把脉房地产市场趋势

在新的发展阶段，房地产市场的运行特征也将出现重大变化。

1998年-2013年，我国房地产市场总体呈投资增速较高、销售高速增长和房价涨幅较高的“三高”特征，期间虽然也曾出现过两次调整，但并未改变房地产市场运行的总体趋势。1998年-2013年我国房地产市场运行的特征，反映了市场总体处于供不应求的状况。

从美国、日本、德国等发达经济体房地产市场发展历程看，在市场处于供不应求的阶段也普遍经历过房价涨幅较高、投资增速较高的阶段，而房地产市场供不应求阶段往往与一个国家经济增速较快、居民收入增长较快和人口快速增长的阶段相重合。但在房地产市场从供不应求转向供求基本平衡后，房地产市场运行特征将出现明显变化，这突出表现在房屋新开工面积的下降、房地产投资增速的放缓等方面。

根据近年来我国房屋新开工面积情况和正常施工进度测算，未来几年将是我国住宅竣工面积的高峰期，这意味着住房存量规模正处于快速增长期，户均住房套数将进一步增加，市场供求将更加宽松。“十三五”期间我国住宅的新开工面积也将趋于下降，房屋施工面积在“十三五”期间也呈稳步下降态势。由于施工面积的下降，房地产投资增速也将逐步回落，房地产投资对经济增长的带动作用也将减弱。随着新建房面积的下降，二手房交易的比重将逐步上升。

房屋总体质量不高的问题将愈发凸显，迫切要求加大对存量房屋的综合改造力度。

虽然我国住房总量不足的矛盾在“十二五”期间已基本得到解决，但房屋总体质量不高的问题却仍很突出。根据第六次全国人口普查数据，2010年我国城镇住房的成套率(只同时拥有厨房和卫生间)只有73%。受规划滞后和住房质量监测要求较低等因素影响，有相当比例的存量房屋在区域配套设施、节能环保设施、老龄化设施等方面存在较多欠账，居住的舒适性和便利性都还难以满足人们的要求。农村住房虽然人均面积较大，但住房质量显著低于城镇居民的水平，住房成套率低的问题更为突出，配套设施较为简陋。“十三五”期间，预计对存量房屋的综合改造力度将不断加大。

为此需要更加重视防范房地产风险。在房地产市场进入供求平衡阶段后，出现房地产系统性风险的概率在变大。由于我国房地产市场已经从此前的供不应求转向供求基本平衡，部分城市还存在供给过剩问题，因此在新阶段要更加重视防范房地产风险问题。在房地产发展新阶段可能引发房地产系统性风险的因素主要在两方面：

未能认清房地产投资增速回落的客观性和规律性，人为刺激房地产投资增速继续保持在较高水平，造成供应量继续大量增加，户均住房套数在短期内超过1.1套，形成较为明显的全局性的房地产供给过剩问题;在经济增速回落阶段，为稳定经济增长，实行宽松的货币政策，特别是实行低利率政策时不采取相应的对冲措施，将可能引发全局性的房价泡沫风险。因此，在经济增速回落阶段，在运用货币政策工具时，需要重视研究出台能够对冲利率政策调整对房地产市场影响的政策工具。