海外融资成本攀升

无怪乎房企们青睐海外融资,畅通的海外融资渠道、低廉的海外融资成本以及完善的评级体系一直是内房股青睐海外融资的原因。而这也一度成为中国房企在海外上市、努力搭建海外融资平台的主要原因。

据瑞信亚洲房地产研究主管杜劲松给出的20家上市房企境外债务数据显示,9家房企境外债务所占比例达到或超过50%。其中,中国海外发展和SOHO中国境外债务所占比例最大,分别为83%和75%;万达商业地产和万科的境外债务所占比例最小,分别为4%和13%。

以最常见银团贷款和发行票据、债券类融资方式为例,其利率一般不超过10%。而正是得益于低成本海外融资比例的加大,内房股的报表一向十分好看,整体融资成本被拉低至5%～8%。

但好日子似乎已经远去。不久前,由于未能支付1月8日到期的一笔2300万美元债利息,佳兆业成为首家美元债务违约的中国房地产企业。与此同时,佳兆业未偿境外债务余额规模总量达25亿美元,这不仅加剧了海外市场对中国房地产业财务风险的担忧,更进一步提升投资者和资金提供方所要求的风险溢价。

除此之外,受美联储今年稍后可能上调基准利率的预期以及近期人民币贬值影响,中国房地产开发商的境外融资成本还将承受一定的上涨压力。

数据显示,除了恒大年息12%的美元票据外,中国水务地产、龙光地产的债券年利息亦已逼近12%～13%。与此同时,费用不菲的佣金和包销折扣亦将继续加剧房企的海外融资成本。据了解,佳兆业发债成本是900万美元、龙光地产为700万美元。显然高达12%的年息若加上发债中介费用,融资成本已经和当前国内信托的成本相去不远。

而在资金泛滥的2014年,房企在境外超低的融资成本可以用“惊喜”来形容,一些规模与恒大接近的房企比如万科,2014年发行的美元债票息利率仅2.625%,其他国企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率。而一些规模及盈利水平远低于恒大的中小房企,同样可以发行利率较低的美元债,比如旭辉控股集团2014年发行的美元债,实际利率只有8.99%。