出租公寓的费效比奥秘

“未来20年，最核心的客户是创客。”谭华杰曾在专访中对21世纪经济报道记者表示，这是一个属于创客的时代，抓住创客的需求就是抓住了未来20年的客群和市场。

而对于创客们来说，他们所需要的物业最核心的不是住宅，而是创业者的需求，以及他们的社区。谭华杰说，万科很多产品比如创业园、出租公寓、度假产品等都是服务于创客的，以后还有很多服务将针对创客。

出租公寓就是迎合创客们需求的一个产品。它与普通出租住宅的区别在于，瞄准年轻群体，不仅做房屋租赁，还需涉及装修、物业和社交等方面的布置。

由此，出租公寓的成本和盈利如何平衡是很根本的问题。相关数据显示，就相同的100间房间而言，经济型酒店对其投资需达约800万，而出租公寓只需投资约500万；同时，经济型酒店的投资回报周期在5年以上，而出租公寓的回报周期短则1年、长则4年。

看起来诱人，但是出租公寓的投资和回报在账务计算上有很多奥秘。谭华杰说，万科的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，这个做法跟如家酒店是一样的。因为如果自己盖房子是算不了账的，出租公寓非常便宜，以厦门被窝公寓为例，租金只要1300元左右。

“做这么便宜的公寓，你一定要省钱，如果大手大脚的肯定搞不定。”谭华杰透露，万科内部有一个非常重要的指标叫费效比，意思是收1元的租金，租金里企业自己会用掉多少钱，为了收1元的租金，管理费会用掉多少钱，这个行业目前整体大概是0.6，即收1元的租金，他们自己的人员、工资、管理、行政费用要花费6毛钱。You+公寓是0.75。而万科的被窝公寓是0.05。万科现在对出租公寓业务的要求就是费效比不得高于0.15。

万科是如何省钱的？谭华杰说，有很多办法可以让生态自己实现内部制度的形成，不能什么都雇人。举个例子，被窝公寓看门的不是万科雇的保安，而是门口开小卖店的人，因为只有他肯定是不会离开的，他比保安会更加忠诚地守着这个公寓；另外，公寓里派发信件、报纸的是环卫工等等。

从行业整体来看，目前出租公寓的盈利仅仅能够维持公司的基本正常运转以及项目开发。链家自如CEO熊林认为，只有通过良好运营，围绕租客的起居生活提供更多的附加值，才能把这个市场真正运作好。

（来源：21世纪经济报道）