营业税改增值税的税制改革(以下简称“营改增”)自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，目前仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四个行业未纳入试点。此前中央明确要在十二五期间(2011-2015)完成“营改增”改革任务，届时，营业税渐淡出，“营改增”扩围。2015年成为“营改增”收官年。

细看尚未纳入营改增范围的金融保险业、建筑业等行业，实际均与房地产开发千丝万缕，因此说“营改增”是房地产企业生死线并不为过。

据权威部门传出最新消息，房地产、金融、生活性服务业三大行业，聚焦“营改增”将有一揽子方案出炉，目前方案已由财政部税政司制定完毕。乐观者认为具体细则有望7月公布，保守派估计最大可能将在10月份。

当下成为“大战”前最为紧张时刻，而业内目前共识是，房地产业、建筑业税率或为11%，金融业税率和生活服务业的一般征收税率或为6%，均适用一般计税方法，对出口服务实行零税率或免税政策。

中国财政部部长楼继伟曾意味深长提示：“‘营改增’在房地产开发企业身上遇到难题。”减少重复课税，减轻企业负担，“营改增”这场税制更新本用心良苦，但在巨变面前，房地产行业背后却影影幢幢，或临各处风险。

减负恐成加负

日前，普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查发现，超过90%的受访企业均表示对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。

旭辉集团一位财务负责人向本刊表示，“营改增”确实对企业影响很大。因为政策细则尚未公布，公司对此正在从业务前端做一些调整，比如尽量选择可提供增值税发票的大规模供应商等，以缓冲可能税负压力。

现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，“营改增”后，房地产业的税率会在11%和17%间二择一，如果企业没有足够的进项税抵扣成本，或政府相关过渡政策不够“给力”，减负极有可能变加负。

假使“营改增”后房企开发成本中可抵扣的进项为50%。如果税率定为11%，则一二线城市开发商的实际税负会达到5.5%[(100%销项—50%进项)×11%=5.5%]，增加了0.5%;如果税率定为17%，则实际税负会达到8.5%[(100%销项—50%进项)×17%=8.5%]，增加了3.5%。

而现实中，房地产可抵扣进项能达到50%都相对困难。一些工程款、广告、销售代理、园林景观绿化等项目，能不能取得发票，能不能进入抵扣项目，都会影响到房企税负压力。有业内人士认为，在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升。国内著名税务专家张伟最近就针对房企财务人员的一次“营改增”集中培训会上表示，依据相关原理几乎肯定不能抵扣的部分包括：职工薪酬、政府规费、税金、拆迁补偿费、毛利、无专用票的项目。

房企成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、融资成本三部分。其中，最大成本支出是地价和融资成本。据统计，一线城市土地成本占到开发成本的40%以上，二三线城市在20%-30%之间。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，成为万众瞩目焦点。

张伟表示，目前得到的消息是暂不允许抵扣借款利息进项税;更有说法指土地不允许抵扣的声音占了上风，若真如此，房企将不能承受之重!

此外，由于开发企业有招拍挂、无偿划转、与村集体合作、通过股权收购得等多样化土地来源属性，这不仅成为房地产“营改增”的难点，更加大土地成本认定难度，从而使企业取得依法允许抵扣的进项税发票难上加难。

由于企业早期取得土地成本较低，这就造成企业收购产生较大股权溢价，而溢价部分均体现在收购公司账面上，被收购公司账面不会产生变化，因此，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除。同理，“营改增”后溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣。由于土地溢价往往金额巨大，其能否抵扣对企业而言利害攸关。假设被收购公司原有开发项目土地出让金3亿元，如果收购时土地价值上涨到10亿元，这就导致有 7亿元土地差价无法取得土地成本增值税发票。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然增加。

从税收转嫁角度来看，住宅开发商作为终端消费者地处产业链条下游，很多项目抵扣进项受限，而建筑企业增税基本已成定局，其相对弱势的行业位置，必然使其所担税负向后传导至住宅开发企业。房企即使通过提高效率降低利润等消化一部分，其中必定有一部分传导至房价，致购买者分担买单。

而商业地产由于下游能够抵扣进项税额、减税额度规模巨大，将极大受益。同时，建安成本占总成本比例更高的房企，或将更多地受益于房地产营改增持续推进。

总体看，“营改增”或将在凶猛火力中实现减税额度巨幅下降，但若各方协调不够均衡，将致行业“冰火两重天”。

同时，按照其他行业“营改增”一贯性处理经验，行业期初库存和固定资产不能抵扣。但房地产业存货在企业资产中占比很高，若不能实现抵扣，将导致房企在“营改增”后销售存货时会产生大量销项税额，而没有与之相对应的进项税额进行抵扣，这或将为企业带来又一重风险。交通运输业(其期初车辆、轮船)、电信业等企业在“营改增”前固定资产和存货未被许可抵扣，致使其在改革之初产生行业性的整体经营困难。

