张大伟:房地产2019年“四季度”会企稳吗?

来源:中新经纬 2019-10-25 08:47:32

原标题:张大伟:房地产2019年“四季度”会企稳吗?

作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

最近热点话题太多,不论是中国经济还是房地产,都有很多数据。

第一个数据是,前三季度国内生产总值(GDP)增6.2%,对于中国经济来说,这个数据非常关键,因为很多年前就定好了,到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,到2020年全面建成小康社会。

10月14日,海关总署发布了第三季度外贸数据。前三季度以美元计价出口同比下降0.1%,9月出口同比下降3.2%(以人民币计价同比下降0.7%),降幅为今年2月以来最大(2018年前三季度进口增长14.1%,出口增长6.5%)。

从实物量指标看,全社会用电量增长4.4%,货运量增长5.9%,其中铁路货运量增长6.1%。

第二个数据是“15万亿”。2019年有望再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录。年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

9月份房地产市场销售活跃,环比同比均明显上涨,拆分单月数据看,9月全国房地产市场销售面积高达1.733亿平米,同比上涨2.9%。销售额高达1.6万亿,同比上涨9.4%。

整体看,市场在5-6月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-9月已经连续2个月市场数据上涨。但是市场大部分人感觉并没有上涨,反而有下调的现象,部分区域还很明显。

严重背离的新开工与竣工数据

住宅新开工面积122308万平方米,增长8.8%。房屋竣工面积46748万平方米,下降8.6%,降幅收窄1.4个百分点。其中,住宅竣工面积33084万平方米,下降8.5%。竣工下调意味着交付减少,但成交量又连续3年刷新历史记录。

信贷利率数据

整体利率在降低,代表了信贷的宽松。四天投放5600亿,资金价格现见顶迹象。23日央行开展了2000亿元7天期逆回购操作,连日来较紧张的资金面终于有所放松,此前连续3个交易日全线上涨的上海银行间同业拆放利率(Shibor)部分品种价格回落,隔夜和七天Shibor分别跌14.5基点和9.6基点。银行间债券质押式回购利率更是多数下跌,1天期债券质押式回购利率(DR001)加权平均价报2.64%,跌17基点。

人才政策井喷150城市

最近全国多城市发布人才政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括:天津、南京六合、三亚等。

特别是三亚,之前三亚采取严格的购房资格限制。海南的限购调控、三亚的人才政策被市场认为是房地产调控放开的表现。

三亚市12345政府服务热线留言板上一则市民微信咨询显示:“欲知外省户籍人才(全日制本科学历)不落户三亚如何购房?”

12345政府服务热线管理办公室方面在19日回复称:“已告知其经核实市住建市场科,工作人员表示全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。”

但9月来,累计看,已经超过30城发布了各种人才引入政策。整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。

从房价上涨城市看,其中大部分都发布过人才引进政策。人才政策变相降低限购门槛,将人才吸引来之后,推向本来就供需结构紧张的房地产市场,这明显带来了房地产市场的上涨预期。

如果城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备,简单地吸引人才只能导致房地产市场波动。

房闹开始频繁出现

最近全国部分城市再次出现了砸售楼处的现象。这在过去历史上,只要房价真正下调就必然会出现。在2008年、2011年、2014年,全国都出现过多次降价项目售楼处被砸的现象。降价潮涌,退房潮现,当前市况下,不降价促销,销售肯定难有起色,但如果降价,一旦遭到业主退房,事情就更加复杂、棘手。

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策,那么政策有什么逻辑?其实归根结底还是看经济发展。而这几天频繁的逆回购代表了下一步继续宽松的信贷政策。

最近市场走势与2018年四季度非常接近。对于普通人来说,市场的价格短期内还有下调空间,特别是在LPR(贷款报价利率)10月平稳的情况下。但政策的转折点已经快了,选择优质物业的风险小于其他投资(当下有很多真不错的项目),别急着买但可以看看房了,等着信贷宽松的号角。


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前三季度以美元计价出口同比下降0.1%,9月出口同比下降3.2%(以人民币计价同比下降0.7%),降幅为今年2月以来最大(2018年前三季度进口增长14.1%,出口增长6.5%)。
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