【第三届城市运营商大会特稿】变则通，不变则壅。

2016年以来，房企的这种危机感更加强烈，特别是一二线城市房价暴涨、地王频出，疯狂火爆之余，地产人更多的是感受到了前所未有的恐慌：暴风雨来临的前奏？泡沫随时都有崩塌的可能？而这也让大多数房企坚定了转型之路，传统的买地卖房已难以为继，以资源整合为基础的城市运营成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的方向。

说起城市运营，早已不陌生，开拓者当属招商蛇口工业区，已有三十余年历史，而2015年，转型城市运营商呈爆发之势，不少房企将目标锁定到以商业、园区、养老、文旅等为主的复合型开发与运营当中。

这里面，艰难探路者有之，创新变革者有之，但喊口号者也多如牛毛。

不得不承认的是，不再像“拿地—盖楼—卖房—拿地”那么简单，城市运营是一个大的课题，小到1平方公里的小镇建设，大到几十平方公里的新城开发与运营，考验的不仅仅是开发能力，还有资源整合、产业导入、配套建设、后期运营能力，即便是财大气粗的央企，也不见得能够一击而中，更何况那些仅有地产开发经验的中小房企呢。

转型之路难，转型城市运营商更难，而这种难是行业之难，相信介入过城市或者城镇运营的开发商们，能体会到其中的难点与痛点。总结来看，城市运营普遍存在着四大痛点：规划定位难、产业培育难、金融创新难、政商关系难。

一、规划定位难

“对一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”著名建筑设计大师贝聿铭曾这样阐述规划在城市建设中的重要作用。

纵观我国的大城市，人口膨胀、交通阻塞、环境污染、资源紧张等各种病况发生，而中小城市，则患有千城一面、产业缺失、人口流出、配套薄弱、楼市库存高企等症状，鬼城、睡城、死城、空城更是近几年来中国城镇化进程中常见的现象，诸如内蒙古著名的鬼城鄂尔多斯，北京睡城燕郊。

不论是大城市病还是中小城市存在的问题，首要原因肯定是规划出现了问题，要么是没有做好前期规划，要么是规划做好了，没有得到有效执行，仅限于纸上谈兵。

以北京为例，新中国建立初期，著名建筑学家梁思成和陈占祥提出了“梁陈方案”，建议在保存旧城的基础上，再建一个新城用作行政中心，但这个计划并没有被采纳。

如今，在京津冀协同发展的大背景下，为了破解首都大城市病，北京将行政副中心迁移至通州。用了60多年，北京才认识到规划的失误，而这中间付出的成本可谓巨大。

相关业内专家表示，中国以往的城镇化，多以粗放式发展，并不重视前期规划，以摊大饼的形式，大肆造城，并建了拆拆了建，城市的功能不完善，运转效率低下。

“中国目前的产能过剩，城市病突出，原有的模式已经不适合了，对于大城市，应该评估自身的资源承载能力，升级换代产业、提升公共服务产品。”上述专家表示，而中小城市，特别是没有任何吸引力的城市，应该重新定位形象，突出自身的特色，发展绿色生态产业，提高基础生活配套，这样才能吸引人口的流入，这样的城市才能焕发出生机与活力，才能得到可持续的发展。