两者之间该如何融合?

我们经过一年时间的市场调研，广泛地访谈和接触了大量的互联网企业、房地产企业、中介公司等，我们认为互联网和房地产的融合，已经可以在房地产的开发、销售、持有全产业链实现。在开发阶段，主要就是众筹。最典型的就是绿地的地产宝，针对中小投资人，与互联网平台合作，同时也引入保险机构来增加互联网金融投资人的安全性，所以说，互联网金融在开发阶段最适合的就是众筹。现在绝大多数国内的众筹，在开发阶段都是债权众筹，我想在未来，股权众筹、债股混合的众筹，都会有一些新的案例发生。

销售阶段是互联网金融和房地产融合手段方式最丰富的一个环节。在销售阶段有众筹，也有P2P网贷，众筹又有投资性众筹和营销性众筹两种。团贷网的房宝宝就属于投资性众筹。营销性众筹有搜房的天下贷，还有京东众筹，房金所的买房宝。P2P网贷又分新房贷款和二手房贷款，房金所的五贷、天下贷的新房首付款都属于新房的P2P网贷。链家地产的家多宝，是二手房的P2P网贷，还有基于购房客户的消费贷款，世联集金的家圆云贷，都属于互联网金融和房地产的结合。

在持有阶段，最典型的就是高和资本的高和宝，是高系列、和系列、畅系列。在持有阶段的高和宝，通过互联网金融来投资它的商业地产的租金回报项目，可以说在一定程度上有私募REITs的性质，我们可以把它作为类私募REITs。在中国的REITs还没有正式管理规定、广泛推行和具有广泛交易场所的这些规则制定情况下，互联网金融的私募REITs的出现，可以说也是一个积极探索。它把过去大额的商业地产、低频交易的商业地产变成了小额的众人投资、高频交易的私募地产，我认为它是对资产证券化发展的一个积极探索。

融合案例如何评价?

第一，互联网金融和房地产开发出现了多主体的探索，创新了一些产品，来为企业的融资、营销，为投资人提供投资的渠道。很多是互联网企业在主导做这事，还有房地产的中介企业为主来开发的一些产品。还有金融企业或者金融背景企业来主导从事的一些互联网金融运作，还有一些各个企业联合在一起的。所以，目前不是说互联网金融和房地产结合只是房地产企业在做这件事情，实际上互联网平台的企业、金融的企业，也在主动和房地产相结合，是一个双向的、多主体的探索。

第二，它的确为投资人提供了一种低门槛、多元化的投资机会。过去投资房地产应该说都是门槛比较高，还要用大量的杠杆，投资额也比较大，周期也比较长，很多中小投资人很难参与，或者分享到稳健的房地产项目的发展回报。但互联网金融改变了这一格局，互联网金融通过众筹建房来获得像理财等相对比较高额的理财投资回报，或者通过众筹购房来实现它的提前购房锁定房价的购房优惠，或者通过权益性的投资，获得商业房地产的租金和增值收益，又或者通过债权的投资，来获得它的投资收益。

第三，互联网金融和房地产的融合，也实现了行业多重的效果。1、客观上来讲，互联网金融就是为房地产企业增加了一条融资渠道。2，建房众筹有利于开发企业实现定向销售。现在对房地产企业而言，客户需求是最重要的，有了众筹就在一定程度上实现定向销售，大大降低了开发企业的开发风险。3，它可以实现商业地产销售模式的金融化。过去商业的地产散售、回租、返租等等，都是一些实物性操作，非常繁琐，但互联网金融可以实现商业地产销售模式的金融化操作，不需要这些散售等模式来实现它的整体经营，提高商业地产的经营效率。

另外，它也为购房者提供了很大便利，特别是在二手房市场。中国房地产首付是世界上最高的。去年930政策之前，房地产首付首套房30%，二套房是60%，北京是70%。现在降下来了，首付在30%左右。但是相对来讲，还是比较高。很多P2P网贷对新房的首付贷款，在一定程度上解决了购房人首付比较高的购房缺口。从二手房来看，也给购房者提供了很大便利。由于很多限制，二手房有抵押贷款的房子很难成交，现在房地产金融的赎楼贷解决了这一难题，二手房交易的首付贷也解决了这一难题，大大帮助购房者提前实现愿望。

可以说，从表现上，互联网金融解决了开发企业融资的小小缺口，或者更多解决了它的营销渠道，但我认为如果互联网金融能够规范、广泛的发展，或者从未来的周期上来看，它的确有利于推动房地产企业的转型。房地产企业从过去的依靠高杠杆、依靠独家的获利，逐步转变成投资人的代工者，我想未来房地产可能会有这样的一天。