任志强:破解当下房地产市场风险的三个层面

来源:地产中国网 2015-11-19 16:56:00

地产中国网讯  2015年11月12日-13日,一场汇聚了国际经济学专家与海内外金融、地产领域精英的高端盛会--“中国不动产金融年会•2015”,在北京富力万丽酒店举办。本次大会由中国民生银行、全联房地产商会联合主办,富力地产、美中房地产投资中心、佰仕会、中国REITs联盟协办,权威新媒体地产中国网作为独家媒体支持。活动现场汇聚了众多业界顶级大咖及500余名海内外经济圈、金融圈、地产圈三大圈层的重量级嘉宾。全联房地产商会执行会长任志强在谈到在当下市场环境时直言,现在的房地产市场确实面临很多风险,对于房企来说,面临的是如何调整的问题,在这个过程中应当从政策、企业和市场三个层面去去进行考量。

首先,从政策层面来讲,近期中央高层先后发声,提出房地产市场要去库存、要加快户籍制度改革带动住房消费等对策,由此看来,房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的。“从现实层面上来看,首先,前几年固定资产投资额和开工项目数量的迅速下跌,进而导致了今年基础设施投资的整体下降;此外,在过去的经济发展中,地方政府财政支撑完全依靠税费和土地出让金,部分地区地方债的50%以上和土地供应相关,但全国的土地销售收入却已经连续两年同比下降,尤其今年的土地供应下降幅度可能会高达25%-30%。”任志强称。

除此之外,政策层面的保障房及城市面貌的改善以及城市发展速度等,都会对市场带来影响。而货币政策中货币的发行数量以及利率的变化也都会对房价带来直观的影响。“生产与消费政策,资本金信贷、税费等调整都会对市场带来影响。尤其是今年,连续五次下调利率以后,房价没有出现下降,但是销售上升,就是利率下调导致消费能力提高,进而对房地产市场带来的巨大影响。”任志强表示。

其次,从企业层面来看,库存已经成为今后两年每个企业必须研究的问题。“如果你的库存超过了总资产的30-40%,你就开始危险了;如果超过50-60%就非常危险了;如果达到70-80%,基本上就快死了。”任志强坦言。

“所有的房子都是为了卖的,这是真正的轻资产,但是由于高库存的问题,今后也许所有开发商都变成重资产了,这就要依赖于资产证券化或众筹等创新方式,因为越来越多的服务依赖于物业经营,金融对地产的影响其中最重要的是也是持有型物业。”任志强表示。

除此之外,企业层面还要解决很多问题,如融资成本是否够低、融资渠道是否多元化、商品定位究竟是刚需还是改善,以及产品的性价比、服务配套是否够完善等,目前依托互联网出现的医疗、教育等平台,本质都是配套问题,

“从市场层面来看,城市的经济增长跟产业结构相关,是以资源主导的城市,还是以重工主导的城市还是以农业主导的城市,还是第三产业主导的城市,对于城市未来的发展影响也是巨大的。”任志强分析表示,不同产业结构的城市,目前所面临的发展趋势是不同的,因此,选择城市及其未来调整的风险在风险控制的过程中都是需要充分考虑的因素。

此外,市场层面来说,人口结构的影响是最大的。“全面放开二孩政策对于房地产市场真正的帮助并不是未来每年大约150万的城市新出生人口,而是为了到城市注册、享受城市医疗教育配套而特意进入城市生孩子的广大农村人口,他们带来的购房需求无疑是显著的。”任志强表示,“国家正在解决户籍制度问题和农村户籍人口转为城市户籍人口可以享受城市的待遇,如果这个政策出台了,我觉得可能会让我们的市场化程度提高一些。”

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2015年11月12日-13日,一场汇聚了国际经济学专家与海内外金融、地产领域精英的高端盛会--“中国不动产金融年会?2015”,在北京富力万丽酒店举办。本次大会由中国民生银行、全联房地产商会联合主办,富力地产、美中房地产投资中心、佰仕会、中国REITs联盟协办,权威新媒体地产中国网作为独家媒体支持。活动现场汇聚了众多业界顶级大咖及500余名海内外经济圈、金融圈、地产圈三大圈层的重量级嘉宾。全联房地产商会执行会长任志强在谈到在当下市场环境时直言,现在的房地产市场确实面临很多风险,对于房企来说,面临的是如何调整的问题,在这个过程中应当从政策、企业和市场三个层面去去进行考量。
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