原标题：打脸香港地价跌70%！低于北京六环？这么无知好吗？

2月15日，一篇新闻《香港一地价跌70%，李嘉诚公司市值跌1400亿》让很多依然沉浸在猴年春节氛围中的人吓一跳。

很多衍生新闻也开始泛滥。

整体看，起源是香港在春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，楼面价只有19880港元/平方米，相当于人民币也就1.7万左右。

对比春节前后、北京、南京等地动辄4-5万的楼面价土地，显得香港地价崩溃了。2015年北京楼面价超过3万+的土地高达26宗，其中甚至有3宗位于六环外。

伟哥用基本常识反驳这种故意夸大的新闻，香港市场的确在明显调整，但人为制造恐慌明显是不负责任的。

1：这地块是有瑕疵的，价格不可以同比环比：

新界大埔区地段第221号土地地块年限50年，而且有明显的瑕疵，根本不可以和国内土地市场对比。

真实情况是咋样的？其实验证的办法很简单，看看土地出让文件：

http://www.landsd.gov.hk/sc/about/welcome.htm

土地文件很清晰：有瑕疵、有瑕疵、有瑕疵。

文件中都是英文，但伟哥博学多才，帮你们翻译一下：大意就是：

新界大埔区地段第221号土地有环保团体提出司法复核，政府是带条件拍卖，买家付款后得默默等候司法程序走完，政府胜诉才能开发。要是政府败诉，则原银奉还，不带利息。

关键是，香港是法制社会，这种扯皮的官司动辄几年的打，如果时间长，各种利息损失，都会导致成本提高。

在招标文件中明确7条：

1.政府不承擔任何因法律程序所招致的任何損失

2.發展商如要延長土地發展完成期限，須要被徵收補價

3.政府未來進行斬樹工程或渠務工程勘測前，須交環評，並向申請人預先通知

4.申請人已揚言發展商若斬樹會再申請禁制令，地皮或未來幾年都難以發展

5.申請人若繼續上訴，有機會抗爭至終審庭，地皮可能數年內不能發展

6.一旦申請人勝訴，由於政府難以收回地皮，或因此會產生更多訴訟

7.一旦申請人勝訴，屆時地盤即使已開始動工，發展商就要面臨停工的風險，至於停工損失，發展商可依從民事訴訟程序，向政府索償。

2：地块具体素质如何？

地政总署早前公布招标出售大埔荔枝山山塘路住宅用地。地皮地盘面积约405760平方呎，指定为私人住宅用途，最高可建楼面面积约1152824平方呎，地皮本于去年11月截标，受临时禁制令影响，政府延至本月截标。

中原地产测量师张竞达表示，地皮位处大埔高地势，邻近翠峰盈邸、龙城堡、大埔宝马山等私人住宅屋苑。

由于地皮投资金额较大，地皮早前接获6份标书，以中至大型发展商为主，入标反应属理想。地皮于今天以每呎楼面地价1848元，地价21.3亿元批出，较市场下限低约4成。

受近日市道转淡影响，整体楼价及交投回落，早前亦相继有新界地皮流标，地皮剪裁亦有一定困难，及司法复核问题困扰，发展商对出价态度相当保守。同时亦反映政府决心推地，地皮底价订价能配合现时市况。

同区域在2015年11月成交土地11月5日，香港地政总署公布新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号用地的招标结果，最终由亿京旗下的晖隆有限公司以25.43亿港元获得该地块，批租期为50年。地块楼面呎价介乎3800港元

