观点

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针对非节假日，发展低潮时期的产业链

中国综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任　宋丁

在国家政策大力支持下，旅游地产迎来一个很好的机会，意味着大量的投资都会涌入这个领域。旅游地产开发商要考虑跟国家政策层面相结合，同时又要和养生、养老、农业生态这些新兴产业相结合，才有更好的出路。

有些地方的旅游地产，还是在用传统地产的思维在做，地产属性太重，导致后续运营问题不断。所以，开发商要把旅游和地产这两大板块进行有效整合，不能单做地产，也不能单纯搞旅游，两者相互融合，才能产生效益。也要最大限度地激活当地的文化主题，有很强的文化主题，不能无主题操作。

此外还要和互联网紧密结合，形成新的产业发展态势，不能只做传统的硬资产、重资产，要有软资产、轻资产模式，线上线下进行整合，这样才能激活这个地方的资源，形成旅游地产的资源联动效益。

现在包括惠东在内的很多旅游地产开发区域，在后续运营模式上依然比较单一，基本靠大的节假日来创造收益，其他时间基本处于沉寂状态。旅游地产要取得比较稳定的投资收益，规避投资风险，就要进行产业整合，模式互补。比如大节日游玩的游客会比较多，就要做好游玩、饮食等配套；针对非节假日的低潮，就要发展低潮时期的产业链，可以发展花卉、生态农业。

旅游地产主要依托资源，但很多地方的旅游地产都存在比较严重的同质化现象，比如资源差不多，不是海滩就是温泉，产品类型也差不多，基本都是酒店式公寓，配套设施也都大同小异。但旅游地产最大的核心应该是差异化。旅游地产是必须在创新中发展，或者结合其他产业来增加旅游地产的特色和吸引力。其实旅游地产，结合当地文化特色有很多创新空间，但现在大家动力不足，都想着克隆，减少投资，但减少投资就变得没有特色，将来的市场就没有了。所以要做好旅游地产，还是要多花心思，多投资在创新上面。

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良好的预判和预案，才能解决旺季客源爆满问题

惠州知名旅游策划专家　覃江华

在国内，除了一些特别知名的世界文化遗产以及拥有排他性的自然景观外，大多数景区都面对淡旺季泾渭分明的尴尬。原因很简单，因为城市以及城市圈周边拥有消费能力的人群都是周一到周五上班，周末才能出去旅游休闲。

旅游地产所谓的旅游和真正的旅游景区还完全不同，依托的也是自然资源或者人文景观，通过开发商的打造力图呈现出吃、住、游、购、娱、休闲、以及附加养生、养老、医疗的6+N的模式，但上述模式是理想化的存在，现实中更多旅游地产则是偏重于某一方面或者是几方面。所以在面对季节性节假日淡旺季的运营上，各个旅游地产项目呈现出明显的差距。

要想做好旅游地产的旺季客源分流，提高运营能力，首先运营商或开发商要有良好的预判能力，对于客户到访量做出明显预测。然后对景区的接待能力进行评估，可适当地采取加床、增加露营设施等措施。然后在景区的承载力以及负荷明显承载过量之后，要和政府以及当地旅游部门合作，把周边50公里以内的旅馆、酒店、民宿都利用起来。但这需要一个系统性的引导工程，需要政府和景区进行密切的配合沟通，在出现饱和预警后，要选择通过官方媒体发布预警，交警在主要路口进行分流、劝返等。

其次要有紧急预案，相对于年平均游客进入人数预案，在旺季明显是不够用的，所以在旺季尤其是高峰期增加一些义工团队、临时工来维持正常的秩序。

单单讲如何提高旅游度假地产景区的旺季运营水平没有太大意义，因为这是一个行业难题。但也不是没有办法，对于淡旺季的运营进行合理的组合配置，比如在旅游体验的差异化上想办法。以惠东滨海为例，可以做一些休闲、创意性的产品，在北方或其他城市拓展，针对有时间的儿童、老人进行夏令营、或者养生、休闲的旅游产品。