2014年以来，楼市低迷，房价出现下降预期，房企面临不断上行的运营成本压力。2015年“营改增”后，房企在财税处理、发票管理、成本项目发票取得等方面面临的挑战也异常严峻。

企业财务“体质”迎大考

“营改增”的税务环境要求只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报。新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等，一道道难关拔高了对房企财务体系新要求。

营业税对营业额直接征税，核算模式简单，只需增加一个会计科目;而增值税采用抵扣核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，共需增加十个会计科目，账务处理难度明显加大。

同样，“营改增”不仅改变了房企会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。

更值得注意的是相关法律风险。原先在营业税制下房企存在部分虚开、代开专用发票行为，在“增值税”时代将被遏制。与增值税专用发票有关的虚开、代开行为将承担刑事责任，且个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚开增值税发票等被浙江省高级人民法院终审判处无期徒刑，没收个人全部财产。在实际税负上升，虚开、代开发票“不能”造成企业税收成本加大的现实情况下，如何设计更为合理精巧的税务架构作为税务压力缓冲垫，又对企业整体财务素质提出要求。

“营改增”后对企业融资与现金流影响将是一把“双刃剑”。税制变化之后，开出增值税专用发票的上游材料供应商和建安企业通常要求房企及时付款，导致房企再难利用账期融资，间接加大成本。

但“营改增”后的财务实务中，一改预售制下营业税在确认预售收入当期就要缴纳，造成大量不可忽视的现金流出局面。改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间内无税可缴，减少企业流动资金占用，又扩大了企业现金流。

税制改道，更重要的一个巨变将是财务报表数据因为核算方式而集体性“变脸”。增值税是价外税，需进行价税分离，而后才能对收入进行确认。房企收入按不含税价格进行确认，相对于“营改增”前有减无增。同理可知，对能取得增值税专用发票成本而言，也会发生下降;如无法取得进项发票，其成本变化不大。综合看，“营改增”后，房企利润可能会减少。

在营业税条件下，销售回款100万元，销售收入也是100万元，而“营改增”后，销售回款100万元，销售收入约90[100/(1+11%)=90.09]万元。即相同回款的情况下，账面上的销售收入将下降9.91%!因此，如果是上市公司，要在发布公告时详细解释，说明销售收入下降或增速放缓的“营改增”原因;此外，企业内进行考评，同“营改增”前比较销售收入业绩时，也要进行相应的换算，不能直接比较。

由于“营改增”动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要重新进行测算。

此外，一般地产项目周期都不会少于两年，利息费用是项目成本一项，至少超过5%费用。如果银行业“营改增”晚于房地产业(抵扣税率一般意义上要低于11%)，地产业将还需负担利息费用因“营改增”上涨部分。

某专业财税务人员向本刊表示，新税制下若有良好的管控措施，企业税负大概可降低1个百分点。显然，税务环境变化将倒逼房企整体从粗犷式转向精细化管理。

过渡期如何先扔一只靴子?

早在今年2月，就有媒体报道，国家税务总局鉴于房地产作为“营改增”过程中一块最难啃的硬骨头，将在2015年出台房地产“营改增”过渡性政策，即根据项目开工情况进行“营改增”试点。

事实上，处于过渡期房企仍然面临政策衔接、过渡期税率问题，工程造价问题，“营改增”后，土地使用税和土地增值税去留问题，地方税收体系建设问题，以及对未完工工程和未开发完的房地产楼盘如何处置的难题。

其中处于过渡期的新老项目的处理是难点。北京一位中型开发企业工作人员向本刊表示，已开工、已开盘存量资产项目受“营改增”影响巨大。实践中，很多房企以项目公司的方式进行开发，假设一个房地产项目已完工但销售还未结束，若实行“营改增”，项目成本基本上均已发生，无法再行取得进项税票抵扣。而项目预售、销售合同可能也已签订，如无法更改，税负就只能由开发商负担，项目收入及利润必大幅下降，企业非常“不合算”。

普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军曾向媒体表示，房地产业项目周期长，且成本与收入周期背离。这些可能导致“营改增”之后，项目销项税额与其进项税额产生时间上不匹配。

显而易见，地产业将进入高税负时代，规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。

土地增值税作为房地产业一项不小负担，业内预测“营改增”后还会继续绑定存在，据悉，此税种“营改增”后对房地产业利润杀伤力很大。就中央和地方税问题，预计将成为中央地方共享税。

当然，风雨袭来前夜，企业并非只能坐以待毙，“营改增”过渡期内房企税收筹划仍大有可为。除去前文中提到旭辉集团，据相关报道，中国建筑集团、中交集团、北京住总集团、万科集团、华业地产、北京城建集团、龙湖地产等早就“营改增”试点工作准备就绪，目前正等待国税总局文件。

据本刊了解，部分房企已成立独立税务部门，积极进行“营改增”的全面影响测试分析，开展包括对收入、利润、税负、现金流可能影响的数字模拟工作，储备知识干货，以应对即将到来的财务巨变。

（来源：微信公众号地产杂志  dichanzazhi）