同质化、租金低、空置率高
高铁区周边住宅、教育、医疗、交通等配套设施的缓慢进展，也一定影响到写字楼进驻率，大批写字楼去化慢已是事实，而已交房的写字楼也面临着高空置率和低租金的尴尬。
据不完全统计，目前已经交房的写字楼中，绿地之窗交房最早，出租率基本70%左右，租金大约2.5元/天·平方米。而绿地之窗当时的销售均价是18000元/平方米。另外高铁区还有凯利国际中心、汇艺文化传媒中心、商会大厦等已经交房，目前租金都在1.5元/天·平方米左右，因为刚交付，入驻率都不高。
投资回报率是投资写字楼产品最关键的指标。以高铁区成交均价为14000元/平方米的写字楼为例，按照当前最高2.5元/天·平方米的租金计算，差不多需要16年才能回本——如果未来不会出现高空租率的话。
“因”种下了，“果”一定会出来。之前高铁区写字楼集中入市，这两年会迎来集中交房。而高铁区写字楼客户中的六七成属于投资型，市场竞争激烈之下，推高区域写字楼空置率、拉低租金收益将不可避免。
写字楼扎堆只是显性问题，同质化现象却常被人低估。在高铁区，写字楼宣传噱头层出不穷，凡是写字楼没有不是5A、甲级的。这也是写字楼开发商缺乏开发和运营经验的最具体体现，而写字楼运营人才的匮乏，招商运营物业服务经验的缺失，也造成了高铁区写字楼品质参差不齐。
最重要的是，优质写字楼一定是自持型，而郑州高铁区写字楼几乎全是出售型物业。原因很好解释：很多中小开发商一次性卖掉来获取现金流，甚至连车位都开始销售。这样造成的问题是出售之后缺乏统一的招商管理，更容易造成空置率高，继而让投资者承担了更多投资风险。
在供需失衡的大背景下，项目再好、配套再完善、营销再高超，也很难再出现大赢家。
（来源：中国经营报）
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