如何玩转“房地产+众筹”双刃剑

来源:地产中国网 2015-11-09 11:34:00

地产中国网·原创报道】从拿地、开发,再到销售,以至社区生活的整个房地产链,在“众”字上,可谓大有文章可做,而精彩的开篇则是“房地产众筹”。作为一种全新的投资和运作模式,房地产众筹从一开始纯粹营销性质为出发点,到如今趋于战略化,房企正逐步深入众筹领域。绿地万达万科远洋等大牌房企,相继公布众筹战略。万达亦称,以众筹为切入口,从重资产模式向轻资产模式转型。

据不完全统计,在中国50强房企中,已有接近50%的企业,通过各种方式“拥抱”了互联网金融,涉及资金逾200亿元。另据世界银行的预测,到2025年,中国的众筹投资有望达到460-500亿美元。其中,70%-80%的融资额将是股权众筹融资。

众筹是把双刃剑

房企而言,众筹的优势不言而喻:1、营销蓄客。房企发起众筹在起初还是以纯粹的营销性质为出发点,噱头的属性更强,达到蓄客目的。经过一年多发展,一些房企已将众筹模式趋向战略化,通过众筹缩短金钱链条,购房者也得到实惠。2、开拓融资渠道。房企通过众筹,减少对传统信贷渠道的依赖程度,分散企业资金压力和企业风险,为融资开发提供另一种可能。尤其对银行贷款日益困难的中小房企而言,优势更为明显,可以打破银行的政策和资金壁垒,用较低成本获取资金。

而对消费者而言,众筹亦具有较大的吸引力。客户群往往将众筹与目前遍地开花却也乱象丛生的P2P网贷相比,结果很多客群纷纷众筹。对消费者而言,房地产众筹的魔力体现在以下方面:1、降低房价。冯仑曾分析,众筹可能在一个月内完成资金筹措,较传统融资方式不仅节省时间,而且还能节约10%的融资成本,加上其他费用,最终客户能感受到实惠20%-30%。2、“让客户成为我们的房东”。房地产众筹作为普惠金融,对普通消费者而言,有可能虽是 “屌丝”,但不影响成为多个大型地产项目的股东,从而分享地产开发的利润。

不过,房地产众筹看似玩得红火,也需谨慎对待。事实上,众筹目前还存在诸多问题和潜在风险。

中原地产首席分析师张大伟表示,“让利论”吸引的大部分都是刚需族,但真正能众筹的反而是那些“钱多任性”、对房屋有定制需求,类似别墅这样的小众市场的高端定制消费。众筹参与者,多数还是投资客。从这个意义上来讲,房地产众筹项目,虽然按照预期可降低房价的10%-20%,但投资倾向占主要,转手再买,对真实购房人而言,房价未必就真降了。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,首先,众筹成为产品的另外一个宣传阵地,使品牌效应得以扩张,但与正常营销的推广费或媒体传播打造的品牌效果,差异性不是很大。其次,众筹虽然可以融资,但目前的融资成本并不低,对企业而言,压力也很大。再次,众筹确实能定向圈住一批客户,但圈住的客户真正有效的转化率现在还不能完全确定,有可能转化不过来,或转化率未必很高,对销售并没有明显促进作用。因为有可能他们一开始就冲着理财产品而来。最后,理财产品的后续推广、客户群的可持续性也有待考量。

另外,值得注意的是,2015年二季度以来,国家发改委陆续出台企业债“松绑”政策,甚至降低企业债发行门槛。

欧阳捷认为,发改委推出的企业发债,某种程度上,可能会抑或或遏制互联网金融的发展,包括对众筹的抑制,因为企业债成本非常低,比银行贷款便宜,更比理财产品便宜。因此,新城控股就减缓了众筹方面的动作安排,未来可能会往发债方面推进。

不过,无忧我房CEO李熠表示,利率是一个逐步市场化调整的过程,像余额宝现在利率也在下降,两个点、三个点都有,无忧无房也不用死守着八个点,也会做调整。对于客户来说,一定是做一个比较,而不是绝对值。对无忧我房来讲没有什么影响,肯定会高于银行理财,但却是高利率、低风险。

事实上,由于发展时间较短,很多企业摸着石头过河。房产众筹目前仍游走在法律监管的空白处,对参与者来说具有一定的法律风险,也存在众筹失败的风险。欧阳捷认为,很多企业发1亿众筹,但1亿对企业而言并不多,没法断定是成功还是失败。如果一连发10亿,可以断定为成功。但现在众筹所发资金还未超过2亿,一切都在尝试中。但如果企业感觉众筹真的好,可以连发3期,但目前还没有连发3期的情况,这说明总体来说,众筹对房企融资、品牌效应的提升作用还有限,并非如风口的猪,一下可以吹起来。

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如何玩转“房地产+众筹”双刃剑
来源:地产中国网2015-11-09 11:34:00
从拿地、开发,再到销售,以至社区生活的整个房地产链,在“众”字上,可谓大有文章可做,而精彩的开篇则是“房地产众筹”。作为一种全新的投资和运作模式,房地产众筹从一开始纯粹营销性质为出发点,到如今趋于战略化,房企正逐步深入众筹领域。绿地、万达、万科、远洋等大牌房企,相继公布众筹战略。万达亦称,以众筹为切入口,从重资产模式向轻资产模式转型。据不完全统计,在中国50强房企中,已有接近50%的企业,通过各种方式“拥抱”了互联网金融,涉及资金逾200亿元。另据世界银行的预测,到2025年,中国的众筹投资有望达到460-500亿美元。其中,70%-80%的融资额将是股权众筹融资。
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