第一，房地产供大于求的情况已经出现，并且会长期存在

2015年仍是房地产去库存的一年，实际上今后房地产供大于求是“新常态”。多数房地产公司土地储备都是充足的，近年全国每年土地销售3万亿以上，这几年许多房企都储备了大量土地。尤其很多中小企业，他们现在都是信奉高周转，无论是出于资金压力还是对行业判断，都会加速行业高周转的趋势。

所以，未来的库存我们不仅仅看到账面的库存量，还要看到很多企业的供应潜力，有的做到6个月开盘，有些人甚至说拿到土地3个月就开盘，只要供应短缺，它很快就跟上了。

还要看到潜在的库存，地方政府土地储备年超过20万亿，像2014年全国卖地4万亿，因此是不会出现短缺了。房地产再生产环节和供应环节都不可能指望出现短缺。以往唯一的门槛是资金门槛，但我认为很快将出现亏损的门槛。

第二，超级垄断企业不断增大，进一步恶化了市场竞争环境

绿地2014年销售2400亿，万科是2100亿，2014年进入千亿的企业共有7个。2000多亿是什么概念？1998年我们全国商品房销售2513亿，现在一个企业就销售2400亿！市场扩大了，但问题是前十强的集中度达到了17%，还在不断地提高。

巨型垄断企业出现是行业利润的灾难，因为垄断企业微利化生存是普遍现象。垄断企业为什么垄断？它要依靠扩张规模来维持生存，只有继续扩张才可以把问题掩盖住。它甚至不赚钱也行，一定要活下去，大到不能倒了。而在垄断房企压迫下，广大中小房企生存空间越来越小，盈利空间会持续恶化。

第三，房屋土地价值增长出现减缓与逆转，投资市场迅速萎缩

房地产过去有一个只涨不跌的神话。很多人买房为升值，恐慌性购买超前释放了很多需求。只有从2012年出现价格放缓，投资才慢慢的放缓，2014年加速了这个过程。2014年全国百城房地产价格连续11个月环比下降，首次改变了房价单边上涨的趋势。这种现象将彻底扭转居民购房升值、保值的预期。

房价若持续下跌必然导致地价的下滑，对于那些高储备土地的房企，可能带来巨大压力乃至灾难。过去的增长，有投资者推波逐浪的，投资退出之后我们要看到水落石出。之所以还有很大的成交量是因为刚性需求还是存在的，年轻人首次购房这个市场还是很大，还有一部分升级需求。同时我们看到去年有一个不太一样的，即商业用房的销售增长了10%，说明投资并没有完全离开这个市场，但投资在转向。

第四，普通住宅市场首先发生逆转

长期以来住宅开发销售占全部产品80%以上，而且是房企主要盈利来源，但到2014年全国人均居住面积约35㎡,户均1.1套。住宅市场新增需求最有可能出现下滑，可以预见，住宅去库化、价格战是2015年以后的新常态。普通住宅产品未来盈利更为困难。住宅主要的市场变为刚需和少数的高端改善需求。我们原来的产品也出现了错位，错位就会出现新库存。

总之，我认为中国房地产未来比较长的时间内还是一个支柱行业，这个行业的市场规模还是巨大的，从这个意义来说，还确实是一个“白银时代”。但行业竞争白热化以后却是一个红海市场。大企业微利生存是常态，而广大中小企业将陷入亏损或被重组的命运。行业风险加大，房价与地价的下滑使得房地产失去了抗风险的能力。所以，我们要清醒认识到，不能按照原来的模式继续走下去了。