地产中国网快讯  在7月20日举行的博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会之“分化与重构：弱平衡下的创新逻辑”论坛上，全联房地产商会创会会长聂梅生表示，房地产要想打破弱平衡，有两点一定要抓住，一个是触金，一个是触网，而且房地产要与这两者紧密结合在一起才能走出弱平衡。

他说道：“在弱平衡情况下，房地产有两个抓手，抓手之一是把社区服务与社区养老相结合，在提供合格的社区服务基础上，在平台上拓展o2o增值性服务，这样可以和一些在做o2o的互联网的企业紧密地握手。抓手之二是互联网+在养老产业当中的应用。我们做了一个学院式养老试点，叫做清朋华友，它的操作模式就是互联网+的模式，即用平台来操作。我们利用互联网建立了一个校友平台，然后在互联网金融中又组织了一个双重众筹，这样便形成多个渠道，如海外资金，绿色服务等等，从这些渠道进来的资金可以支持该平台正常运转。这个模式就是怎样触网，怎样触金。”

聂梅生表示，只要一手触金、一手触网的模式形成了，很多的开发企业，投资企业和一些渠道资源，比如规划设计的整合，电商的整合，o2o的整合等都会积极通过平台资源或项目资源流进来，最后就形成了一个非常简单的商业模式—— 一个系列菜单，需要什么点什么就可以了。

以下为聂梅生的演讲实录：

各位朋友，各位嘉宾，大家早上好，非常高兴又一次在这里和大家见面，又一次参加了21世纪博鳌房地产论坛第15届年会，而且这一次年会的主题是“分化与重构”，要讲弱平衡下的创新逻辑，所以我今天的演讲就是仅靠这个主题，讲一下创新逻辑，我的看法。同时愿意和大家分享一些观点，我重点想讲一下我们的实践。

当前我们处在一个聚变的时代，中国的经济已经进入了一个深度的结构调整期，在这个期间提升版本、又换挡，给大家提出了很多的挑战，应该说拉动经济的三驾马车在转化负荷，互联网经济改变了游戏的规则，金融、互联网和科技，夹持了这一轮的结构挑战和格局，以前在博鳌论坛里会重点讲房地产的形势，讲房地产的形势和经济之间的关系，现在转换一个思路，可能更多地考虑在当前经济形势之下房地产是怎样的。

在2007年到2015年的宏观经济在2015年有一个比较大的变化，城镇人均收入的增幅超过了GDP，很多事情在这样一个新的情况之下，原来的人均收入的增长速度是低于GDP的时间比较多，现在又高于了。这就形成的一些背景，这些背景是经济结构调整，一个非常重要的和房地产密切相关的就是投资占比下降，我找到了一张图，当投资占GDP的比重达到巅峰以后，各个国家的经济增长会下降，有日本、美国、韩国、中国，中国投资的增长占GDP的比重达到巅峰期之后GDP一定会下降，现在从两位数变到一位数的7%，这个正常是因为原来投资占比太多。

所以我们现在进入的GDP的下降的趋势，今年可能在7%和7.5%之间去徘徊，怎么样去认识这个事情。整个经济形式之下，我们房地产的投资，6月份到了5.7%是相当低了，整个城镇固定资产是2.5%。这是一个常态，一是一个现实，对整个固定房地产投资形成下拉，下拉到12.5%，投资占GDP的比重下降。当它下降的时候出现一个什么情况，我们看一下各个国家的情况，可以看到美国、德国、日本，他们的最终消费到了2013年都在70%到80%之间，相当高，消费占GDP的占比达到70%—80%，中国在50%之间，这个空间就是一个换档空间，当投资下降，消费一定要顶上去，否则经济没有办法维持7%的增长。

当然说投资仍然很重要，不能下降很厉害。要说经济的新常态，或者是房地产的正常思维就是这样，必须考虑保证中国的经济增长在7%，GDP的增长在7%左右的时候，靠投资，我们现在只有百分之五点几的增速，怎么拉动得上去，但是消费有很大的增长空间，可以从50%到70%这样一个占比的空间。需要从这个角度来考虑问题，来考虑转型或者是目前这次会议的主题可能更加重要。这是第二个背景。

