有一种跟风就人云亦云，有一种盲从叫随波逐流。若在商界，先行者发家，后行者眼红强行入场，则是个泡沫剧。泡泡越吹越大，总有破灭的一天。

对商业地产而言，最忌盲从。需专业沉淀，心细如发，非一朝一夕所能完成。但人们的思维习惯于前十年地产行业的发家故事。初入市场，往往考虑占有率，跑马圈地，先把地盘占领，再慢慢调整发展。

调整变革绝非易事。真正互联网思维的创新变革，有时候是革自己的命。很少有企业家有勇气向自己“挥刀”。成功与否，说的不好听一点，是企业基因决定。转型路上，很多企业诸多迷茫。看到若干个可能的出路，总想尝试一把，个例不少。

比如购物中心，纷纷选择改造成办公楼。或者O2O线上线下互动发展。在比如购物中心增加餐饮、儿童、娱乐等体验互动环节。

有成功，也有失败。不过，一个商业项目归根结底，成功的关键还在于通过精准定位需求，进行商业招商及运营管理。

“商改写”个案

随着电商冲击和购物中心的同质化，不少商场由于一开始定位、选址、运营的方面，已不适应时代的发展，关门歇业后，均转为办公楼。

曾以并购被业内熟知的光耀东方，旗下两大商业项目——光耀东方广场和中关村广场购物中心门庭冷落，出现搁浅迹象（地产中国网此前报道过）。时隔5月，记者走访发现，两大项目已有不少调整，其中有一部分是将商铺、购物中心改成办公楼。

近日，记者走访光耀东方广场发现，在原来国际特产博览城区域的地下一层，现已改为齐家网家居建材生活馆，试图打造O2O线上线下互联网+模式。而在原动批网体验广场区域，5楼已改为办公楼出租。由于受限原商铺格局，现被密密麻麻分割成众多小型办公室。除部分区域待租外，相比以前商铺搁浅现象，如今办公楼招租得到较大改善。五楼以下将调整为餐饮、儿童业态和家居床上用品等商业业态。一经营韩国品牌的商铺老板表示，他跟光耀东方签了两年合约，但缴费只缴了一年。之所以没有再缴费，是因为商场的业态正在调整，等调整完毕后，摊位有可能重新挪动，到时候再缴这一年费用。

而位于中关村西区核心地带的中关村广场购物中心，光耀东方似赋予更多期望。准备与创业公社“联姻”打造“中关村·东方创业谷”，“插足”现下最热门的创客经济。记者走访发现，该项目历时多月，目前仍在装修调整中。相关资料显示，中关村·东方创业谷，定位于“城市公园商业综合体”，由创新创业区、生态办公区、科技体验区、特色餐饮区、休闲玩乐区和生活购物区六大功能区组成。计划引入微软、谷歌、特斯拉、百度、小米等名企，集创新创业孵化器、加速器、路演广场、研发中心、培训基地于一体。

对于业态的调整，记者致电光耀东方相关人士，对方表示，目前业态的调整还没有最终决定。

“光耀东方老板李贵斌最早是在三线城市聊城起家，后来在一些城市收购烂尾楼及经营不善的物业，包装以后进行改造，进行快速销售，所以他的运作思路一直不是按照商业零售的规律，而是快速变现获取投资效益的经营思路。”全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波表示，李贵斌收购的项目更多看重价值洼地，而很多项目本身就有瑕疵，不论是地段，还是项目自身最早的定位、内部空间。包括光耀东方广场还是中关村购物中心，前期瑕疵就很大，对后期运营能力考验很大。此外，他的团队商业运营能力也在制约长期的经营能力。

无独有偶。在这之前，黄怒波旗下的中坤集团，在北京的重要商业地产项目——大钟寺商业广场同样遭遇了商业“百慕大”。这个项目在经营三年后，功能转型升级成办公楼。位于望京区域的华堂商场，也将业务调整为办公楼。

朱凌波分析认为，大钟寺商业广场位置虽好，靠近地铁旁，但项目周期拖太久，建筑格局较老，周边还有很多销售型物业，使项目整体定位和氛围受到一定影响。此外，品牌也没有经营起来。相比而言，因项目靠近地铁口，周边办公楼又稀缺，所以顺应市场，降低经营难度，改成办公楼。而洋华堂位于闹市区较偏地段，面积也小，不足以成区域商业中心，改办公楼是势所必然。