规模概念弱化

在今年销售旺盛、企业利润率有回升迹象的情况下，很多从业者并不愿意将市场称为“冬季”。但随着“白银时代”到来，增量市场变小、行业洗牌加剧的趋势已确定无疑。

东原地产董事长罗韶颖就曾警示，去年下半年以来，房地产市场升温，给了企业喘息的空间。但千万不要认为危机已过，因为房地产业的运行有周期性，这波周期到了高点后一定会下滑，届时市场的洗牌会更加惨烈。

主流观点认为，在经历了超过20年市场化进程后，房地产企业的“马太效应”愈加凸显，中小企业追赶大企业的难度也越来越大。与此同时，由于新房市场规模萎缩，未来将有大量公司遭遇兼并整合，甚至退出该行业，“优胜劣汰”的过程亦不可避免。

根据易居克而瑞统计，2015年销售排行中，销售额规模越小，企业间差距也越来越小。这也说明，房企向上攀爬的步伐越来越难，向下滑落的速度则可能很快。

在这种背景下，中小房企面临的生存压力显得更加严峻。按照上述上海房企人士的观点，由于热点城市土地获取难度加大、土地成本提高，单个项目沉淀的资金规模越来越大，一旦热点城市市场大幅降温，有可能出现“一个项目拖垮一个区域公司”的现象，并进而影响到企业的全盘规划。

因此，该人士认为，这类房企的战略将会变得更加谨慎，甚至保守。为分担风险，企业可能会引入合作方，共同开发一些高风险项目（近年来的合作开发风潮愈演愈烈，大型房企也不例外）。企业在区域布局中也会更加谨慎，扩张步伐将不可避免地放缓。

也即，与以往的“规模为王”不同，为保证生存，企业可能在规模扩张上做出妥协。

对于大型房企来说，经过多年积累，虽已占据品牌、资本、布局、战略的制高点，但并非高枕无忧。

根据中原地产统计，前述213宗高溢价地块中，有40%被19家企业获得，多数为大型房企。这也意味着，这些企业在获得大量土地资源的同时，也积聚了高价地带来的风险。

这类风险可能会拖住部分企业的脚步，使之扩张步伐有所放缓。且在我国房地产发展史上，一线房企掉队的案例并不鲜见。

中原地产认为，大型房企仍有继续扩张规模、扩大领先优势的空间，但从长远战略来看，“规模”的概念正在弱化。其中，万达就将今年的销售目标从1600亿下调至1000亿元。

按照多数受访者的观点，整个行业将有两点变化。其一，出于稳健和安全考虑，房企将在战略上更加注重多元化布局。除恒大、万达等大型房企实施多元化布局外，目前已有多家小型房企将产业链延伸到商业地产、物业管理、股权投资、金融、能源、医疗等领域。

其二，不同于传统房地产开发，资产管理的概念将更为风行。在轻资产策略下，REITs等房地产基金的前景被普遍看好，资产证券化等手段也将更多地被使用。

来源： 21世纪经济报道