【地产中国网·原创报道】从拿地、开发，再到销售，以至社区生活的整个房地产链，在“众”字上，可谓大有文章可做，而精彩的开篇则是“房地产众筹”。作为一种全新的投资和运作模式，房地产众筹从一开始纯粹营销性质为出发点，到如今趋于战略化，房企正逐步深入众筹领域。绿地、万达、万科、远洋等大牌房企，相继公布众筹战略。万达亦称，以众筹为切入口，从重资产模式向轻资产模式转型。

据不完全统计，在中国50强房企中，已有接近50%的企业，通过各种方式“拥抱”了互联网金融，涉及资金逾200亿元。另据世界银行的预测，到2025年，中国的众筹投资有望达到460-500亿美元。其中，70%-80%的融资额将是股权众筹融资。

众筹是把双刃剑

对房企而言，众筹的优势不言而喻：1、营销蓄客。房企发起众筹在起初还是以纯粹的营销性质为出发点，噱头的属性更强，达到蓄客目的。经过一年多发展，一些房企已将众筹模式趋向战略化，通过众筹缩短金钱链条，购房者也得到实惠。2、开拓融资渠道。房企通过众筹，减少对传统信贷渠道的依赖程度，分散企业资金压力和企业风险，为融资开发提供另一种可能。尤其对银行贷款日益困难的中小房企而言，优势更为明显，可以打破银行的政策和资金壁垒，用较低成本获取资金。

而对消费者而言，众筹亦具有较大的吸引力。客户群往往将众筹与目前遍地开花却也乱象丛生的P2P网贷相比，结果很多客群纷纷众筹。对消费者而言，房地产众筹的魔力体现在以下方面：1、降低房价。冯仑曾分析，众筹可能在一个月内完成资金筹措，较传统融资方式不仅节省时间，而且还能节约10%的融资成本，加上其他费用，最终客户能感受到实惠20%-30%。2、“让客户成为我们的房东”。房地产众筹作为普惠金融，对普通消费者而言，有可能虽是 “屌丝”，但不影响成为多个大型地产项目的股东，从而分享地产开发的利润。

不过，房地产众筹看似玩得红火，也需谨慎对待。事实上，众筹目前还存在诸多问题和潜在风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，“让利论”吸引的大部分都是刚需族，但真正能众筹的反而是那些“钱多任性”、对房屋有定制需求，类似别墅这样的小众市场的高端定制消费。众筹参与者，多数还是投资客。从这个意义上来讲，房地产众筹项目，虽然按照预期可降低房价的10%-20%，但投资倾向占主要，转手再买，对真实购房人而言，房价未必就真降了。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，首先，众筹成为产品的另外一个宣传阵地，使品牌效应得以扩张，但与正常营销的推广费或媒体传播打造的品牌效果，差异性不是很大。其次，众筹虽然可以融资，但目前的融资成本并不低，对企业而言，压力也很大。再次，众筹确实能定向圈住一批客户，但圈住的客户真正有效的转化率现在还不能完全确定，有可能转化不过来，或转化率未必很高，对销售并没有明显促进作用。因为有可能他们一开始就冲着理财产品而来。最后，理财产品的后续推广、客户群的可持续性也有待考量。

另外，值得注意的是，2015年二季度以来，国家发改委陆续出台企业债“松绑”政策，甚至降低企业债发行门槛。

欧阳捷认为，发改委推出的企业发债，某种程度上，可能会抑或或遏制互联网金融的发展，包括对众筹的抑制，因为企业债成本非常低，比银行贷款便宜，更比理财产品便宜。因此，新城控股就减缓了众筹方面的动作安排，未来可能会往发债方面推进。

不过，无忧我房CEO李熠表示，利率是一个逐步市场化调整的过程，像余额宝现在利率也在下降，两个点、三个点都有，无忧无房也不用死守着八个点，也会做调整。对于客户来说，一定是做一个比较，而不是绝对值。对无忧我房来讲没有什么影响，肯定会高于银行理财，但却是高利率、低风险。

事实上，由于发展时间较短，很多企业摸着石头过河。房产众筹目前仍游走在法律监管的空白处，对参与者来说具有一定的法律风险，也存在众筹失败的风险。欧阳捷认为，很多企业发1亿众筹，但1亿对企业而言并不多，没法断定是成功还是失败。如果一连发10亿，可以断定为成功。但现在众筹所发资金还未超过2亿，一切都在尝试中。但如果企业感觉众筹真的好，可以连发3期，但目前还没有连发3期的情况，这说明总体来说，众筹对房企融资、品牌效应的提升作用还有限，并非如风口的猪，一下可以吹起来。