【地产中国网•原创报道】深圳坊间流行一句话：“去年不买房，白干20年”。

根深圳中原研究中心监测，元旦后3周深圳新房成交均价高达4.8万/㎡，较去年12月份已上涨13%，除龙岗外全市各区成交均价都大幅超过4万/㎡。短短3周深圳新房每平米已上涨了5428元，如果是一套80平的房子，总价已涨了43万!

另据中原深圳的统计数据显示：今年1月深圳环比涨幅达6.69%。

那么，深圳楼市到底有多火?上涨背后的推动力是什么?有没有存在一些我们忽略的环节?当地人又是如何看待房价上涨的?为全面了解真实的楼市状况，日前，记者前往深圳，实地采访，多方求证，以期还原一个真实的深圳楼市现状。

深圳楼市的另类繁荣

“我一个老乡，去年10月在盐田买一套40平左右房子，这几天刚出售，3月赚 50万。这还算少的，有些赚得更多。”在记者深入深圳实地调查楼市时，出租车司机李师傅感慨道：“没料到房价会涨这么猛。”

作为移民城市，深圳外来人口超过80%，其中大多数是年轻人。李师傅在深圳已十余年，祖籍福建梅州。在前往酒店的路上，他操着一口浓郁的福建口音，跟记者讲述他对深圳楼市的诸多看法。

随后，记者通过走访调研，发现李师傅所述基本属实：深圳楼市并非某区域、某项目上涨，而是整体呈疯涨态势，连小产权房都不例外。

作为广东自贸区组成部分之一的深圳前海蛇口自贸区，自2015年4月成立以来，周边二手房价涨幅甚至高达50%以上。其中，蛇口目前的价位普遍在5万以上，高端项目甚至约10万以上。前海区域的房价也在蹭蹭涨，之前已有一些专家鼓吹，其价值可比肩瑞士，最高可达每平方米30万!

由于深圳中心区域供应有限和房价过高，使很多购房者的需求外溢至郊区边远片区。2015年以来，坪山、光明等片区均有大幅上涨，东莞惠州临深片区也有很大幅度上涨。

拿坪山新区为例，坪山火车站的建成，以及打造深圳“东进战略”东北门户的战略目标，该区域迎来难得的历史发展机遇，目前房价已达2万以上。而在这之前，因地段偏僻，路程较远，很少有人前去购房置业。

“人们都有攀比心理，看别人买，自己也想搞一套。我还有一个朋友，在深圳打拼十多年都没买房，2015年终于下定决心买了套，月供7000元，还20年。”李师傅说。

过去一年，“北上深”一线城市房价普涨，而单论房价涨幅，深圳可谓一枝独秀。据国家统计局最新数据，2015年北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位，深圳则以47.5%的同比涨幅排在首位。

在具体情况上，据深圳中原研究中心的统计显示：2015年深圳一二手房价和涨幅均创下历史新高，全年新房成交均价为31694元/㎡，同比上涨39%;2015年12月二手房成交均价高达48239万/㎡，同比增长59%。

事实上，深圳房价已连涨16个月。从2004年开始至今，仅有两轮行情是与此次持续上涨行情的时间长度相当，单月涨幅超过8%，接近2009高峰期。

在深圳走访调研时，记者发现，虽临近春节，寒潮来袭，但深圳楼市的火爆依然不减。元旦以来，深圳已有十七个项目先后入市，且价格大部分超过片区涨幅。对此，不少业内人士表示，总体来说，今年1月，深圳二手成交会显著热于去年同期。

记者了解到，在经历一年之久的“锁盘”风波后，目前佳兆业城市广场已解锁开售，目前的均价已从原来的2.5万/㎡涨至5万/㎡，整整涨了一倍。

“佳兆业之前被查封，以为是不幸的事，其实还是幸运的，现在价格涨到了5万。”深圳当地一媒体人如是说。

小产权房也有春天

在深圳楼市整体另类繁荣背景下，“小产权房”亦呈现火热的发展趋势：不愁出租，也不愁出售，房价也稳步上涨。

“与正规房子一样，只是没有红本，市区少点，多集中在关外，升值也很快。”上述李师傅说。

李师傅所说的关外，是一种传统叫法。深圳共设6个市辖行政区，深圳经济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区，特区外2个区，即宝安区、龙岗区。因此，关外指宝安的龙华、西乡，龙岗的坂田、布吉等区域。

