部分流动性疲弱开发商或面临融资危机

佳兆业“魔咒”应验房企海外融资“香饽饽”已遇冷

佳兆业风波未息,给各个房企带来的困扰仍然继续。但这一次与此前的“深圳预警名单”影响不同,范围已经扩散至整个地产圈。

2月11日早间,恒大地产集团有限公司发布公告称,于2015年2月10日,恒大与J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。

同日,绿城中国控股有限公司也宣布,公司拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据,该笔票据利率为8%。新票据发行后将与绿城于2013年9月24日发行的2019年到期的3亿美元8.0%优先票据合并及组成单一系列。

虽说年初融资为房企的“惯动作”,但和以往的票据融资成本相比,此次的融资成本可谓直线上升,此前券商热议的“佳兆业事件影响开发商境外融资”的说法似乎已一语成谶。

房企“发新债偿旧债”

在恒大公布的融资细节里,此次的美元票据发行定价、本金总额、发售价及利率等由J.P.Morgan(作为独家全球协调人)及J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞(作为联席牵头经办人及联席账簿管理人)透过询价圈购方式厘定。

其中,J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券(香港)及富瑞亦为票据的初步买家。

与此同时,恒大还于公告中进一步透露了该笔票据的一些赎回条件。公告显示,若恒大在2018年前赎回该笔票据,则赎回价为本金额的106%,若在2019年及之后赎回,恒大则须付出103%的代价。

具体上,恒大若于2018年2月17日前任何时间赎回,可选择按相等于已赎回票据本金额100%另加截至(但不包括)赎回日期的适用溢价以及应计但未付利息(如有)的赎回价。而恒大若在2018年2月17日前随时按票据112%的赎回价,就要另加应计及未付利息,赎回票据本金总额的最多35%,连同出售其若干类别股本所得款项。

就此次募资,国际评级机构穆迪分析认为,拟发行的美元票据将有助于改善恒大的流动性状况。但是,此次发行不会对恒大的债务杠杆率产生显著影响。“目前恒大的杠杆率水平相对于其评级而言已经较高。”穆迪预计其债务杠杆率在未来6～12个月可能保持在类似的高位。因此,穆迪给予这份高息债“B2”评级,评级展望负面。这样的“负面展望反映了对恒大信用指标疲软(可能对其当前评级造成压力)以及对非房地产业务投资规模较大的担忧。”穆迪表示。

事实上,和一直强调“现金为王”的恒大一样,中国大部分内房股都习惯于“发新偿旧”的债务展期模式。

还有包括龙湖、龙光、世茂等在内的所有发债房企筹资用途大部分是“现有债务再融资”。资料显示,世茂曾于2015年2月3日宣布发行的年息8.375%、8亿美元优先票据。其目的直指,为集团现有债务再融资(包括部分或悉数赎回2011年票据)、为其现有及新增物业发展项目(包括土地出让金及建筑费用)提供资金及作其他一般企业用途。而碧桂园亦曾发行2019年到期的2.5亿美元、5.5亿美元债券,并坦承筹资目的赎回2017年到期的5.5亿美元优先票据,以及其他现有债务的偿还。