这就是我们的旗舰店，一共是5栋高层，每栋是300户，以供是1500户，我们现在再往前推的时候不需要做这么大，最合适的机构式养老在美国和国外可以管得了的大概300户到500户，再大不是一个机构可以管得了。现在这件事情已经整合了触网这一块，同时触金的产业准备整合的，我们希望每年打造5个，今年报名的就不止5个了，可以看出来机构养老对于房地产开发企业，盘活了现在的资产，转型利用国家的政策，我们最近在大连有一些项目，转型做养老，政府有补助，我们为什么不去盘活已经建成了睡眠资产，我们现在还没有开盘的，或者开盘之后定位不对的，为什么不去转型到国家支持的项目当中去。

我们现在把这两项项目放在一起，我们机构养老，最后做40到50个，现在延伸的社区养老这部分不是这么多了，当时做的时候比较保守，可能是400到500家社区养老中心，昨天有几位，像副会长，企业家们报了一下，可能我们开发商，大型的开发商管理的物业这部分服务的人口，一个开发商就是10万、20万，我觉得400家到500家是可以的，一定比这个更大，机构养老为中心，辐射社区养老，房地产在转型和重构当中，在我们国家的机构养老和社区养老，以及社区服务，因为社区养老和社区服务天然走到一起，一定会天然发挥作用，我们在投资当中拉动GDP，在消费当中仍然拉动GDP的消费。

这个模式就是怎么样触网，怎么样触金，如果把这个模式看懂了，都可以看懂了，金融这个模式做得很干净，可操作。就是两个圈，上面就是金融这一块，我们怎么建立养老社区，有一个投资管理公司，或者是基金管理公司，就是红颜色的，有一个基金，这个基金采用的是集体合伙资金，也就是众筹，20倍，每一家只出1000万，我们第一期募集2亿，第二期募集2亿，一够是四个亿，对下投资只投资基金的10%，其他的全部由LP来撬动，LP当中植入一个非常重要的，和美国不一样，和当前房地产不一样的，我们做了一个客户众筹，客户众筹这一块为什么一定要做，因为老年人到了60岁以上不能做按揭，我们用不了银行按揭的杠杆，我们改成了客户的众筹，这样来做。这部分解决了入住的客户，同时提前锁定了资金，这部分是要还的，至于是还100%，还是70%、80%，美国不教客户众筹，或者是叫保证金，或者是叫会员制，我们按照成本来测算，需要100万才能进来，给一套房子，是还他85万，还是100万，开发商都可以算，把客户锁定，把建设资金锁定，这一块可以覆盖天然的成本，我们金融机构和互联网机构做众筹。

另外最后部分，国家的政策性的机构，是指定的一些机构，一些银行支持这种政策性贷款，就比较便宜，资金成本已经便宜，直接做债券融资，上面就是怎么建这个项目，大概40%到50%，这个符合房地产开发的做法，我们在中国房地产当中做不到，我们可以把融资成本做得非常低，如果政策成本贷款是比较低的，再加上是众筹就是提前众筹的，财务成本可以是负的，双零，土地成本为零，融资成本趋近于零，这是金融的板块。另外一个板块，轻资产这部分，平台资源、运营资源、渠道资源，通过一个平台管理公司植入基金，通过基金给项目，这部分提高性价比，降低你的开发成本，这两个加持以后是一手触网，一手触金我做社区养老服务中心也是用这个模式来做，这个现成的物业在那儿放着，不需要再去买地了。

这个投资运营模式已经非常清楚了，我有项目可以投资集体基金，我有渠道可以投资，两边一投资，这个众筹比较容易完成，投资汇报绝对不是10%了，大家可以算。这样一个模式形成了，形成了之后比较容易懂，一手触网，一手触金，很多的开发企业，投资企业，一些渠道资源，比如规划设计的整合，电商的整合，O2O的整合都积极通过平台资源，有的是通过项目资源进来。

最后形成了一个非常简单的商业模式一个系列菜单，只需要点就可以了，我有资源，我有轻资产，我有渠道，我有钱，我想进资金，我就是冲着你去上市的时候去收购，你有这些动可以进入这个平台，这是两个协会组织打造的平台，是为整个行业服务的，相对来说是比较开放的。菜单就点好了，要不要众筹，要不要低成本贷款，要不要模块建筑，要不要云医疗，同时整合了行业的轻资产，整合了行业的资源。

现在这个，我给大家说两句，为什么这个众筹可以形成，我们算了一下现在做的项目，它就是一个双零项目，地价和融资都是零，就是精装修的，我们做了测算，做了财务模式，如下像现在养老地产的做法，我盖完了房子之后再持有，通过它的运营的利润来汇报，你的投资回收期在11年，现在所谓养老地产的做法。如果不是这样，把金融渠道放进去，现在渠道还没有放进去，只是把众筹这部分放进去，一撬动，有了新杠杆，投资回报率在3.6亿元，现在做的是后众筹，开发之后众筹，开盘1.5年，前期回报都已经回来了，投资回报很短，看你怎么做商业模式。如果按照以前开发商养老地产的模式，只有12.14%，大家不会做的，如果换一个思路，双零等等，会到21.98%，可以做。我们怎么样在新的弱平衡的情况之下走出去，应该是很好地来闯出去，大家互相交流，这样一个模式，你的基金部分有PE投资人可以对接资本市场，当然最重要的是管理平台，也就是轻资产的平台可以整体上市。因为学子养老的平台是持有的，如果全国有40到50个学子养老的项目是持有的，最后整个的运营的模式是详尽的，经过5年和6年之后这部分是整个可以走REITs的，是可以退出的，最后重资产这部分可以通过REITs这条路走出去。

我们一路走过来，从2000年到2015年15年走过来，我们走到现在回想一下2000年博鳌论坛是什么样的，我们在想什么，15年之后我们在想什么，中间的这些资源是15年来形成的，我今天给我们分享的观点和实例能够对行业有一些作用，欢迎大家一起来对接，我们商会全体人员都愿意在这个问题上为大家服务，谢谢大家。

相关连接：

【博鳌直播4】分化与重构：弱平衡下的创新逻辑论坛

——博鳌21世纪房地产论坛第15届年会