豪宅泛滥 下半年楼市最大风险源于中低价房缺失

来源:地产中国网 2016-07-07 09:35:00

市场最大风险来源于中低价优质房源缺失

而一旦商住也受到抑制,高端化又不可逆转,将带来一个最直接的问题,中低价房源去哪里淘?中原地产首席分析师张大伟就认为,下半年乃至未来市场的风险,主要就在于中低价优质房源的缺失。

土地成交数据显示,2016年上半年,北京合计出让了23宗用地,其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗,成交金额为209.7亿元。在总计105万平方米的土地供应中,只有不到4成是商品房住宅,约为38.7万平方米,也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。而这3000套房的平均楼面价又高达4万元以上,售价保守估计也在7万元以上,几乎没有中低价房源的空间。

不仅如此,很多高价地都处在南四环、南五环等非传统豪宅区。价格达到了豪宅的价格,但区域成熟度远未达到豪宅区域的标准,也给未来销售带来了更大难度据记者,“五环外的高价地王难以入市,北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗,这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿,而截至上半年,销售额只有224.8亿,很多之前并非传统豪宅区的豪宅入市难度非常大。”

对于下半年市场来说,中低价房源的稀缺将进一步加重供需矛盾,而许多高价盘也面临市场难以接受的问题。

信贷政策有收紧趋势楼市或将进入调整周期

除此之外,信贷政策对于楼市成交来说一向是重要的推手。上半年楼市成交的火热,很大程度上源于信贷的宽松,对于二套房贷款的宽松,使得购房需求大量入市。但这种宽松信贷政策,下半年恐怕难以持续。

张大伟表示,从政策走势看,2016年下半年,北京受到影响较大的将是信贷政策,如果信贷政策不能继续宽松,下半年房地产市场进入调整周期将是大概率事件。

而当前,关于信贷收紧已经有所苗头。近日,中国工商银行关于降低商用房、商住房贷款比例的市场消息被证实。据悉,工行北京分行目前已开始执行新的商用房贷款比例,即由过去的50%降低至30%。这也意味着,购买商用房由过去的首付五成最高将提至七成。

“一旦首付比例接近全款的额度,这对于北京商住房的影响将是致命的。”业内人士进一步表示。工行对于商住房贷款的收紧目前来看还只是个案,但不排除更多银行跟进的可能。

另外这也是购房信贷政策宽松一年多以来,首次收紧,有业内人士判断,一旦楼市成交失控,监管层可能会通过收紧住房贷款,遏制楼市过度疯狂。一旦信贷收紧,带来的直接后果就是楼市在下半年进入调整周期。

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豪宅泛滥 下半年楼市最大风险源于中低价房缺失
来源:地产中国网2016-07-07 09:35:00
2016年的北京楼市始终在调控政策的宽松与收紧之间徘徊动荡,棋至盘中,购房需求和楼市供应都悄然发生着改变,加上政策的不确定性,楼市走向很可能在下半年横生许多变数。但短时间内难以动摇的是,北京楼市高端化的现实,平均价格不断被刷高,豪宅遍地。但同时,土地供应的严重不足,也导致中低端优质房源愈加稀缺,这样的失衡进一步加剧了楼市风险,也为下半年带来了明显的调整压力。不过需要看到的是,不少开发商上半年超额完成了任务,处于不差钱的强势阶段,即便下半年楼市反转,期待价格迅速回落似乎并不容易。
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