公司在建项目中，位于上海的两个项目销售率分别达到84%和94%，几乎已无货可卖；三个拟建项目分别位于淮安、成都和连云港，也没有一线城市的影子；惟有计划自持的项目中，北京有11.9万平方米商业用地，上海临港也有少量商业用地。

截至2015年前9个月，金辉共有15个城市的项目产生销售业绩，其中贡献最大的为重庆17.7%，其次为福州15.6%，上海以12.5%位列第三，布局较为分散。根据克而瑞统计，二线城市销售金额占60.4%，三四线占26.6%；按区域分，华东62.8%的占比明显高于其他区域。

在2012-2014年及2015年前9个月，公司整体毛利率呈逐年下降趋势，分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

对于选择A股上市而非港股，克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，港股资本市场倾向于布局一线和二线重点城市的房企，但金辉的布局更多偏向二三线。从金辉的投资战略中，也看不到足够让投资者相信会得到高回报的筹码。

金辉的短板在于：一线城市和强二线如苏州等土地储备偏少，大部分集中在西南二线和江苏的三四线；其四季度在上海和苏州作了上市前的恶补，但金辉的品牌在这两个城市仍较弱，这也为未来高价抢夺这两个热门城市的地块带来了障碍。

在内地资本环境渐趋宽松的当下，对于金辉而言是登陆资本市场较为适合的机会。预披露文件显示，金辉融资所得将用于开发建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。这些项目的加速开发将有利于提高金辉的资产周转率。

同时，金辉也在加速一线城市布局。2015年12月其以28.15亿元总价、43790元/平方米楼板价拿下上海闵行区莘庄镇地块，溢价率高达143.28%，建筑面积6.42万平方米；11月，苏州苏地2015-WG-43号地块也被金辉地产以9.36亿元拿下，折合楼面价8209元/平方米，溢价149%。

布局欠佳与品牌建设不够将成为金辉项目溢价效应的主要障碍，无论是在资本市场，还是对于购房者，金辉仍在苦练神功。

来源： 21世纪经济报道