企业财务“体质”迎大考

“营改增”的税务环境要求只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报。新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等，一道道难关拔高了对房企财务体系新要求。

营业税对营业额直接征税，核算模式简单，只需增加一个会计科目;而增值税采用抵扣核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，共需增加十个会计科目，账务处理难度明显加大。

同样，“营改增”不仅改变了房企会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。

更值得注意的是相关法律风险。原先在营业税制下房企存在部分虚开、代开专用发票行为，在“增值税”时代将被遏制。与增值税专用发票有关的虚开、代开行为将承担刑事责任，且个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚开增值税发票等被浙江省高级人民法院终审判处无期徒刑，没收个人全部财产。在实际税负上升，虚开、代开发票“不能”造成企业税收成本加大的现实情况下，如何设计更为合理精巧的税务架构作为税务压力缓冲垫，又对企业整体财务素质提出要求。

“营改增”后对企业融资与现金流影响将是一把“双刃剑”。税制变化之后，开出增值税专用发票的上游材料供应商和建安企业通常要求房企及时付款，导致房企再难利用账期融资，间接加大成本。

但“营改增”后的财务实务中，一改预售制下营业税在确认预售收入当期就要缴纳，造成大量不可忽视的现金流出局面。改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间内无税可缴，减少企业流动资金占用，又扩大了企业现金流。

税制改道，更重要的一个巨变将是财务报表数据因为核算方式而集体性“变脸”。增值税是价外税，需进行价税分离，而后才能对收入进行确认。房企收入按不含税价格进行确认，相对于“营改增”前有减无增。同理可知，对能取得增值税专用发票成本而言，也会发生下降;如无法取得进项发票，其成本变化不大。综合看，“营改增”后，房企利润可能会减少。

在营业税条件下，销售回款100万元，销售收入也是100万元，而“营改增”后，销售回款100万元，销售收入约90[100/(1+11%)=90.09]万元。即相同回款的情况下，账面上的销售收入将下降9.91%!因此，如果是上市公司，要在发布公告时详细解释，说明销售收入下降或增速放缓的“营改增”原因;此外，企业内进行考评，同“营改增”前比较销售收入业绩时，也要进行相应的换算，不能直接比较。

由于“营改增”动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要重新进行测算。

此外，一般地产项目周期都不会少于两年，利息费用是项目成本一项，至少超过5%费用。如果银行业“营改增”晚于房地产业(抵扣税率一般意义上要低于11%)，地产业将还需负担利息费用因“营改增”上涨部分。

某专业财税务人员向本刊表示，新税制下若有良好的管控措施，企业税负大概可降低1个百分点。显然，税务环境变化将倒逼房企整体从粗犷式转向精细化管理。