第三个背景中国家庭收入的结构比例快速发生了变化，大家可以看到这四种家庭，在2015年是这样子的，到2025年到2035年的时候，整个家庭收入的比例发生很大的变化，我们进入小康，甚至进入中等富裕国家之后，肯定是富裕的阶层和中等的阶层的占比增加，有增长空间的原因是因为整个家庭收入的结构变化很快，要面对这个考虑问题。而这个变化很快，是不是像前期大家都去买房子，刚需怎么样，其实不然，到了这个时候，当结构发生变化的时候，我们人口结构在这个时期也发生了变化的时候，房地产所所得刚需甚至改善性需求对经济的拉动和对家庭支出的拉动和现在是不一样的，我们必须看到2020年、2030年中国的情况。

在这种思路支下，我们看一下日本的人口结构和医疗医药费用占GDP的比例，我们现在人口结构的情况和2020年的情况是差不多的，65岁以上人口比例的以来，今年2.25亿，和日本当年的情况是差不多，日本当年光是医药这一项对于GDP的拉动，这个数字已经达到了6%左右，光是医药消费占GDP的比例达到这么高，为什么老年人口结构的变化会改变医药消费，是一个非常重要的消费，大家最近可以看到为什么国家出了一大批的政策支持养老产业，支持养生、支持旅游产业，因为它在GDP当中的贡献比重占非常大的比例，也就是说老年人的消费会占到非常大的比例。

我们从今年的人均收入和房价同比的涨幅可以判断出来，这个红线是随着人均收入的增长，下面是今年的2014年到2015年的房价，人均收费的涨幅大大高于房价的涨幅，到现在到了3.3%，到年底大概到5%、6%我估计低于GDP的，看得出来人均收入的增长，速度远远高于房价增长。

最近大家在谈股市，我们一直在做这条曲线，股市和楼市的关系到底是怎样的，从2006年做到现在，可以看到上证指数是下面这条绿线，国防景气指数在下面的这条线，可以看到上证指数增长的幅度高于国防景气指数，钱都在房地产里折腾，不是这样的，今年大量的资金进入了股市，这个就不讲了，刚刚过去中国的股市被称之为股灾，钱基本上在那里，并不在房地产一路下滑，钱在里面折腾。这里面说明一个问题，资金在什么地方，人把钱往哪里投，如果不考虑这些问题，盲目地认为房地产是黄金时代，可能要冷静思考一下这次博鳌论坛的主题是不是更有道理。

所以消费成为未来中国经济增长的动力，刚才我讲的大概就是这样的情况。在这种情况之下，我们房地产要支配住整个经过的大势，重构和转型是怎样的，房地产这一轮怎么打破弱平衡，有两点一定要抓住，一个是房地产与金融的密切关系，一个是触金，一个是触网，李克强总理讲互联网+，一手触金，一手触网，而且要结合在一起，才能走出弱平衡。对于房地产和互联网+的一些思考，原来讲房地产比较习惯于按照一个链条来讲，房地产的产业链是怎样的，我们所研究的对象最基层的是企业，每个都是一个行业，行业之下，它最基本的是企业，我们在任何地方谈到房地产，谈到的都是企业。以前我们国家发展是以投资作为主导，或者是以工业作为主导的这么一个趋势，消费是第三驾马车，是由服务业作为主导，是服务业来主导消费，由房地产转到服务业为主导的思路是比较困难的，服务业是什么呢?服务业面对的不是企业，面对的最下面的对象是人，这个就不太一样了。我们在行业做了20年，原来在政府，现在在商会，我们现在很多房地产企业讲服务，讲o2o，说到底是服务于人流的、人群的各种各样的需求，做不好这一点，线上的功夫都会付诸东流。我们要转变这样的思想，最终转变到服务业，服务到人，这才是最基本的。

