刚刚过去的五一假期，惠州各大旅游景点游客爆满。在惠东梁华永记生态园，每日游客达数万人。

五一期间，惠东巽寮湾游客爆满，事实上从2012年开始这已经不是新鲜事。主要依托4月至10月游客集中进入巽寮湾带旺旅游的事实，无论是政府或是片区的开发商都心知肚明，但缘何至今仍屡屡在旺季出现堵车、打地铺以及无房可住导致游客怨声载道的局面，究其原因，仍是片区职能部门以及政府和旅游地产运营商的问题。

拿惠东片区和国际上其他大型旅游度假区对比，本身意义不大，其自身特点在于：1 .无法解决淡旺季落差问题；2 .因为冬天海水冷，无法阻止更多游客在夏季涌入滨海。在上述背景下，政府应该做的，是提高片区的交通承载力。目前，惠东滨海片区无论是范和港大桥抑或是进入巽寮湾的道路都是单线，无法形成有效的交通分流网络。广惠延长线开通后会不会更好？铁涌到巽寮湾的道路开通后是不是会分流客源？此外，开发商的预判和运营能力都不足。项目最大客流承载量是多少，酒店能够容纳多少，都需要提前预判，并进行广泛告知。但很遗憾，这些目前还没有看到。

与此同时，每个滨海项目的特色是不是可以更突出一些，而不让客流集中在巽寮湾、双月湾以及碧桂园十里银滩等几个项目？惠东片区旅游地产的滨海特色在哪里？其实都大同小异。而对比国外同类型的滨海度假胜地，惠东片区的基础设施相差太远，无论是交通网络还是配套的酒店、休闲、娱乐以及品类，这些差距在短时间内是无法解决的。

观点

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针对非节假日，发展低潮时期的产业链

中国综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任　宋丁

在国家政策大力支持下，旅游地产迎来一个很好的机会，意味着大量的投资都会涌入这个领域。旅游地产开发商要考虑跟国家政策层面相结合，同时又要和养生、养老、农业生态这些新兴产业相结合，才有更好的出路。

有些地方的旅游地产，还是在用传统地产的思维在做，地产属性太重，导致后续运营问题不断。所以，开发商要把旅游和地产这两大板块进行有效整合，不能单做地产，也不能单纯搞旅游，两者相互融合，才能产生效益。也要最大限度地激活当地的文化主题，有很强的文化主题，不能无主题操作。

此外还要和互联网紧密结合，形成新的产业发展态势，不能只做传统的硬资产、重资产，要有软资产、轻资产模式，线上线下进行整合，这样才能激活这个地方的资源，形成旅游地产的资源联动效益。

现在包括惠东在内的很多旅游地产开发区域，在后续运营模式上依然比较单一，基本靠大的节假日来创造收益，其他时间基本处于沉寂状态。旅游地产要取得比较稳定的投资收益，规避投资风险，就要进行产业整合，模式互补。比如大节日游玩的游客会比较多，就要做好游玩、饮食等配套；针对非节假日的低潮，就要发展低潮时期的产业链，可以发展花卉、生态农业。

旅游地产主要依托资源，但很多地方的旅游地产都存在比较严重的同质化现象，比如资源差不多，不是海滩就是温泉，产品类型也差不多，基本都是酒店式公寓，配套设施也都大同小异。但旅游地产最大的核心应该是差异化。旅游地产是必须在创新中发展，或者结合其他产业来增加旅游地产的特色和吸引力。其实旅游地产，结合当地文化特色有很多创新空间，但现在大家动力不足，都想着克隆，减少投资，但减少投资就变得没有特色，将来的市场就没有了。所以要做好旅游地产，还是要多花心思，多投资在创新上面。

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良好的预判和预案，才能解决旺季客源爆满问题

惠州知名旅游策划专家　覃江华

在国内，除了一些特别知名的世界文化遗产以及拥有排他性的自然景观外，大多数景区都面对淡旺季泾渭分明的尴尬。原因很简单，因为城市以及城市圈周边拥有消费能力的人群都是周一到周五上班，周末才能出去旅游休闲。

