难点 脱手不易

在竞争激烈的一线城市，运营方面稍显稚嫩的光耀东方有两个选择：继续走下去或者将项目再次脱手。

在一位商业地产专家看来，北京商业项目向来抢手，如果光耀东方以相对合理的价格将项目出售，抱有兴趣的投资者将不在少数。北京商报记者了解到，与中关村广场购物中心仅一街之隔的欧美汇购物中心，在不久前便被一家港资企业领汇房地产投资信托基金以25亿元收购。

不过也有业内人士认为，以光耀东方目前项目运营情况来看也可能会让投资者望而却步。中购联产业资讯中心主任郭增利表示，商业项目在没有任何经营起色和收益的情况下出售，不会有太多投资者关注。出售企业也很难在烂尾项目上获得预期收益。在郭增利看来，对于经营型物业，投资者更看重的是项目是否在运营上已经具备一定基础，未来接手能否以较少的投入便可实现正常运营。如果所投资的项目在投资人完成投资后还需对整个项目进行梳理，很容易让投资机构失去兴趣。如果光耀东方在经营上没有实质性起色，在出售时可能不会引入太多投资者。

出路 解决运营痛点

在项目并购上，光耀东方一路摸索前行有了很多教训，也因此探索出了一套成熟的运作模式，但在商业项目运营方面，它依然还是一颗新星。李贵斌曾感慨，“现在这个时期商业项目不好卖了，要想有收益，必须经营好。这几年我就做足了探索商业模式、商业运营这件事”。

以光耀东方寄希望于商业运营立足北京市场的愿景来看，短期内它可能不会选择出手。不过，由于部分收购项目存在先天商业基因不足的问题，光耀东方想让项目起死回生难度不小。

在一位资深商业地产人士看来，在稳增长的大环境下，与成熟的物业相比，持续调整的物业将会面对更大的压力。与住宅等项目相比，商业显然又是一个大产业，运营也更加复杂多变。包括购物中心、专业市场、物流产业园、社区商业等，不同的形式有不同的特点，如果公司不能专注、深挖某一领域，就必然会造成顾此失彼的情况。上述人士认为，光耀东方广场和中关村广场购物中心属于两个完全不同的区位，拥有不同的特点，适合因地制宜运用相对独立的运营模式和理念进行运营。

以北京西站的光耀东方广场为例，郭增利表示，北京作为国际化大都市，政府在规划过程中对交通枢纽的周边规划是快速疏散区，因此包括火车站、汽车站等交通枢纽在小城市内容易形成商业集群，对于北京这样的大城市则很难实现。北京商业经济学会秘书长赖阳认为，旅客与周围居民因为交通枢纽的环境所限，大多不愿来此进行消费。交通枢纽人很多但消费人群较少，不适合大型商场的存活。赖阳表示，交通枢纽地区的商业项目重点突出车站地区的商务服务功能，包括酒店、餐饮、影院的商务服务项目更受欢迎。

深谙资本运作的李贵斌对商业地产的思考很多，他说，“商户经营好了我们才有收益，商业地产才有价值”。商业运营对于光耀东方来说，是不得不抓紧解决的痛点。（来源：北京商报）