我想目前来讲，我们做了两件事情，而且已经进入了实践的阶段，第一件事情，我们认为在目前的情况之下，在弱平衡的情况之下。我们怎么样打破弱平衡，有两个抓手，第一个抓手就是社区服务，昨天我也搜了一下，社区服务这件事情其实看你怎么做，如果一下子进入到社区当中去，而且进入到由政府的最层管理组织者，社区居民委员会，这是一条路，如果这条路走得不合适的话，和我们的房地产企业中间的距离是很大的，而且进入到泥流入海的这么一个局面去。我们房地产企业自己有物业管理公司，有它的重资产部分及有会所的部分。

这部分如果抓住了，就是说我们开发企业自己自管物业，起码大型的开发企业有几十个，全国的开发企业当中自己有物业管理公司，有会所的，有社区服务中心在里面的，是相当大的一个数，有几千个，上万个，我们为什么不把这个抓手抓起来，这个部分和国家重点支持的社区强老、居家养老密切结合的，社区养老和居家养老出台了很多支持性的政策，而且力度是很大的，我们往往在它的圈外，我们为什么不把这件事情出来起来，我们有会所，有物业公司，我们不过申请养老服务中心，申请一堆民非，去享受国家的政策，没有人去盖一个社区养老中心，我们不需要盖一个，把它植入就可以了。通时和O2O和互联网金融结合起来，我们往往对这种消费型的互联网金融不熟悉，我们只熟悉投资性的，现在互联网金融在房地产业界还是放在怎么样在网上销售，还是在重资产，而不是在终端的这部分，延伸这部分的服务，如果这样的服务真正进入了服务业，而且盘活了房地产开发商手里多年的睡眠资产，就是会所这部分延伸，这件事情是我们的抓手，我们商会会加大力度和地方政府一起，和开发商一起把这件事情做起来，这是利国利民的，符合中国的方向。

第二件事情，很多开发商已经开始做，叫做养老地产，这件事情大概做了三、五年了，这是非常非常困难的一件事情，因为我觉得还是思路有问题，所以第二件事情叫做机构养老。这件事情从商会来讲，可能提前做了5年，从2009年开始做标准等等的，到现在开始进入了示范阶段，我们第二个抓手已经起步，而且起步阶段得到了国家的支持，得到了国家的政策性的机构，得到了开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑这些机构的支持，现在已经开始有了自己的示范工程和自己基金，已经开始走下去了，我想这两件事情是我们在转型当中的一个姿态，也是一个实践，愿意和大家进行分享。

抓手之一是社区服务与社区养老相结合，这样可以把我们的一条路和社区养老和社区服务相结合，再提供合格的社区服务的基础上，在我们自己的平台上拓展O2O的增值性的服务，这样和我们国家现在做互联网O2O的一些互联网的企业，可以紧密地握手。我们现在和他们一开始是竞争，你搞电商，影响了我们的商业地产当中的销售，商业地产当中的购物综合体这一部分，大量的客户到了网上购物，我们原来跟他们竞争，后来可以自己做，我们可以和他们一起走好这条路，这条路是很大的市场，而且是现成的平台，只需要整合，我们自己的抓手就是社区服务和社区养老相结合，会得到政府的支持。

第二个抓手就是互联网+在养老产业当中应用试点，我们过去的三年当中，五年以前在开始做这个表针，三年以前开始策划，我们做了一个清朋华友，是一个学院式养老，它的指导思想和顶层设计是这样的，以服务作为项目的核心价值，以轻资产运营打造项目的软实力，寻求一个全球性的学院式养老，引入了一个双零要素，做养老产业千万注意双零，一个是土地成本趋近于零，第二个是融资成本趋近于零，大家进入了这个平台，差不多达到了双零。同时在这个双零的基础之上，引入渠道的资源整合进来之后降低成本，提高性价比，土地成本趋近与零、融资成本趋近于零，建造成本和运营成本达到最低，性价比达到最高。

操作模式就是互联网+的模式，用平台操作，我们做学院式养老需要一个校友平台，各个学校毕业的校友留校的，65岁到85岁区间的人在中国大量存在，他们需要老平台。我们利用互联网，互联网金融当中我们组织了一个双重的众筹，我们形成了很多渠道支持这个平台。比如海外资金，绿色服务等等。所以涵盖的运营服务有这些，比如这个会所，我们已经建了一个旗舰店在北京，这就是一个清朋会所的实景，我们欢迎大家来考察这个，这个会所是我们商会机构养老的一个孵化器，这个孵化器第一个已经破壳，已经建成，欢迎大家去。

