石杰:新黄金十年来临 不动产金融的破局之路

来源:地产中国网 2015-11-27 18:37:00

【地产中国网·原创报道】“这是最好的时代,也是最坏的时代。”在“中国不动产金融年会•2015”现场,中国民生银行行长助理石杰这样来形容当下的房地产形势。

的确,这是最坏的时代。自去年1月份以来,房地产开发投资增速已经连续21个月下滑,目前处于连续八个月在个位数徘徊的状态。而利润率已经下滑至个位数。数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元,合计净利润为343.5亿元,净利润率为8%,这或许是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份。

库存高企、投资萎缩、利润摊薄,白银时代,或许是不少人对未来十年中国房地产的最普遍看法。这其中,最关键的词是分化。

石杰表示,一是业态的分化,商业地产和商品住宅有着不同的走势,一线城市及重点二线城市的商品住宅有一定的发展空间,而二三线的商业地产前景并不明朗。二是区域的分化,一线城市及部分二线城市有一定的发展空间,但随着中小城市人口的流失,房地产需求面临着一定的挑战。三是商业模式的分化,随着房地产产品业态日渐丰富,相对应的商业模式不断细化,产权式委托经营、基金代持、反租、以租代售等出现。与此同时,融资模式也呈多元化趋势,以前传统地产金融融资模式以银行信贷、上市融资为主,现在,企业则增加了信贷、资本、信托、股票、债券、私募、众筹等多层次的融资渠道,国内国际都将成为重要的融资来源。

是的,这也是最好的时代。随着金融政策的分化,不同房企也面临着不同的机遇和挑战。石杰透露,一些公司经营管理强,成本控制强,提前做好了现金储备,进入下行周期后,反而有了很多并购的良机;而一些公司由于此前快速扩张,导致目前资金链紧张。

一叶落而知秋。不动产行业加速分化背后的逻辑,是整体利润率和盈利空间的下滑,是整体净利润率增幅从2009年的64%下降到2015年上半年的12%、再到下半年个位数的写照,是高杠杆、高增长、高利润难以为继的体现,随着分化进一步加剧,未来的不动产行业将加速转型。

在石杰看来,未来房地产企业可能会向管理精细化、经营平台化、运作轻资产化等几个方面转型。一是管理精细化,地产行业需要精耕、深耕、细分市场;二是经营平台化,不动产行业进入了“房地产+”的时代,地产企业将借助与客户的深度契合搭建以居住为核心的生态平台,增加金融、互联网、社区服务、环保、健康、医疗、养老等新的服务。三是运作轻资产化,随着行业利润率和杠杆率的长期下降,过去高额投资拿地,迅速转化成销售的传统重资产模式使房企面临着极大的资金和运营压力,轻资产是一个必然的发展趋势。

而与地产行业息息相关的银行等金融行业,也面临着转型和创新。石杰指出,未来的商业银行必须向服务专业化、资源整合化、生态平台化的方向发展。

“若干年以后,房地产开发贷款将淡化甚至消失,因此,商业银行必须提升专业水平,加强资源整合,从传统的信贷资金提供向资源整合转变。” 石杰说。

不论是地产还是金融,都面临着转型的挑战,这不仅仅是来自于周边经济形势的变化,更是新的商业模式的挑战。“我们随时都面临着被颠覆的危险。” 石杰如是说,“面对这样的挑战,融合、借力、繁荣、共生是地产和金融共同的选择。新黄金十年正在到来,我们要走创新思路,重构不动产的引领逻辑,靠服务优势挖掘不动产的最大价值,借资本之力打造不动产的生态链条。

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