虽然深圳市政府多年来向违建这一城市治理“痼疾”出重拳，但在一些偏远区域，一些小型开发商仍会与当地村委合资建房，所建楼盘与普通商品房在外形上看并无两样，只是楼层稍低，一般5-8层，最关键的是，没有房本。

由于“小产权房”价格偏低，据称“非常好卖”。购房者为保证自己的利益，一般情况下，会在购房之前，找律师见证，开鉴定书，以期获得法律保障。

“我的房子若不是小产权房，放在市内可卖到200万，但现在出售只能卖到40-50万。”靠近富士康总部一小产权房林姓楼管说。

该楼管告诉记者，他的房子是2007年买的，三房一厅70平，当时买下来才20多万，目前每月租金1600元。之所以租给别人，是因为他是楼管，有房住。

所谓楼管，即出租屋的管理员，类似于二手房东。据悉，小产权房很少配有物业，但深圳的一些小产权房操作仍比较规范，每栋楼会配一个楼管。楼管负责房租出售、出租登记、收费。房屋出租后，有事不用找房东，找楼管即可。

由于深圳外来人口多，且年轻人居多，房子不愁租不出去。“富士康有几十万员工，每天下班时都有人来问有没有房，一个独立的单间可租500元。”该楼管说。

据悉，深圳核心区7-8平方的普通单间可租1200元左右，而郊区最低租金为300元左右。

投资客蜂拥进入楼市

值得注意的是，在记者走访调研时发现，投资客对深圳楼市的整体上涨，起到了极大的助推作用。

尽管深圳的“限购令”规定，在深圳购房须满足三个条件之一，即有深圳户口、或在深圳缴纳社保一年以上、或在深圳缴纳个人所得税一年以上。其实，对购房者而言，想在深圳买房，很容易绕过这一限购令。记者了解到，不少投资客要么通过亲戚名义买房，要么通过一些渠道搞定一年社保或个人所得税。毕竟相比北京五年的连续社保限购令，深圳的购房条件要轻松得多。

“再不买肯定会后悔”……人们普遍有从众心理，且买涨不买跌。不少购房者，看别人买房，也创造各种条件买房，哪怕各种资金杠杠，都要加入这场击鼓传花的购房游戏中。

“我很多老乡去年上半年炒股，下半年改炒房，靠汽车、房产证抵押贷款买房，有的连买几套房，房子再出租，靠租金还银行房贷，五年、十年后房价肯定翻倍。”在一家中介门店，记者巧遇打探市场行情的钟先生。

钟先生是广东人，在深圳做生意已有多年，他很佩服他的一些老乡。在钟先生眼里，这些老乡能紧跟政府规划及政策，知道哪些地方要建什么路，要怎么开发。所以在价值洼地时提前投资，低价买进，高价卖出。而并不愿意在市内投资，虽房价涨得快，但投资金额大，不适合以少博大，多套投资。

“比如东站、北站、坪山高铁站，他们之前看这些区域要开通高铁，就提前在旁边买房，一方面方便回老家，另一方面这些区域升值较快。”钟先生说，此外，他们也看重坪山这类经济开发区，首付10万就能买一套，未来升值潜力大。

另外，有传闻深圳要合并惠州东莞。因此，2015年以来，东莞靠近深圳的凤岗，黄江，塘夏三镇的房价涨幅迅猛，据钟先生说，也有老乡在这些镇区提前投资置业。

“都是投资，自己住的少，买几套的都有。房价一天天涨，总比股票好，房子只会涨不会跌。”钟先生说。

这不是个例。事实上，深圳楼市是典型的“高杠杆楼市”，购房者从各种渠道凑来资金，甚至包括信用卡套现、银行信用贷、小额贷、抵押消费贷款，甚至民间借贷等，据传，有的以高达10倍的杠杆入市。

数据是最好的验证。根据中原深圳的监测，2015年深圳投资客占比接近在20-25%之间，大幅高出前几年10%左右的水平，接近2009年高峰。这显示，各路资金都看好深圳的未来，不断进入楼市。

深圳中原研究中心经理王飞认为，当前深圳楼市繁荣主要是靠宽松信贷堆砌而成。理由在于：1、当前经济现状已接近2008年金融危机的水平。银行贷款不如预期，股市加杠杆非常流行，“委托+信托”代表的“非标”规模3890亿，为2015年最高值;2、债券融资4700亿，创有数据以来最高纪录;3、股票融资1533亿，亦创有数据以来最高纪录;4、票据融资1513亿，为2015年第二高。

楼市火爆背后为哪般?