这是我们的老年大学，我的书院，有国内最知名的一些教授在里面，都经常在讲课，形成了针对学院式养老的客户群，学院院士养老的范围和老年大学的升级版，我们大量引入了国际上的方向，云医疗，全程地健康管理系统，我自己的健康自己说了算，我们把老人的健康交给医院，自己做整个的大数据，有全科医生，有绿色通道，甚至可以和国际上的专家进行视频的会诊，这个已经落地，大胆地植入，一些名医院已经陆续落户，都已经形成了协议，把全世界、全中国的优质医疗能够共享。设计咨询就不多说了，我们商会有很多的设计咨询单位，轻资产怎么驾驰持机构养老。再看渠道资源怎么驾驰，现在渠道资产已经触网、触金了，我们有绿色建筑工业化，和社区服务O2O，今天潘军在坐的，社区O2O做得非常风生水起，我们有不动产基金，甚至在国外投资的，现在陆续加入的有很多，比如食品配送，在触网已经非常成功了，我们愿意给你们做老年机构、老年社区、社区养老的配送。我刚才讲第一个抓手，不用自己去做厨房配送等等，用不着，现在这一块在互联网当中已经非常发达了，我们只要把它引入到社区养老和居家养老就可以了，把渠道引入进来，进行整合，就像拼图一样拼进来、嵌入进来就可以了。这是物品采购，这是住宅产业化，这是社区O2O我把它嵌入进来就可以了。像清华、北大、人大等等一些优秀的退休教师，有几万，比我们年轻的还有十几万，在全国有上千万离退休的学者和教师，我们做机构养老的时候，为什么选择学院式养老，这群人比较愿意接受机构养老，不会因为自己住在养老机构会丢人，或没有面子，这些人很多是空巢家庭，由于其知识结构造成了他可以接受机构养老，基本上住进来了75岁不到80岁之间我自己在做的机构里住了大概8个月，我的年龄大概在65岁到75岁之间，我知道他们需要什么。

这就是我们的旗舰店，一共是5栋高层，每栋是300户，以供是1500户，我们现在再往前推的时候不需要做这么大，最合适的机构式养老在美国和国外可以管得了的大概300户到500户，再大不是一个机构可以管得了。现在这件事情已经整合了触网这一块，同时触金的产业准备整合的，我们希望每年打造5个，今年报名的就不止5个了，可以看出来机构养老对于房地产开发企业，盘活了现在的资产，转型利用国家的政策，我们最近在大连有一些项目，转型做养老，政府有补助，我们为什么不去盘活已经建成了睡眠资产，我们现在还没有开盘的，或者开盘之后定位不对的，为什么不去转型到国家支持的项目当中去。

我们现在把这两项项目放在一起，我们机构养老，最后做40到50个，现在延伸的社区养老这部分不是这么多了，当时做的时候比较保守，可能是400到500家社区养老中心，昨天有几位，像副会长，企业家们报了一下，可能我们开发商，大型的开发商管理的物业这部分服务的人口，一个开发商就是10万、20万，我觉得400家到500家是可以的，一定比这个更大，机构养老为中心，辐射社区养老，房地产在转型和重构当中，在我们国家的机构养老和社区养老，以及社区服务，因为社区养老和社区服务天然走到一起，一定会天然发挥作用，我们在投资当中拉动GDP，在消费当中仍然拉动GDP的消费。

