谨防透支需求

“如果没有政策刺激，今年的房地产市场一定没有去年好。从我们的分析来看，今年以来影响住宅市场的三个主要需求都在下降，包括投资性需求、改善性需求和城镇化需求。”欧阳捷认为，整体需求的下降，意味着房地产市场规模的逐步缩小，虽然政策可以刺激需求，不过刺激需求就会透支未来的需求，导致白银时代提前结束。

据欧阳捷介绍，目前全国人均住宅面积已经超过34平米，意味着面积型的改善性需求已经不足，更多的改善需求是偏向于品质型的改善需求;而城镇化的需求也在下降，在统计的全国76个城市中，有62个城市(包括四个一线城市)常住人口净增长量都在下降。

“以上海为例，从2000年到2010年，年均常住人口的净增长量达60.8万人，但从2011年到2013年年均常住人口的净增长量下降到35.7万人，下降了25.1万人。”欧阳捷表示。

事实上，欧阳捷早在今年3月份就曾提到上述观点，巧合的是，提出上述观点之后国家就出台了3·30政策。

“我们没有想到第二季度会这么理想，但是细分来看，很多以前的需求量在第二季度超前消化，成交量差不多是正常月份的双倍，这是不可持续的，7、8月份的成交量已经开始下降了，其中二手房更为明显，第四季度还会好一些，但是整体来看应该没有第二季度好。”黎明楷也提出警示。

黎明楷指出，二手房市场已经出现了下降趋势，深圳7月二手房市场成交环比6月已经下降了约40%。

中国房地产业协会原副会长朱中一指出，目前房地产行业去库存压力仍然较大，房地产开发投资增速下降和房屋新开工面积、土地购量面积等开发类指标的同比下降，其中辽宁、黑龙江、内蒙古、吉林、宁夏、云南、湖南7个省区为负增长。

“经过了十几年快速发展后，房地产市场的供求关系已发生了明显变化。就全国来说，已由过去的供不应求转向供求总体平衡，再加上政策环境的变化和国家宏观经济正处于由三期叠加向新常态的转型中，房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。”朱中一表示。

（来源: 华夏时报）