适时调整房地产政策

适时调整房地产发展目标，为市场的平稳运行和健康发展奠定基础，是房地产政策的相宜抉择。

1998年城镇住房制度全面改革以来，我国房地产(政策)的目标主要集中在三个方面：一是加快住房建设，持续改善居民居住条件;二是发挥房地产业在经济增长中的带动作用;三是实现市场平稳运行。

总体来看，由于在城镇住房制度改革初期，我国面临较为严重的住房短缺问题，加之过去15年城镇人口持续快速增长，这两个因素共同支撑了过去15年我国房地产业的持续较快发展，在这一过程中，城镇居民居住条件明显改善，房地产业客观上也对经济增长形成较强的拉动作用。

随着房地产市场由供不应求向供求基本平衡转变，我们需适时调整房地产发展目标。从各国经验看，在房地产市场发展的不同阶段，发展目标和定位会存在一定差异。其中一个规律是，随着经济发展水平和人均收入不断提高，基本住房需求得到满足后，对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。还要看到，在房地产市场出现供求平衡后，也恰恰是容易出现房地产风险的阶段，因此要特别重视防范风险。

因此，建议“十三五”时期提升房地产业发展水平和质量，不断改善居民居住条件，提高居住品质，通过改革和政策调整，实现我国房地产市场的平稳运行。

由于房地产发展阶段发生重大变化，适时调整完善相关政策也是必然。

一是进一步完善住房供应体系。坚持以普通商品房为主的住房供应体系，坚持多数家庭购买或承租普通商品住房的政策。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”时期集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

二是进一步完善住房金融政策。要实现市场稳定运行，必须保持住房金融政策基本稳定，建议实行中性的住房金融政策，鼓励自住、抑制投机、防范风险。可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。

三是进一步完善住房规划制度，实现住房规划与城市规划、国土规划等有序衔接，实现城乡规划一体化。通过全面、科学、细致的规划为提升住房质量和环境奠定基础和保障。

四是进一步完善房地产税收体系。将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不再将其作为房地产调控的主要政策工具。进一步降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。从完善税制的目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。

五是进一步完善市场监管体系。逐步取消商品房预售制，进一步完善对房屋中介市场的监管，加强行业组织建设，发挥行业组织在行业自律方面的积极作用，进一步完善对房屋综合质量方面的监管要求。

 (来源：《财经》杂志 )