这个模式就是怎么样触网，怎么样触金，如果把这个模式看懂了，都可以看懂了，金融这个模式做得很干净，可操作。就是两个圈，上面就是金融这一块，我们怎么建立养老社区，有一个投资管理公司，或者是基金管理公司，就是红颜色的，有一个基金，这个基金采用的是集体合伙资金，也就是众筹，20倍，每一家只出1000万，我们第一期募集2亿，第二期募集2亿，一够是四个亿，对下投资只投资基金的10%，其他的全部由LP来撬动，LP当中植入一个非常重要的，和美国不一样，和当前房地产不一样的，我们做了一个客户众筹，客户众筹这一块为什么一定要做，因为老年人到了60岁以上不能做按揭，我们用不了银行按揭的杠杆，我们改成了客户的众筹，这样来做。这部分解决了入住的客户，同时提前锁定了资金，这部分是要还的，至于是还100%，还是70%、80%，美国不教客户众筹，或者是叫保证金，或者是叫会员制，我们按照成本来测算，需要100万才能进来，给一套房子，是还他85万，还是100万，开发商都可以算，把客户锁定，把建设资金锁定，这一块可以覆盖天然的成本，我们金融机构和互联网机构做众筹。

另外最后部分，国家的政策性的机构，是指定的一些机构，一些银行支持这种政策性贷款，就比较便宜，资金成本已经便宜，直接做债券融资，上面就是怎么建这个项目，大概40%到50%，这个符合房地产开发的做法，我们在中国房地产当中做不到，我们可以把融资成本做得非常低，如果政策成本贷款是比较低的，再加上是众筹就是提前众筹的，财务成本可以是负的，双零，土地成本为零，融资成本趋近于零，这是金融的板块。另外一个板块，轻资产这部分，平台资源、运营资源、渠道资源，通过一个平台管理公司植入基金，通过基金给项目，这部分提高性价比，降低你的开发成本，这两个加持以后是一手触网，一手触金我做社区养老服务中心也是用这个模式来做，这个现成的物业在那儿放着，不需要再去买地了。

这个投资运营模式已经非常清楚了，我有项目可以投资集体基金，我有渠道可以投资，两边一投资，这个众筹比较容易完成，投资汇报绝对不是10%了，大家可以算。这样一个模式形成了，形成了之后比较容易懂，一手触网，一手触金，很多的开发企业，投资企业，一些渠道资源，比如规划设计的整合，电商的整合，O2O的整合都积极通过平台资源，有的是通过项目资源进来。

最后形成了一个非常简单的商业模式一个系列菜单，只需要点就可以了，我有资源，我有轻资产，我有渠道，我有钱，我想进资金，我就是冲着你去上市的时候去收购，你有这些动可以进入这个平台，这是两个协会组织打造的平台，是为整个行业服务的，相对来说是比较开放的。菜单就点好了，要不要众筹，要不要低成本贷款，要不要模块建筑，要不要云医疗，同时整合了行业的轻资产，整合了行业的资源。

现在这个，我给大家说两句，为什么这个众筹可以形成，我们算了一下现在做的项目，它就是一个双零项目，地价和融资都是零，就是精装修的，我们做了测算，做了财务模式，如下像现在养老地产的做法，我盖完了房子之后再持有，通过它的运营的利润来汇报，你的投资回收期在11年，现在所谓养老地产的做法。如果不是这样，把金融渠道放进去，现在渠道还没有放进去，只是把众筹这部分放进去，一撬动，有了新杠杆，投资回报率在3.6亿元，现在做的是后众筹，开发之后众筹，开盘1.5年，前期回报都已经回来了，投资回报很短，看你怎么做商业模式。如果按照以前开发商养老地产的模式，只有12.14%，大家不会做的，如果换一个思路，双零等等，会到21.98%，可以做。我们怎么样在新的弱平衡的情况之下走出去，应该是很好地来闯出去，大家互相交流，这样一个模式，你的基金部分有PE投资人可以对接资本市场，当然最重要的是管理平台，也就是轻资产的平台可以整体上市。因为学子养老的平台是持有的，如果全国有40到50个学子养老的项目是持有的，最后整个的运营的模式是详尽的，经过5年和6年之后这部分是整个可以走REITs的，是可以退出的，最后重资产这部分可以通过REITs这条路走出去。

我们一路走过来，从2000年到2015年15年走过来，我们走到现在回想一下2000年博鳌论坛是什么样的，我们在想什么，15年之后我们在想什么，中间的这些资源是15年来形成的，我今天给我们分享的观点和实例能够对行业有一些作用，欢迎大家一起来对接，我们商会全体人员都愿意在这个问题上为大家服务，谢谢大家。

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——博鳌21世纪房地产论坛第15届年会