所谓信心比黄金更重要。在采访中记者发现，几乎所有的人都对深圳的未来充满信心。这信心离不开深圳的城市特质。

“我们把北、上、深三个超一线城市做一番比较，大概能比较出规律性的内容。三个城市有各自经济成长所需的要素，不具有替代性。同时，三个城市之间不相互侵夺，不存在竞争性。”北京市房地产业协会秘书长陈志说。

陈志进一步解释道，深圳房价上涨，最本质的核心还在于深圳的城市特质：具有极强的经济活力以及经济增长的各种要素。总体来说，是成长型城市，而非经济萎缩型城市。

深圳被称为中国的“硅谷”，有金融交易平台深交所，还聚齐诸如腾讯、华为等高新、科技型公司。“这意味着深圳聚焦了大量科技、经济型人才，且中青年居多。他们具有极强的经济嗅觉与敏锐度，也具有极强的投资性。”陈志强调道。

在谈及深圳房价整体上涨背后的推动力时，王飞认为，除了经济转型较成功、城市综合实力强之外，深圳楼市还存在较为严重的供不应求状况。

据统计，在深圳常住人口中，住房自有率仅为30%，这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海有70%的常住人口拥有产权房。而且深圳是老龄化程度较低的城市，主要群体为高技术高素质的年轻人，需求非常旺盛。据深圳中原研究中心统计，二手房成交客户中，80后占到了58%。

此外，深圳土地资源稀缺，人均住宅面积只有28平方米，这导致新房推盘供应量有限，据悉，深圳约9成住宅用地来自城市更新。

不过，这些因素是深圳多年来客观存在的，而非2015年才出现。楼市上涨，有经济动力的支撑，但为何2015年会是个集中爆发的年份?

“赌性大。”陈志一言以蔽之。他解释道：深圳对经济运行敏感度、嗅觉超强，对房地产之于中国经济的认知比任何一个城市都要强。因此，深圳楼市的反应程度比北京、上海来得剧烈。

王飞对促使深圳楼市上涨的推动因素，做了具体细化，他将其归结为四点：

1、 政策刺激下的预期转变。2014年的930政策，认房不认贷以及营业税5改2，直接推动了市场预期的急剧向上。而330新政更是让投资客蜂拥进入市场;改善客在二套房首付下降的情况下，积极换房;刚需客在房价上涨的过程中，恐慌心理明显，买涨不买跌的倾向助其被动入市。

2、 宽信贷高杠杆的助推。自2014年11月以来，中国人民银行开启了自2008及2011年来的第三次货币宽松周期，至2015年10月，央行已连续四次下调存款准备金率，六次下调基准利率。宽松的货币政策为深圳市场带来了大量的新增资金。

3、 股楼互动下的财富效应带动。2014年以来疯狂上涨的股市和楼市，加速了货币创生，财富效应快速转移到楼市，加速了深圳房价上升。

4、 分化格局下深圳楼市的吸引力，深圳楼市金融属性极强。全国房地产市场的低迷颓势促使大多资金开始避险入深。

危机在于泡沫有没有破

深圳楼市热度不减，房价一破再破。但舆论已对深圳楼市表现出担忧，有关人士认为：楼市的暴涨，已透支了未来几年的需求。

陈志表示，房地产的泡沫问题一直存在，风险不在于房地产有没有泡沫，而在于有没有破。未来会怎样，现在判断还为时尚早，很难下结论。

那么，2016年深圳楼市的走势，该如何判断?是否会延续2015年的火爆?

“进入2016年仅3个星期，新房均价已高达4.8/㎡，较上月已经上涨了13%，这印证了我们之前上半年继续惯性上涨的预测。”王飞预测认为，春节后，深圳房地产市场将大概率继续惯性冲高，延续2015年的高涨势头。两会前后将是关键期，楼市走向将更多取决于全球经济复苏能力及中国经济转型结果。当前经济现状已经接近2008年金融危机的水平，一旦数据继续走差，深圳楼市也难独善其身，楼市将受其拖累。

“在全球经济低迷，美联储加息，汇率持续下跌，股市大跌，金融杠杆较大，债务泡沫严重情况下，未来如果货币政策收紧，从资金面会对深圳楼市的流通有一定程度影响，同时谨防股汇楼联动风险，楼市上涨的趋势会有所放缓，并逐渐进入调整阶段。”王飞说。