REITs“进步”

本报记者证实，上述“加快住房租赁市场发展的意见”内容，主要包括以下几方面：一是着眼于法律法规的建立、体制和机制的建立，规范租赁行为。二是着眼于培育市场主体，包括企业和机构及个人。还要着眼于政府努力推动这项工作，能够尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。

实际上，第二项培育市场主体是最具市场开拓性的着力点之一。目前，根据住建部和人民银行总行（下称“央行”）的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，现在，试点方案已经编制完成。

REITs是房地产信托投资基金的简称。其是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行。

2008年底，在出台4万亿经济刺激计划后，时任国务院总理温家宝曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金（REITs）、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

根据这一精神，央行于2009年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

实际上，央行2009年的REITs试点框架，并没有突破中国内地《公司法》的规定。在中国香港、新加坡，REITs的信托资产上会附加一个壳公司，即SPV(特殊目的公司)，信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。但内地《公司法》目前尚不允许通过设立SPV来发行REITs并上市。

由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性，且只能在银行间市场流通，其带来的融资渠道变化意义不大，因此，在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言，他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

而本次试点，有望形成一些突破——本次住建部、央行部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案，实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的，而这项工作是未来一段时间，中央政府针对房地产市场的主要工作思路。

（来源：中国经营报）