旅游地产所谓的旅游和真正的旅游景区还完全不同，依托的也是自然资源或者人文景观，通过开发商的打造力图呈现出吃、住、游、购、娱、休闲、以及附加养生、养老、医疗的6+N的模式，但上述模式是理想化的存在，现实中更多旅游地产则是偏重于某一方面或者是几方面。所以在面对季节性节假日淡旺季的运营上，各个旅游地产项目呈现出明显的差距。

要想做好旅游地产的旺季客源分流，提高运营能力，首先运营商或开发商要有良好的预判能力，对于客户到访量做出明显预测。然后对景区的接待能力进行评估，可适当地采取加床、增加露营设施等措施。然后在景区的承载力以及负荷明显承载过量之后，要和政府以及当地旅游部门合作，把周边50公里以内的旅馆、酒店、民宿都利用起来。但这需要一个系统性的引导工程，需要政府和景区进行密切的配合沟通，在出现饱和预警后，要选择通过官方媒体发布预警，交警在主要路口进行分流、劝返等。

其次要有紧急预案，相对于年平均游客进入人数预案，在旺季明显是不够用的，所以在旺季尤其是高峰期增加一些义工团队、临时工来维持正常的秩序。

单单讲如何提高旅游度假地产景区的旺季运营水平没有太大意义，因为这是一个行业难题。但也不是没有办法，对于淡旺季的运营进行合理的组合配置，比如在旅游体验的差异化上想办法。以惠东滨海为例，可以做一些休闲、创意性的产品，在北方或其他城市拓展，针对有时间的儿童、老人进行夏令营、或者养生、休闲的旅游产品。

他山之石

佛罗里达海滨小镇

作为滨海风情小镇的典型代表项目，佛罗里达海滨小镇紧临墨西哥湾，依托丰富的海洋和多样的海滩等资源构造了一个占地80英亩的休闲旅游目的地。项目目前建有350座独立住宅，300个公寓、旅馆单位，除了常规的滨海旅游元素之外，还打造了艺术剧院、五星级酒店等配套设施。值得一提的是，这些公共设施都集中布置在远离海滨的一侧，创造性利用度假村内的活动创造人流提升周边商铺价值。

项目最大的运营特色在于为解决景区交通拥堵的问题，城镇交通格局遵循“五分钟”步行原则，道路系统呈中心辐射状，方便游客到达每个角落。不同住宅之间留有小道形成公共小巷网络，且街道和步行道的走向都直通海边。

迪拜棕榈岛

迪拜大胆采用填海建造人工岛的方式开发旅游地产，举世闻名的棕榈岛由此诞生。顾名思义，整个项目形似一棵巨大的棕榈树，坐落于此的亚特兰蒂斯度假酒店是世界上最豪华的酒店，客房多达1539间。此外，项目还规划了另外35家五星级酒店，以及面向沙滩、提供度假住宿的公寓。

在拥有得天独厚海景资源的基础上，各类度假酒店均借助现代科技，融入时代创意元素，推广体验式消费。通过配备独特的水下餐厅、休闲购物中心、主题水乐园、水疗中心等，使休闲娱乐广泛渗透到诸如购物、餐饮、养生、交通等消费活动中，从一种无意的设置转变成有计划的建设。

深圳东部华侨城

东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、大华兴寺、主题酒店、天麓大宅等六大板块。

东部华侨城通过巧妙制定整体规划，提供特色化创新体验的主题公园搭建盈利模式，赢利点包括：1.门票收入，主要依靠给游客提供观赏或体验机会获得主题公园的门票收入，这是主题公园的主要收入；2.附加服务，在主题公园内提供娱乐之外的配套如餐饮、住宿等获得收益；3.广告收入模式，如旅游广告的投放，景区的招商与赞助，大型活动场地租赁等；4.出售旅游附属产品，通过主题创意，开发主题公园的特色旅游产品进行销售，比如华侨城自身出品的公仔。

（来源：南方都市报）