地产中国网讯 10月20日，在《地产》杂志主办的主题为“在转型期寻找新风口”第十一届中国地产金融年会上，住建部政策研究中心主任秦虹就“互联网金融与房地产业发展”发表主题演讲，她表示，互联网金融是民间资本投入房地产的新动态，未来互联网金融将成为房地产转型升级的驱动力。

互联网金融+房地产为何会出现?

在中国出现互联网金融+房地产，实际上是面临三大背景同时出现。

第一、互联网+时代的来临，互联网对各个产业的影响已经被我们各界广泛引起了共识，从国家政策层面上看，今年3月份“两会”的时候，政府工作报告就提出，我们要推进互联网+行动，在7月份国务院就发了《关于促进互联网+行动的指导意见》，在这些指导意见里面，提出了互联网金融从消费领域向生产领域扩展的一系列指导意见，从实践中我们也可以看到，互联网+在传统行业的融合、延伸已经开始广泛的出现，各个领域的传统行业的企业都在积极探索互联网+时代所带来的新的创新的机会。他们对优化资源的配置，提高生产的效率以及服务的一些功能等等各个方面转变经营的理念，可以说都起了很大的促进作用。

第二、互联网金融的崛起。互联网金融这几年发展非常迅速，今年7月提出了互联网金融发展的指导意见，提出来要鼓励创新、防范风险、趋利避害、健康发展，同时也提出来要依法监管、适度监管、分类监管、协同监管、创新监管的新的监管理念，目的只有一个，就是要促进互联网金融的健康发展，以互联网金融的政策来积极的推动互联网金融服务实体经济的各个方面的创新。从实践上看，现在第三方支付规模迅速扩大，P2P网贷也发展很快，众筹也已经在各个领域开始起步。应对互联网金融的一些征信机构也已经开始出现，可以说互联网金融已经在不同的领域、不同程度上影响着我们传统产业的发展。作为房地产领域，实际上也是不可能脱离这样一个互联网+以及互联网金融+传统产业的影响。

第三、当前房地产市场发展的新阶段。房地产发展已经告别了过去绝对的短缺，进入了现在部分地区已经开始过剩，竞争严重加剧的情况，去库存压力非常大。房地产企业都在积极探索他们的转型，营销方式的转型，行业领域的转型，服务模式的转型，经营理念的转型，融资结构的转型，在探索这些转型的过程中，可以说互联网金融也为企业的转型提供了一个很好的选择的渠道。

在这三大背景下，今天的房地产企业无论你想还是不想、做还是不做，互联网金融已经不容忽视地深入到房地产行业中来。

两者之间该如何融合?

我们经过一年时间的市场调研，广泛地访谈和接触了大量的互联网企业、房地产企业、中介公司等，我们认为互联网和房地产的融合，已经可以在房地产的开发、销售、持有全产业链实现。在开发阶段，主要就是众筹。最典型的就是绿地的地产宝，针对中小投资人，与互联网平台合作，同时也引入保险机构来增加互联网金融投资人的安全性，所以说，互联网金融在开发阶段最适合的就是众筹。现在绝大多数国内的众筹，在开发阶段都是债权众筹，我想在未来，股权众筹、债股混合的众筹，都会有一些新的案例发生。

销售阶段是互联网金融和房地产融合手段方式最丰富的一个环节。在销售阶段有众筹，也有P2P网贷，众筹又有投资性众筹和营销性众筹两种。团贷网的房宝宝就属于投资性众筹。营销性众筹有搜房的天下贷，还有京东众筹，房金所的买房宝。P2P网贷又分新房贷款和二手房贷款，房金所的五贷、天下贷的新房首付款都属于新房的P2P网贷。链家地产的家多宝，是二手房的P2P网贷，还有基于购房客户的消费贷款，世联集金的家圆云贷，都属于互联网金融和房地产的结合。

在持有阶段，最典型的就是高和资本的高和宝，是高系列、和系列、畅系列。在持有阶段的高和宝，通过互联网金融来投资它的商业地产的租金回报项目，可以说在一定程度上有私募REITs的性质，我们可以把它作为类私募REITs。在中国的REITs还没有正式管理规定、广泛推行和具有广泛交易场所的这些规则制定情况下，互联网金融的私募REITs的出现，可以说也是一个积极探索。它把过去大额的商业地产、低频交易的商业地产变成了小额的众人投资、高频交易的私募地产，我认为它是对资产证券化发展的一个积极探索。

融合案例如何评价?

第一，互联网金融和房地产开发出现了多主体的探索，创新了一些产品，来为企业的融资、营销，为投资人提供投资的渠道。很多是互联网企业在主导做这事，还有房地产的中介企业为主来开发的一些产品。还有金融企业或者金融背景企业来主导从事的一些互联网金融运作，还有一些各个企业联合在一起的。所以，目前不是说互联网金融和房地产结合只是房地产企业在做这件事情，实际上互联网平台的企业、金融的企业，也在主动和房地产相结合，是一个双向的、多主体的探索。

第二，它的确为投资人提供了一种低门槛、多元化的投资机会。过去投资房地产应该说都是门槛比较高，还要用大量的杠杆，投资额也比较大，周期也比较长，很多中小投资人很难参与，或者分享到稳健的房地产项目的发展回报。但互联网金融改变了这一格局，互联网金融通过众筹建房来获得像理财等相对比较高额的理财投资回报，或者通过众筹购房来实现它的提前购房锁定房价的购房优惠，或者通过权益性的投资，获得商业房地产的租金和增值收益，又或者通过债权的投资，来获得它的投资收益。

