下一阶段的趋势观察

政策层面：大环境宽松，一线城市存在收紧可能性。

在总体高库存压力下，当前房地产的整体政策基调趋向宽松。如果近期出台的降低首付比、契税、营业税优惠政策效果不明显，市场预期其他相关房产优惠政策还会继续出台，比如个税的调整尚未涉及、个人房贷利息抵个税、营业税与契税政策仍有可调空间（比如由满2年改为满1年）等等。但是由于三、四线城市本身的产业与资源问题，以及当前的人流向中心城市集中的趋势，很难在短期内成功实现去库存，至少需要1-2年，甚至更长，因此，面向整个全国的相对宽松的房产政策持续时间或将较长。

而一线城市房价涨幅过高，尤其春节假期后，涨幅明显较年前升高。深圳、上海等地房价跳涨，政策收紧的可能性最大，其次是北京等涨幅趋于上升的一线城市。

市场层面：2016年三线城市开局良好，但不同城市之间的分化仍然明显。

从近期的市场成交来看，部分三线城市的市场表现较好，比如扬州等城市，1月份的成交出现小幅的增长，这一方面与前期成交回落基数偏低有关，另一方面也与返乡置业需求在春节假期前夕集中释放有关。预计在国家关于去库存各项政策多管齐下的大环境下，部分二、三线城市的市场成交有望继续好转。

整体来看，一线城市市场的活跃性仍然较强，供不应求，导致库存规模持续下滑，去化周期不断走低，这也是近期一线城市房价持续上涨的主要原因。而大部分二、三线城市，供应大于需求，库存不断上升，去化周期较长，去化任务仍然较重。

房地产对于GDP的贡献率见顶回落，成为短期内中国投资下行的一个压力来源。

在中国城镇化快速推进的过程中，中国经济的增长具有明显的投资驱动型特征，房地产在其中发挥了重要的推动作用。过去的十几年里，在中国经济的三驾马车中，投资一直是重点，房地产投资更是占据了投资的近两成，其对经济的贡献率大约在8%左右，年平均拉动GDP增长0.5-1.5个百分点。

但是近两年以来，房地产投资额增幅不断下滑拖累经济增长，2015年四季度房地产对GDP增速拉动仅为0.2个百分点，仍处于偏低水平。2015年全国房地产住宅开发投资额增速滑落至0.4%，较2015年下滑了近9个点，一方面透露出房企对预期的不乐观，投资的积极性降低，整个房地产行业开始进入见顶回落的趋势中；另一方面，投资下滑造成对宏观经济的拉动作用减弱。

每一个产业都有它的“产业发展生命周期”，中国房地产业也不例外，经历了10 多年的高速发展。但随着中国人口结构的变化、宏观经济增长方式的调整，房地产市场在整体上将步入见顶回落之后的“下半场”，其对投资的拉动作用也将弱化，而且房地产行业在短期内的回落也会成为中国经济当前回落的压力来源之一，这也成为宏观政策关注房地产市场的直接原因。

（作者系香港交易所首席中国经济学家，中国银行业协会首席经济学家）

（来源：上海证券报）