钟伟:房票是一种兼顾去库存和留人口的政策建议

来源:地产中国网 2016-03-31 09:23:00

(原标题:房票:一种兼顾去库存和留人口的政策建议)

政策观察和研究大约有三种视角,第一种是建设性的政策建议,在拥有调研和思考之后,提出使得目前困境有所减轻,甚至使得风气为之一新的可行政策建议,是十分困难的。第二种是尖锐有效的现状批评,在观察到大量脱离实际,不接地气的做法之后,对相关政策提供不粉饰的批评,避免我们在错误的方向上滑得更远,自有其价值。第三种是以歌功颂德为主的政策注脚。这种政策注脚几乎在任何情况下都没有任何实际意义,但却总是无风险有私利的选择。本文未必能提供有效的政策建议,但也许它是一种观察中国人口迁徙和楼市去库存的可能视角。

目前中国楼市库存存在的问题,能否有效去库存可能影响到中国经济和金融是否稳健。按商品房销售面积每年增约4%,房屋新开工面积每年递减约8%的情景估测,可能需要到2019年前后,中国楼市库存状况才能得到根本缓解。如何达成去库存的同时,维持城市活力,保障市民工作居住环境的持续改善?我们建议可以采取房票的做法进行试点尝试。

第一,目前楼市去库存极不均衡。一线城市房价升,库存小。考虑到大城市核心区房屋交易以存量二手房为主,地方政府无力在核心区提供更多的土地供应和新增商品房供应,因此一线城市核心区的供求失衡矛盾,很难有好的化解途径。同时,三四线城市的楼市仍然低迷,究其根源,在于人口和财富的流动。越来越多的富裕人群,高知高技能人群,冒险进取人群,带着他们的财富、社会资源和远大梦想,涌入一线城市。中国人口流动的趋势,更大程度上,似乎不是城镇化,而是超大城市化。大城市的繁华和小城镇的破落并存。

第二,去库存的失衡和人口流动取向密切相关。我们可以观察两个例子,一个例子是东三省,另一个例子是百强县。东三省经济转型艰难是不争的事实,除了产业结构的问题之外,人口持续大量流失可能也是重要原因。以黑龙江为例,在过去五年,该省户籍人口不断减少,仅靠流动人口的增长,勉强维持总人口的低水平平衡。户籍人口的减少,和大致相同的常住人口的增加,意味着黑龙江省内一些精英人口和财富流出本省,补充的流动人口中,如果常住人口没有加速落户的意愿,那么全省人口可能面临净流失的拐点。这对振兴东北经济带来困扰。

如果说东三省的例子受到较多关注,那么百强县的人口流失则有某种繁华退去的隐秘。中国百强县应该说经济实力超群,居住环境尚好,基础教育和职业培训水平也不弱,大多集中在长三角和珠三角。这些百强县人口变动的现状大致是,户籍数在约100万人,常住人口在约10万-50万人,城市化率普遍高于70%,绝大多数百强县的人口变动是,户籍人口主要依赖农民进城而略有增加,但加上常住人口之后,百强县呈人口微增或不增的状况。放大到江苏的地级市,例如无锡、南通、常州等,大致的人口流动结构是,每年流失高考生源数万人,同时省内流入该城市的人口略微多于高考生。这种人口总数不变结构变也有潜在风险,毕竟百强县流失出去的是本县的富有知识和创新的年轻人,流入的则是技能偏弱的省内农民。也许我们可以说,无论黑龙江还是百强县,都可能因为持续流失财富和人口,使得城市的未来堪忧。

第三,在一个不断流失财富和人口的城市,无法有效推动经济结构转型和楼市去库存。即便三四线城市房价不涨,但也只是春节偶尔热闹,平时却是冷清的商业氛围,以及本地居民收入增长持续放缓。在我们看来,如果一个城市能够留下年轻人,那么就也留得了城市的未来生命。在此设想下,以房票推动兼顾楼市去库存和留人才,也许是一种政策选择。所谓房票,是地方政府发行的,以地方财政为信用背书的,记名的行政辖区内商品房购房现金抵用券。也就是说,特定的购房者如果持有一定金额的记名房票,他可以在某市县在售的商品房选择任意户型购房,房票可足额抵扣房款。开发商收取房票后,承担兑现房票义务的是地方政府。当然,一些地方政府的信用有时候也往往不是成色十足。

第四,享受房票的人群,大致可以分为三类,第一类是地方政府想要招揽的本地高考学生,学成之后如能回到家乡效力,也许能享受到房票待遇;另外就是地方政府需要的技术型人才,其中可能包含部分被大企业分流或提前退休,但仍然年富力强的人才。如果这些人能和地方企业签订长期用工合同,则可领取地方政府的相应房票。第二类是已在地方居住的常住人口,包括已符合积分入户,和有可能符合积分入户的年轻人,主要是外来工商小业主,技术蓝领等。第三类是原来保障房、棚户区改造所覆盖的居民人群,以及为新型城镇化所覆盖的农民群体,地方政府可以综合运用现金补偿、房票补偿和社会保障等手段。吸引外来人口和农民的市民化。由于房票是记名的,和持有者的本地劳务雇佣合同相关的票据相符,因此它在很大程度上,可以吸引本地人才回流,吸引外地人才落户,和吸引本地农民持续融入社会。如果本地较好的商品房售价为100万元,而地方政府招募的人才或特定居民持有和五年工作合同对应的80万元房票的话,则意味着这个人在本地购房,只需支付20万,其余80万由房票抵扣,也就相当于地方政府为留住此人,提供了接近每年16万元的购房补贴。

第五,地方政府怎样算清房票账?首先,所谓在售价格100万元的商品房,真实成本并不高。我们估计,在绝大多数情况下,这些商品房的设计、建安和景观等成本可能在20万元,这些商品房的土地出让价可能也在20万-25万元,而其实地方政府真正用于商品房土地整理的成本可能明显更低。因此,不恰当地说,一套只含建安和土地整理成本的“免税费”商品房的真实成本,大约也就30万-40万元。考虑到土地税费地方政府早已收取,即便给予开发商合理利润,政府发行记名房票的实际财务成本并没有那么高。其次,地方政府对享有房票的人群,可以从城市未来、商业利益和政策义务多角度衡量,吸引外来人才长期居住是商业利益,完成常住人口市民化,和推动农民进城融入城市生活是政策义务。失去了适度集聚,持续稳定的高素质人口,一个城市也就失去了未来,相反,这些因房票而留住人人才,也许能推动地方从就业、创业到商业氛围的逐渐繁荣。再者,地方财政向开发商兑现房票可以有多种综合手段,如果适当借助金融工具,房票对地方财政的资金压力,比单纯的货币化补偿要小得多。同时由于使用房票购房之后的商品房并不能随着享受者的违约离开而离开,因此,地方政府仍在房票持有者完成其约定义务之前,对房屋产权具有较好的限制流动权利。由于持有房票者是按照自己的喜好购置房屋,很大程度上也解决了人才集中引进,保障房集中安置等行政“集中”色彩,带来的社群融合问题。

房票是否行得通?也许还需要仔细斟酌,将预案设想得更充分细致一些,房票设计的初衷,在于引导人口和财富新的流动格局,从而逐步缓解中国日益严重的超大城市病,使楼市去库存相对均衡,也使区域经济的增长,因人口和财富的再配置,而具有某种解决的可能性。如果按现有的人口迁徙轨迹继续移动,超大繁华的都市背后,可能是广为凋敝的中小城市。

来源: 21世纪经济报道(广州)

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