楼市火爆背后为哪般?

所谓信心比黄金更重要。在采访中记者发现，几乎所有的人都对深圳的未来充满信心。这信心离不开深圳的城市特质。

“我们把北、上、深三个超一线城市做一番比较，大概能比较出规律性的内容。三个城市有各自经济成长所需的要素，不具有替代性。同时，三个城市之间不相互侵夺，不存在竞争性。”北京市房地产业协会秘书长陈志说。

陈志进一步解释道，深圳房价上涨，最本质的核心还在于深圳的城市特质：具有极强的经济活力以及经济增长的各种要素。总体来说，是成长型城市，而非经济萎缩型城市。

深圳被称为中国的“硅谷”，有金融交易平台深交所，还聚齐诸如腾讯、华为等高新、科技型公司。“这意味着深圳聚焦了大量科技、经济型人才，且中青年居多。他们具有极强的经济嗅觉与敏锐度，也具有极强的投资性。”陈志强调道。

在谈及深圳房价整体上涨背后的推动力时，王飞认为，除了经济转型较成功、城市综合实力强之外，深圳楼市还存在较为严重的供不应求状况。

据统计，在深圳常住人口中，住房自有率仅为30%，这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海有70%的常住人口拥有产权房。而且深圳是老龄化程度较低的城市，主要群体为高技术高素质的年轻人，需求非常旺盛。据深圳中原研究中心统计，二手房成交客户中，80后占到了58%。

此外，深圳土地资源稀缺，人均住宅面积只有28平方米，这导致新房推盘供应量有限，据悉，深圳约9成住宅用地来自城市更新。

不过，这些因素是深圳多年来客观存在的，而非2015年才出现。楼市上涨，有经济动力的支撑，但为何2015年会是个集中爆发的年份?

“赌性大。”陈志一言以蔽之。他解释道：深圳对经济运行敏感度、嗅觉超强，对房地产之于中国经济的认知比任何一个城市都要强。因此，深圳楼市的反应程度比北京、上海来得剧烈。

王飞对促使深圳楼市上涨的推动因素，做了具体细化，他将其归结为四点：

1、 政策刺激下的预期转变。2014年的930政策，认房不认贷以及营业税5改2，直接推动了市场预期的急剧向上。而330新政更是让投资客蜂拥进入市场;改善客在二套房首付下降的情况下，积极换房;刚需客在房价上涨的过程中，恐慌心理明显，买涨不买跌的倾向助其被动入市。

2、 宽信贷高杠杆的助推。自2014年11月以来，中国人民银行开启了自2008及2011年来的第三次货币宽松周期，至2015年10月，央行已连续四次下调存款准备金率，六次下调基准利率。宽松的货币政策为深圳市场带来了大量的新增资金。

3、 股楼互动下的财富效应带动。2014年以来疯狂上涨的股市和楼市，加速了货币创生，财富效应快速转移到楼市，加速了深圳房价上升。

4、 分化格局下深圳楼市的吸引力，深圳楼市金融属性极强。全国房地产市场的低迷颓势促使大多资金开始避险入深。

危机在于泡沫有没有破

深圳楼市热度不减，房价一破再破。但舆论已对深圳楼市表现出担忧，有关人士认为：楼市的暴涨，已透支了未来几年的需求。

陈志表示，房地产的泡沫问题一直存在，风险不在于房地产有没有泡沫，而在于有没有破。未来会怎样，现在判断还为时尚早，很难下结论。

那么，2016年深圳楼市的走势，该如何判断?是否会延续2015年的火爆?

“进入2016年仅3个星期，新房均价已高达4.8/㎡，较上月已经上涨了13%，这印证了我们之前上半年继续惯性上涨的预测。”王飞预测认为，春节后，深圳房地产市场将大概率继续惯性冲高，延续2015年的高涨势头。两会前后将是关键期，楼市走向将更多取决于全球经济复苏能力及中国经济转型结果。当前经济现状已经接近2008年金融危机的水平，一旦数据继续走差，深圳楼市也难独善其身，楼市将受其拖累。

“在全球经济低迷，美联储加息，汇率持续下跌，股市大跌，金融杠杆较大，债务泡沫严重情况下，未来如果货币政策收紧，从资金面会对深圳楼市的流通有一定程度影响，同时谨防股汇楼联动风险，楼市上涨的趋势会有所放缓，并逐渐进入调整阶段。”王飞说。