第三，互联网金融和房地产的融合，也实现了行业多重的效果。1、客观上来讲，互联网金融就是为房地产企业增加了一条融资渠道。2，建房众筹有利于开发企业实现定向销售。现在对房地产企业而言，客户需求是最重要的，有了众筹就在一定程度上实现定向销售，大大降低了开发企业的开发风险。3，它可以实现商业地产销售模式的金融化。过去商业的地产散售、回租、返租等等，都是一些实物性操作，非常繁琐，但互联网金融可以实现商业地产销售模式的金融化操作，不需要这些散售等模式来实现它的整体经营，提高商业地产的经营效率。

另外，它也为购房者提供了很大便利，特别是在二手房市场。中国房地产首付是世界上最高的。去年930政策之前，房地产首付首套房30%，二套房是60%，北京是70%。现在降下来了，首付在30%左右。但是相对来讲，还是比较高。很多P2P网贷对新房的首付贷款，在一定程度上解决了购房人首付比较高的购房缺口。从二手房来看，也给购房者提供了很大便利。由于很多限制，二手房有抵押贷款的房子很难成交，现在房地产金融的赎楼贷解决了这一难题，二手房交易的首付贷也解决了这一难题，大大帮助购房者提前实现愿望。

可以说，从表现上，互联网金融解决了开发企业融资的小小缺口，或者更多解决了它的营销渠道，但我认为如果互联网金融能够规范、广泛的发展，或者从未来的周期上来看，它的确有利于推动房地产企业的转型。房地产企业从过去的依靠高杠杆、依靠独家的获利，逐步转变成投资人的代工者，我想未来房地产可能会有这样的一天。

美国的情况如何?

互联网金融和房地产的结合，在美国发展起步比我们国家要早，众筹是它最主要的一种形式。我们还研究了美国房地产众筹的商业模式、经营模式、盈利模式以及和我们国家的比较。概括起来讲，美国房地产金融和房地产的结合，主要的就是众筹的方式。

为什么没有像我们国家的P2P网贷等这些方面呢?是因为两个国家面临的金融环境、金融背景不一样。比如我们国家首付很高，所以我们有了P2P首付贷，但是美国首付非常低，可能5%、10%的首付，就没有这样一个空间。再比如REITs，我们在积极探索互联网金融怎么能够跨越REITs，走入新REITs的发展渠道，而美国的REITs早就成熟，不需要这样的探索。所以在美国，互联网金融和房地产的结合最主要的就是众筹。不仅如此，美国的房地产众筹80%是股权众筹，债权众筹只占20%，所以它的盈利模式和商业模式和我们国家也有很大不同。当然他们的发展、经验和教训也对我们国家互联网金融和房地产结合，有一定的借鉴意义。

发展前景在哪里?

总的来讲，互联网金融和房地产融合的未来，创新空间很大，主要体现在几个方面。

第一个判断是，互联网金融和房地产结合，目前大家关注度很高，但实际上资金总额还非常小，量也很小。无论是互联网企业、房地产企业，还是金融企业，都是一个探索、起步的阶段，资金总量仍比较小。同时，在城市的地域范围内，数量也很少，我们跑遍了全国的东中西部地区，我们发现主要在一二线城市，现在三四线城市互联网金融进入风险很大，企业现在还没有做到。所以说，我们现在还处于起步探索阶段，而且商业模式并不确定，未来究竟什么样的商业模式能够持续性的发展，或者真正适合中国特色，现在还在探索阶段。

第二个判断是，互联网金融和房地产融合在未来一定是多元主体的结合，而不是单一主体的发展。

第三个判断是，互联网金融和房地产结合，一定会从现在的以渠道创新为主(营销渠道、融资渠道，主要还是在渠道创新)，未来会真正走向金融创新。

第四个判断是，互联网金融和房地产的融合有利于房地产行业的转型。房地产随着总量问题的解决，主要是结构性问题的突出。这个时代的到来，特别是二手房市场逐渐兴起，步入存量房市场的发展步伐，因此，房地产行业的转型已迫在眉睫。整个新房市场会越来越多的从卖方市场转向未来的买方市场，客户的需求、客户的意愿显得更加突出。那么，怎么通过互联网金融这种方式提前锁定客户的需求，来进行定制化的生产?这可能和过去房地产企业的开发有很大不同，整个经营方式有很大不同。这一系列都包含在房地产市场转型的过程中。

在互联网金融提高服务方面，二手房市场空间非常大。另外，互联网金融可以为资产证券化提供快速实现的渠道，中国的房地产金融能不能够借助于互联网金融，从过去传统金融跨越现代金融，直接进入后现代金融，这种前景是存在的。

需要防范哪些风险？

实事求是来讲，互联网金融和房地产融合毕竟是一个新的概念，都没有经验，现在也在探索，什么样的方式最适合我们的国情、企业和行业，这个成熟的模式还需要一定的时日才能够形成。像美国经过了多年的发展，最后就是众筹，而且80%的股权，它的商业模式和盈利模式非常稳定。但我们现在这种模式还不确定，在今后几年仍然属于探索阶段。

当然，互联网金融和房地产融合也有风险的问题需要防范，众多的风险中，最重要的风险是信用风险。任何做互联网金融的企业，无论是互联网、金融企业还是房地产企业，如果丧失了信用，互联网金融在房地产这个行业的融合和发展将没有前景。