3：拿地的中海如何表示：

中海外地產董事總經理游偉光表示，當時入標已將司法覆核、地皮位置及規模等考慮入地價之內，公司認為地皮的可塑性高，未來擬建1,500個單位，投資額超過100億元。

4：香港楼市到底如何？

楼市价量持续下跌，香港金管局总裁陈德霖进一步放松口风，直言若确认楼市进入下行周期，会将以前收紧措施适度放宽。

农历新年后首个周末，香港楼市依然一遍萧索。据各间代理行数据，十大屋苑周末成交量于极低水平徘徊，只录得2宗至5宗成交，买卖两闲下，楼市恍似陷入死胡同。综合市场信息，现时录得成交的多属大幅劈价个案，例如鲗鱼涌太古城最新录得成交劈价「两球」，将军澳广场亦有单位劈价约13%易手。业界指，大部分劈价单位均可在短时间内获承接，反映买家置业兴趣不减，预料农历新年后楼市将会慢慢复苏。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰亦指，近日股灾及大埔地低价售出等消息打击楼市，部分业主睇淡后市，大幅劈价求售，尤其是新界区的细价物业，减价幅度达15%至20%。不过，大部分劈价单位可在短时间内获承接，预料农历新年后楼市将会慢慢复苏。

事实上，最近录得的成交，大部分「愈劈愈深」。中原赵鸿运表示，太古城宁安阁中层B室，实用面积703方呎，3房间隔，原业主去年11月放盘，叫价1,100万元，直至1月中减至938万元，最终以883万元将单位易手，前后减价217万元或19.7%，实用呎价12,560元。原业主2007年8月以438万元入市，持货9年账面获利445万元，单位升值逾1倍。

将军澳广场2期5座中层E室，实用面积429方呎，2房间隔，附有装修。中原柯勇表示，业主1月放盘时叫价560万元，后见新年前市况更淡静，于是调整价钱至510万元，最终累积减72万元或12.9%，以488万元将单位易手，实用呎价11,375元。

5：李嘉诚的公司跌了1400亿？

这好像是事实，但从2015年6月，全球股灾，市值跌掉千亿的比比皆是，苹果市值跌去1400亿美元、阿里巴巴也跌去千亿美元。整体看，并不能说这代表了香港房地产崩盘。

6：最后，其实从土地价格对比看，国内一线城市的地价已经处于疯狂状态，很多地块的地价比房价要高很多，这种情况下，风险越来越大，另外如果单独只看北京的四环内、上海的内环，均价距离香港已经很接近了。

（来源：微信公众号大伟看楼市）

附《香港同一地段半年暴跌达70%》原文如下：

香港金管局总裁陈德森15日表示，香港金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。

2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，成交价为21.3亿港元。公告显示，该幅土地出让面积为37696平方米，最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算，楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。

此次拍卖地块的楼面价与2015年9月出让的同一地段的地块相比，价格大幅下跌了近7成。

2015年9月2日，新界大埔区地段第226号的住宅用地，成交价为30.3亿港元，土地面积为17121平方米，土地每平方米成交价高达176970港元。

从地理位置上看，在香港的行政区划分的十八区之中，有九个区位于新界，除了沙田、葵青、荃湾三个区以外，其他诸如北区、大埔区、屯门区、元朗区，在香港人眼中基本上被视为“郊区”的范畴。

与北京郊区六环的土地成交价相比。2015年11月，北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块，成交总价近50亿元，两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米，远低于北京的土地成交楼面价。

不仅土地的成交价格过低，香港的土地市场自去年11月至今，已出现两幅住宅土地的流拍。

根据香港地政总署公开资料显示，2015年11月4日和2016年1月25日，位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。

而去年11月的土地流拍是时隔近20个月后香港的土地市场首次出现土地流拍的现象。尽管当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商，但所有报价均为达到香港特区政府的“底价”，因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。

除了土地价格暴跌，香港的房价自去年9月开始也是一路下滑。中原地产的数据显示，香港房价已经比去年9月下跌了9.5%，预计今年可能再跌20%。

国际评级机构标准普尔15日发布的报告称，2016年将是香港房地产市场困难的一年，预测住宅楼价平均下跌10%至15%，而成交量预计持平或增加5%。

报道指出，香港房价自去年9月至今已明显回调9.5%。供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。

根据中原地产此前发布的数据显示，香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低，房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。除此之外，香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

标普信用分析师Esther Liu表示，“在市场下达至触发降级之前，我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”

但标普强调，只有当香港住宅楼价暴跌逾50%，地产商的评级才会受到影响。

来源：澎湃新闻