转型城市运营商 房企需直面四大痛点

来源:地产中国网 2016-06-03 10:44:00

【第三届城市运营商大会特稿】变则通,不变则壅。

2016年以来,房企的这种危机感更加强烈,特别是一二线城市房价暴涨、地王频出,疯狂火爆之余,地产人更多的是感受到了前所未有的恐慌:暴风雨来临的前奏?泡沫随时都有崩塌的可能?而这也让大多数房企坚定了转型之路,传统的买地卖房已难以为继,以资源整合为基础的城市运营成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的方向。

说起城市运营,早已不陌生,开拓者当属招商蛇口工业区,已有三十余年历史,而2015年,转型城市运营商呈爆发之势,不少房企将目标锁定到以商业、园区、养老、文旅等为主的复合型开发与运营当中。

这里面,艰难探路者有之,创新变革者有之,但喊口号者也多如牛毛。

不得不承认的是,不再像“拿地—盖楼—卖房—拿地”那么简单,城市运营是一个大的课题,小到1平方公里的小镇建设,大到几十平方公里的新城开发与运营,考验的不仅仅是开发能力,还有资源整合、产业导入、配套建设、后期运营能力,即便是财大气粗的央企,也不见得能够一击而中,更何况那些仅有地产开发经验的中小房企呢。

转型之路难,转型城市运营商更难,而这种难是行业之难,相信介入过城市或者城镇运营的开发商们,能体会到其中的难点与痛点。总结来看,城市运营普遍存在着四大痛点:规划定位难、产业培育难、金融创新难、政商关系难。

一、规划定位难

“对一个城市来说,最重要的不是建筑,而是规划。”著名建筑设计大师贝聿铭曾这样阐述规划在城市建设中的重要作用。

纵观我国的大城市,人口膨胀、交通阻塞、环境污染、资源紧张等各种病况发生,而中小城市,则患有千城一面、产业缺失、人口流出、配套薄弱、楼市库存高企等症状,鬼城、睡城、死城、空城更是近几年来中国城镇化进程中常见的现象,诸如内蒙古著名的鬼城鄂尔多斯,北京睡城燕郊。

不论是大城市病还是中小城市存在的问题,首要原因肯定是规划出现了问题,要么是没有做好前期规划,要么是规划做好了,没有得到有效执行,仅限于纸上谈兵。

以北京为例,新中国建立初期,著名建筑学家梁思成和陈占祥提出了“梁陈方案”,建议在保存旧城的基础上,再建一个新城用作行政中心,但这个计划并没有被采纳。

如今,在京津冀协同发展的大背景下,为了破解首都大城市病,北京将行政副中心迁移至通州。用了60多年,北京才认识到规划的失误,而这中间付出的成本可谓巨大。

相关业内专家表示,中国以往的城镇化,多以粗放式发展,并不重视前期规划,以摊大饼的形式,大肆造城,并建了拆拆了建,城市的功能不完善,运转效率低下。

“中国目前的产能过剩,城市病突出,原有的模式已经不适合了,对于大城市,应该评估自身的资源承载能力,升级换代产业、提升公共服务产品。”上述专家表示,而中小城市,特别是没有任何吸引力的城市,应该重新定位形象,突出自身的特色,发展绿色生态产业,提高基础生活配套,这样才能吸引人口的流入,这样的城市才能焕发出生机与活力,才能得到可持续的发展。

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转型之路难,转型城市运营商更难,而这种难是行业之难,相信介入过城市或者城镇运营的开发商们,能体会到其中的难点与痛点。总结来看,城市运营普遍存在着四大痛点:规划定位难、产业培育难、金融创新难、政商关系难。
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