原标题：电商冲击实体经济 当初商场一铺难求 如今离开难上加难 商铺退租遭遇“霸王条款”

法学硕士，北京市天沐律师事务所律师。从事律师执业以来擅长办理公司收购、股权转让、公司治理、合同管理等法律事务的诉讼和非诉业务；先后为地方旅游局、生物动力企业、粮食企业、文化传媒企业、期刊出版社提供法律顾问服务和专项法律服务。

电商来袭，实体店纷纷阵亡。做珠宝首饰生意的老张在苦苦坚持了几年后，陆续撤掉了自己在商场里的5个专柜。但让老张更感烦心的是，当初削尖脑袋挤进一铺难求的商场，如今离开却是难上加难。因为与商场签订“霸王条款”，强行撤柜让老张背上了违约的风险，预支一年的租金等各项费用眼见也要“打水漂”。

惨淡经营却难抵电商凶猛

2015年5月30日，老张撤掉了他在崇文门某购物中心的最后一家实体店铺。“必须赶紧搬走，要不然就都砸手里了。”今年48岁的老张做了近十年的珠宝生意，辛辛苦苦打拼出5家分店。2010年，随着阿里巴巴、京东、当当等电子商务行业崛起，老张的实体店铺受到了强烈冲击，业绩滑落的速度让他措手不及。

在实体商铺中，珠宝体积小利润高，老张只需要租下十几平的店铺，雇上两名员工打理生意。前些年，老张的生意的确做得不错，陆续在北京4家商场开设柜台。“那时候实体生意还是很好做的，一年下来也能净赚近百万。”

但电商崛起给实体店铺带来巨大冲击，老张的珠宝店也不能幸免。“差不多从2010年开始，4家店的销量一直在下滑。”老张为扭转局面，转向在繁华商圈租赁旺铺，以求更大的人流量。

于是在2014年9月，老张与崇文门某购物中心签订租赁合同，双方约定由老张承租中心2层一处12平方米商铺，租金为7200元/月，管理费684元／月，运营推广费120元／月，租期为2014年10月4日至2015年10月3日。签订合同后，老张向商场支付了2.3余万元的履约保证金，并提前预付了一年的租金、管理费和推广费共计9.4余万元。之后，老张又掏出5万元对店铺进行装修。

提前撤柜商场“一分不退”

然而地段好的店铺并没有给老张带来想象中的盈利。“每天都在亏损，经常一天卖不出一件首饰。”老张算了笔账：每个月2名员工的工资为6400元，商铺租金7200元，中心的管理费、推广费、水电费等杂七杂八加在一起也要3000元，共计1.66万元。全部5家店铺算下来，他每个月的投入一共是5.7余万元。“我每个月卖出的珠宝刨除成本，也就赚了不到4万元。”

2014年年底，老张为控制成本陆续撤掉了4家店铺，只留下崇文门这一家，但亏损仍在继续。虽然老张也学电商搞了“双11”、“双12”、情人节等促销活动，销量见涨但依旧难补前期亏损的漏洞。

“再开下去亏得越大。”2014年5月，老张决定撤柜。他找到商场协商撤柜事宜，要求对方退还自己预付的租金、管理费和推广费共3.3余万元和2.3余万元履约保证金，但得不到商场回应。5月17日，老张又向商场递交了一份《撤柜申请书》：“由于商场2层流量小，我专柜经营状况一直不好，亏损严重，难以继续维持经营……经过慎重考虑，特向贵公司提出退租撤柜申请。我愿意支付一个月的租金作为违约金，并希望贵公司退还未发生的租金、管理费、推广费和履约保证金。”这份申请书交上去后，商场表示不同意老张退租。

多开一天就多一份亏损，心急的老张在19日撤走货物，29日找来工人撤掉柜台，但商场表示“一分也不会退”。

法院酌定违约金损失降低

“我不再租了，剩下的钱为什么不能退给我？”老张很生气，几次找到商城协商未果后，他决定打官司解决纠纷，他找到北京市天沐律师事务所律师徐芳。

掌握案情后，徐芳律师告诉老张，“在连续亏损的情况下，商铺退租率高，若没有到合同约定的期限就退租，商场一般会借自己强势的地位拒绝退还预付的各项费用。”徐芳律师认为，商场租赁合同往往是格式合同，存在一些“霸王条款”，模糊保证金、订约金、押金、订金等概念，“这会让店家处于弱势的一方。”