5.地产调控政策后手？

从煤炭钢铁艰难的去产能进程，以及有限的政策后手，人们联想到了中国房地产。其实地产和实业的差别还是很大。一是地产无所谓产能问题，只有库存问题，产能问题是建筑商的事情。二是地产商的资产无所谓专用性的问题，厂房机器设备因其高度的专用性和技术折旧，使其处置非常棘手，而房屋大致没有这种特性。三是开发商的国企占比相对较低，开发商总体上仅仅是个总包商，从业人员不多且流动性巨大。地产危机的冲击主要还是金融财政问题，而不是产能或从业问题。

和实体经济相比，地产的政策调控后手还算相对宽裕。目前已采取的手段包括了十三五期间不再有保房建设套数的硬指标，放松限购限贷款，降低商贷和公积金门槛等。我们不难观察到可能采取的政策后手。一是组建国家住房银行，可将全国各地的公积金中心整合起来，模仿房地美、房利美模式，为普通住宅和保障房销售提供政府担保和优惠贷款。二是对商业贷款的利息负担，部分抵扣个税；或者调降低契税，存量房交易税费等。三是保障房部分扩大货币化补偿安置，其中可用“房票”模式减轻地方政府货币补偿压力，同时增加实际拆迁安置的住房需求。所谓“房票”是地方政府发放的，仅可供拆迁户购买房屋所用的现金替代券。考虑到2015年全国货币补偿安置达150万户，因此“房票”举措，可以和现有拆迁安置，和未来农民市民化进程结合使用。四是按揭贷款证券化等金融手段，以及将以房养老和异地养老结合，鼓励一二线城市的老龄人口回流故乡养老等等。由于1998年以来中国房地产调控以非市场化的手段为主，以至于幸运地为今后政策调控留下了不少后手。

6.房企的财务表现？

2016年开始，中国宏观经济变得难以琢磨。要评估实体经济的财务状况改善还是恶化，变得困难。但是地产行业比较单纯和容易估计一些。中国房地产在鼎盛期的销售利润率超过20%，目前大约在10%，但这是开发商努力做大成本，并往往带有高杠杆之后的利润率，开发商资本金收益率应该比毛利率高得多，同时相比制造业可怜的略高于5%的净利润率，房地产仍然是个幸福行业。

我们可以从下列主要因素观察开发商的财务表现。一是财务成本的节约。以前文假定开发商供给侧资金总额25万亿，其中开发商自有1/3计，利率每下行1个百分点，可每年为开发商节约约2000亿元利息支出。二是销售毛利的提升。2015年商品房销售价格的温和上升，以及开发建筑成本、税费的平稳，给开发商带来了额外毛利。以全国商品房年销售额7.5-8万亿元，销售价格年均微升2%估计，每年多增销售毛利1600亿元。三是销售节奏提速的同时，开发商将继续对土地购置和新开工保持谨慎，这将大幅改善开发企业的现金流状况。如果2015年房地产销售利润总额在约8000－9000亿（以销售利润率10%计），则财务成本的节约、现金流的改善和销售利润和节奏的提升，可能使开发商至少在未来3年呈现利润总额稳中有升，利润率可能更快提升的幸运儿状态。其中，目前商品房售价超过万元每平米，年均迁徙流入人口超过百万的大约10个城市的地产更好一些。

我们无意否定中国楼市无论从面积还是从金额看，都很可能已是泡沫，但是和实体经济相比，中国很可能仍具备楼市有软着陆的幸运条件。关键在于未来五年的市场和政策。

（来源：21世纪及经济报道）