房市风险仍然可控

2014年以来，由于商品房销售面积和销售额大幅下降，待售房面积持续增多，房价大幅上涨的态势发生转变，房地产开发企业资金链非常紧张，个别供给量过大的城市房价降幅有所加大，引发了各界对房地产风险问题的高度关注。虽然房地产的局部和潜在风险开始显现，但从全国来看，房地产风险总体可控，房地产市场仍具备实现平稳发展的有利条件。

首先房价名义涨幅虽然较高，但尚不存在全局性的房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。

2003年以来，部分城市的房价涨幅开始超过同期居民收入涨幅，2007年以来，部分热点城市的房价涨幅已显著高于居民同期收入涨幅，存在一定的泡沫风险。但从全国看，居民收入涨幅则显著高于同期房价涨幅：2014年全国新建商品住宅销售均价为5932元/平方米，是1998年的3.2倍，2003年的2.7倍。但必须看到，这一阶段也是我国居民收入增速最快的时期。2014年全国城镇居民人均可支配收入为28884元，是1998年的5.3倍，2003年的3.4倍。

美国、日本、德国和中国香港等典型经济体在人口快速增长、收入快速增长和住房总量相对不足的阶段，房价涨幅也普遍较高，这些经济体都曾经经历过房价年均涨幅在10%左右、但房地产市场运行仍比较正常的阶段。而目前各界经常谈论的日本的房地产泡沫、美国的次贷危机和中国香港上世纪90年代中后期出现的房地产泡沫阶段的房价高涨幅对应的是收入低涨幅，即收入水平不支撑房价的过快上涨而形成房地产泡沫，这些经济体形成房地产泡沫时的市场特征同我国目前房地产发展阶段的特征存在显著差异。2014年以来，由于房地产市场调整，房价涨幅显著回落，明显低于当前居民收入涨幅，居民的购房支付能力进一步提高。因此，从全国看，从住房支付能力角度观察，尚不存在性系统性的房价泡沫风险。

其次，市场供求状况已发生重大转变，但尚未出现全局性的供给过剩问题。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。2009年以来，我国个别城市房地产新开工规模增长过快，已明显超过居民正常的需求量，形成供给过剩型风险。但从全国来看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，其中住房成套率不超过80%。根据我国住房户均套数和住房成套率情况判断，目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡、局部过剩，但尚未出现全局性的供给过剩问题。

根据目前我国城镇居民的住房支付能力和城镇户均住房套数等主要监测指标观察，虽然目前房地产市场存在一些局部和潜在风险，但整体风险可控，如政策得当，仍具备实现房地产市场平稳发展的有利条件。

2015年3月以来在住房金融、税收等方面进行的一系列政策调整将明显降低居民换购住房成本，有利于释放规模庞大的改善型需求群体，对稳定房地产市场预期有重要意义，有望实现稳销售、降库存、防风险等多重目标。

从中长期观察，这样的政策调整也是将以往以“抑制需求”为主的政策取向回归常态，有利于房地产市场的长期健康发展。从房地产市场主要运行指标观察，今年3月以来在住房金融、税收等方面进行的一系列政策调整对稳定房地产销售的效果初步显现。1月-4月，全国商品房销售面积26385万平方米，同比下降4.8%，降幅比1月-3月收窄4.4个百分点，商品房销售面积降幅已连续两个月收窄。受住房金融、税收政策调整影响，预计下半年房屋销售好转态势将延续，居民换购住房还会对房产中介、建材、家电、装修等行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

随着商品房销售情况逐步回升，今年下半年房价也将企稳回升，全年新建商品住宅销售均价涨幅将高于2014年。虽然商品房销售情况初现好转迹象，但房地产开发企业资金链仍非常紧张，1月-4月，房地产开发企业到位资金同比下降2.5%。4月末，商品房待售面积65681万平方米，比3月末增加682万平方米，高库存的情况仍在持续。受房地产开发企业资金链紧张和库存过高的影响，预计未来几个月房地产开发投资增速将继续呈回落趋势。