供求三特点

加拿大居住环境、物业面积跟香港不同，以呎价论，温哥华、多伦多未及追得上香港，但温市平均楼价已逾500万港元，普通打工仔要成为业主一点不易，难怪许多国际物业调查都把温哥华列为全球楼价次难负担的城市，仅“跑输”香港。然而，撇除外国人炒高楼价不谈，供求、人口、信贷等因素，是否足以令加拿大尤其温多二市的楼价易升难跌？

老毕认为，有三点值得注意：

一、与美国不同，加拿大并未经历次按触发的楼市和建筑活动大起大落，新屋动工与家庭组建比率维持于约1.2水平，房屋供应和库存一直处于相对平稳的水平。

二、供应若不是引发温多二市楼价大升的主因，需求的“贡献”便值得格外留神。加拿大工作年龄人口（15至64岁）占总人口比例接近69%，高于美国和经合组织（OECD）的平均比率。当中25至34岁年龄组别以每年2%的步伐增长；30至34岁群组增长更快，年均达到2.6%。

由此可见，加拿大工作年龄人口占比不仅高于发达国平均水平，当中年纪较轻组别的人口增长更非其他发达国可比。“二三十岁”正是首置需求最旺盛的时期，来自这个年龄组别的刚性需求，乃加拿大楼市的重要支柱。与温多二市关系更密切的是，移民占加国人口增长高达75%；在每年约26万新移民中，逾半选择在温哥华或多伦多落地生根。

三、过去五年，加拿大整体按揭贷款增长三成，近半年银行态度虽趋于审慎，但信贷增长仍明显高于历史均值。加国的按揭、消费信贷和非按揭贷款，合计相当于可支配收入163%（2015年6月数字），在OECD国家中位居前列，令包括IMF在内的论者经常就加拿大楼市泡沫提出警告。

加拿大央行的统计显示，以实质（经通胀调整）水平计算，加国2000至2011年家庭负债年均增长5.3%，较上世纪80年代的3.1%和90年代的3.7%都要快。然而，家庭负债对家庭资产比率却始终维持稳定，80年代为16%，过去十年则为17.6%。那等于说，加拿大人累积债务与财富增长速度大致相同，数十年来“杠杆”并未显著增加。

总括而言，温哥华、多伦多的楼市，跟香港、伦敦、悉尼一样，已成为执政者手上的烫手山芋、在野人士争取政治筹码的有效工具。可是，每个国家/市场都有自身特点，讨论仍得归于理性。

（来源：21世纪经济报道）