过渡期如何先扔一只靴子?

早在今年2月，就有媒体报道，国家税务总局鉴于房地产作为“营改增”过程中一块最难啃的硬骨头，将在2015年出台房地产“营改增”过渡性政策，即根据项目开工情况进行“营改增”试点。

事实上，处于过渡期房企仍然面临政策衔接、过渡期税率问题，工程造价问题，“营改增”后，土地使用税和土地增值税去留问题，地方税收体系建设问题，以及对未完工工程和未开发完的房地产楼盘如何处置的难题。

其中处于过渡期的新老项目的处理是难点。北京一位中型开发企业工作人员向本刊表示，已开工、已开盘存量资产项目受“营改增”影响巨大。实践中，很多房企以项目公司的方式进行开发，假设一个房地产项目已完工但销售还未结束，若实行“营改增”，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订，如无法更改，税负就只能由开发商负担，项目收入及利润必大幅下降，企业非常“不合算”。

普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军曾向媒体表示，房地产业项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致“营改增”之后，项目销项税额与其进项税额产生时间上不匹配。

显而易见，地产业将进入高税负时代，规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。

土地增值税作为房地产业一项不小负担，业内预测“营改增”后还会继续绑定存在，据悉，此税种“营改增”后对房地产业利润杀伤力很大。就中央和地方税问题，预计将成为中央地方共享税。

当然，风雨袭来前夜，企业并非只能坐以待毙，“营改增”过渡期内房企税收筹划仍大有可为。除去前文中提到旭辉集团，据相关报道，中国建筑集团、中交集团、北京住总集团、万科集团、华业地产、北京城建集团、龙湖地产等早就“营改增”试点工作准备就绪，目前正等待国税总局文件。

据本刊了解，部分房企已成立独立税务部门，积极进行“营改增”的全面影响测试分析，开展包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟工作，储备知识干货，以应对即将到来的财务巨变。

（来源：微信公众号地产杂志  dichanzazhi）