼市节奏带来一个休止符。

在频密而严厉的调控之下,降温气氛开始蔓延,房企迅速对接下来的运营策略进行调整。身在其中的投资客和部分刚需置业者也进入了观望期。而相关部门对房企资金来源的监管趋严,一方面为楼市降温带来助推效果,另一方面,也为马太效应下的地产公司生存更添一份考验。

变局之下,楼市众生相值得关注。

导读

放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为企业的共同选择。对于现有存货,有公司拟尝试通过平价跑量的方式,借助当前的市场惯性,尽快实现去化。长远来看,出于稳健和安全考虑,房企将在战略上更加注重多元化布局;此外,资产管理的概念将更为行业所风行。

一系列房地产调控政策的出台,正促使企业重新思考生存策略问题。

自9月30日晚间至10月9日的10天里,全国共有21个城市出台楼市调控政策,以限购、限贷为主。这也将今年以来的房地产调控推向一个高潮。至此,房地产调控的力度之大、范围之广,达到近三年来之最。

这种变化不仅意味着新一轮政策紧缩期的到来,房地产业进入“白银时代”,企业的生存策略问题也更加紧迫地提上日程。

短期来看,今年以来诞生的多宗高价地项目,将面临并不明朗的前景;长期来看,不断提高的拿地成本、不断降低的利润率、不断激烈的市场竞争,也将考验企业的应对能力。与一荣俱荣的“黄金时代”不同,优胜劣汰的丛林法则将更多地体现出来。

“沉睡的隐患”

“不拿高价地,放缓扩张脚步”,这是北京某上市房企为公司定下的短期运营策略。今年8月,该公司曾着手对政策和市场进行研判,并认为调控政策收紧将是大势所趋,市场也将于明年出现降温。随后的变化证实了这种判断,但比预期来得更早。

之所以做出这种预判,是因为厦门、苏州、南京等地均在8月出台今年第二轮收紧政策。“同一个城市连续收紧调控,往往意味着大环境要变了。”上述房企负责人向21世纪经济报道记者表示。

该房企今年曾在苏州获取两宗高价地,因此对市场的风吹草动十分敏感。

中原地产统计显示,截至10月11日,今年全国共诞生213宗总价超过10亿、溢价率超过100%的地块。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,对于一二线城市来说,如果未来一年房价不涨超过50%,未来三年房价上涨不超过100%,这些“地王”都将面临巨大的入市难度。

在大多数业内人士看来,即使按照正常的市场周期,这些高价地就有可能“踩空”,如今的调控则在加大这种危险。

同策机构指出,房地产调控政策出台后,多面临未来12个月或者更长时间的收紧期。从市场表现来看,本轮楼市的触底期应该在2017年下半年——根据正常的房地产开发周期,今年诞生的大批高价地项目,将在此时入市销售。

上海某知名房企相关负责人将这些高价地称作“沉睡的隐患”,“现在看来,如果企业资金充裕,也没有什么问题。但从趋势看,市场周期正在下行,调控力度加大,资金监管更加严格,前景很难预料。”该人士向21世纪经济报道记者表示。

不仅如此,由于需求端受到严重制约,整体销售的下滑恐不可避免,并危及企业的资金来源。国家统计局数据显示,今年1-8月,房地产开发企业到位资金91573亿元。其中,定金及预收款、个人按揭贷款两项合计占比达到44.9%,二者的增速分别达29.7%和52.2%。

该人士表示,放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为企业的共同选择。对于现有存货,该公司拟尝试通过平价跑量的方式,借助当前的市场惯性,尽快实现去化。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,由于需求结构发生改变,重点布局在长三角的企业受调控影响较大,项目定价和销售策略都需要改变。

同策机构给出了类似建议:根据历年房企销售规律,为冲刺业绩,企业应该在四季度平价跑量,不宜涨价。到明年四季度的市场调整期,则需要“以价换量”。

该机构还指出,房企应做好财务安全工作,尤其是对现金流的管理。投资拿地后,要严控开工和销售节奏。同时控制扩张节奏,合理选择城市布局。这些措施都有助于应对即将到来的全球经济周期、货币政策与楼市小周期叠加的楼市“冬季”。

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